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在开放二级市场的过去几年里，从国家到地方陆续推出了一系列的二手房发展政策和措施。这些政策措施从内容来讲主要是围绕着以下三个方面展开的：降低市场准入门槛、降低交易过程税费以及提升配套服务水平。在开放市场初期，几乎每一项政策措施的出台都会带来二手房市场的台阶式向上发展，有时甚至是翻倍以上的交易量增长。随着二手房市场的纵深发展，政策因素对二手房市场发展的能量释放已越来越小，目前已不太可能通过某一新政策的出台来实现推动二手房市场台阶式向上发展的目标。就市场表现来看，尽管说市场仍在向前发展，但发展速度已明显下降。可以说，我国二手房市场已从开放初年的快速发展期进入了相对稳定的发展期。二手房市场的再进一步发展，受到长时间尺度的宏观层面因素制约。
一、经济发展和收入水平因素
根据2002年福州市开展的一次住房专项调查表明，福州市有房族（占全部家庭的70％）中，83％属于福利分房、集资建房、拆迁安置房以及自建民房，只有17％的比例属于市场购买性质，其中15％为商品房、2％为二手房。因此说，买房族，不论商品房、二手房，在现今为止的我国绝大部分城市仍然属于少数派，属于中档以上收入阶层。毫无疑问，随着经济的发展和人民收入水平的提高，购房族将会越来越多。但对于许多有卖旧买新愿望的人来说，支付能力因素是其实现愿望的主要限制因素。以福州市普通地段来说，卖70买100（平方米），不管新买的是一手房还是二手房，需加10—20万元以上的购房款和装修款。在开放住房二级市场的5年时间里，福州市房改房上市数量不足5000宗，只占房改售房总量的3％，其原因主要就是目前没有卖旧买新改善住房的经济实力。同一手房一样，购买力是决定二手房有效需求的根本因素。
二、房屋供给品质因素
二手房市场要想获得大发展，房屋品质是其中不可或缺的保证。“百年老屋”之所以值钱，就是因为其品质仍不差，甚至说比新盖的房子还好。如果说房屋供给品质跟不上，没住几年就一副老朽样，这样的房屋作为二手房，有多少人想买可想而知。
目前我国各地普遍存在这样的情形：一、二手房价对比悬殊。使用2—3年的房子转手，通常要让价20％左右。相邻地块上的新建房和存量旧房，价差之大甚至可达一倍以上。以福州市为例，1990年前后建设的第一批商品房，目前其二手房市场价格只相当于相邻地块新建商品房的50％—60％。这说明新旧房品质差别很大。有趣的是，那些“新房”没过几年，又和“更新房”有很大的品质和价格差别。这样的房子，恐怕连教科书上规定的“耐用年限”使用期都难以保证，更甭说百年老房了。因此，如果房地产开发停留在以前这种粗制滥造的水平，房屋品质跟不上去，住房二级市场就不可能获得很好的发展。试想，有谁去买“即买即降（价）”的东西呢？
三、城市化发展阶段因素
我们知道，许多欧美发达国家，目前城市化已达到了70％—80％甚至更高的水平，它们已进入了城市化发展道路的成熟化阶段。在这个阶段，城市拓展以内涵式的更新改造为主，房屋新建量较小，表现在房地产市场上即商品房交易量较小、存量房交易量较大。与之对比，我国城市化目前尚处在刚刚超过30％水平的快速发展时期，城市扩张发展以外延式的新区建设为主，新建房较多，这样，在总交易结构中商品房占据较大地位，二手房占据较小地位，也是顺理成章的事。因此，在现阶段，对全国绝大多数城市而言，将存量房迅速发展到房地产市场中的主导地位阶段是不现实的。
四、房地产市场发展进程因素
从上世纪80年代末期建造第一批商品房算起，我国在商品房地产市场中至今才走过十多年的发展进程，完全意义的商品房地产发展则是在1998年以后，伴随着福利分房的取消以及住房二级市场的全面开放后才开始的。毫无疑问，二手房市场大小与这一进程紧密相关。在停止福利分房之前，我国房地产市场可以说是一个以单位购房为主的商品房市场，此间，占城市住房主要比例的单位分房、集资建房以及拆迁安置房，因其属于国家分配或带有国家补贴色彩，只能住、不许卖，或需有条件买卖，这就使市场上的二手房交易量很少。随着住房商品化的发展，各类房屋获得了自由进入市场买卖的条件，至此才开始了真正意义上的二手房市场发展。和国外相比，我国的房地产市场还非常“年青”，二手房的发展壮大有待于整个房地产市场的“成熟”。因此，不能希望我们的二手房市场在短时间“赶超英美”，在全国大范围内迅速实现国外成熟市场之存量房主导地位水平。
五、住宅消费理念因素
我国目前这种对住房装修的情况肯定是全世界独一无二的。小至家庭住宅、大至单位办公楼，一定要装饰一番才使用。有的人没钱也要借钱装修；还有的人，买人家装修使用不久的二手房，一定得重新装修。如果这种消费习惯、消费理念没有改变，将影响我国的二手房市场发展。因为二手房之大发展有赖于存量房的“不停倒腾”，短时间（比如说二三年）就倒腾一次，如果说每一次倒腾都要花上数月时间装修，无论时间还是金钱，都倒腾不起。 |
