|
对后期市场的几大猜测
猜测一：房源挂价“净”字当头
这是许多业内人士的共识。某中介公司老总表示，根据政策，今后二手房卖家要缴纳20％的个人所得税。因此大多数卖家很可能会在挂牌房源的价格后面加上个“净”字，反正就这些钱到手，交易过程中涉及到的税费都由买家负责。
他举了个例子，以目前挂牌成交比较活跃的城西为例，康乐新村的房子平均成交价在5000元／平方米左右，而最初购买的价格为1500元／平方米，如果按一套房子80平方米计算，买卖差价是280000元，20％的个人所得税即是56000元。卖家要获得和以前相同的收益，只有两种办法：一是把挂价从40万提高到45.6万（甚至要更高）；二是写明40万是净到手的价。相比之下，后一种挂价更能吸引买家，双方的协商余地也更大。
猜测二：同一区块房价不同
以往买卖双方总是会通过降低合同价格的办法来少交税费。比如成交价为50万元的房子，双方约定合同价格为40万元，还有10万元买家另行付给卖家。（注：但现在杭州农税中心对于二手房价格的评估审核相当严格，如果评估价过低会被打回。在某中介公司，有位买了稻香园房改房的客户，就因为合同评估价过低而被农税中心退回成交合同。）
不过，现在买这些合同单价过低房子的买家要吃亏了，因为如果政策出台后他想再出售，要承担更多的个人所得税。举个例子，A、B两个买家原先在同一小区买了两套房子，总价都是50万元，A的合同价格为40万元，B的合同价格为50万元。现在两人都想以60万元的价格把房子卖掉，A要交4万元个人所得税，而B只要2万元。两人要想获得相同的收益，在挂价上就会有差距。
猜测三：中介生意会火一阵
从现在到新政策出台的这段时间，中介公司会迎来一个交易高峰。大多数卖家希望趁这个时候把房子卖掉。因为虽然卖家可以通过提高挂牌价把相应税费转让给买家，但毕竟对后市买家的心态难以把握。
猜测四：房源数量会有减少投资客收益降低
关于前一个问题，目前有两种不同观点。某中介老总认为，现在经济适用房上市的条件已经受到了限制。征20％个人所得税的政策对房改房是否适用还不知道，一旦适用怎么收也是个问题。如果按总价，房改房当初买来低的只要一两万元，现在即使市场价为30万元，20％的个人所得税也要五万多。
卖房改房的大多是工薪阶层，他们要换居住条件一般需要将原有的房改房卖掉，而要交几万元的税势必会影响到他们的卖房心态。
至于商品房卖家，由于要征税会提高卖价，而买家是否会接盘还不得而知。这些卖家的心态往往是不到心理价位不卖，所以房源也会撤回去或者转而进入租赁市场。
也有相反观点，有人表示，新政策明确了期房可以转让，这会增加房源的数量。不过，期房买家多为投资客。新政策并未明确期房转让是否要交20％的个人所得税，如果要交，有人算了一笔账，一套期房买来40万元，转让价格为50万元，卖家买房时已经交了6000元契税，卖时再要交7500元契税和2万元个人所得税，加上其他杂七杂八费用，收益只有15％左右。 |
