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当121号文件在市场中引起强烈的不满和反对时，国务院采取的是更加谨慎的深入调查，多方会谈。18号文件的重大意义和对未来的发展的指导性作用也许今天尚无法评价。但18号文件出台的本身就是一件足以证明中国政府成熟了的大事。
从“冬天”到“泡沫”，从“司释”到“121号文”，历时近两年多的战火，随着国发（2003）18号文的发布而烟消云散了。虽然来得迟了点，但该来的终于来了。
林子大了什么鸟都有，但不能因为有几个烂苹果而否定了一片林。房地产业在经过了二十多年的改革开放之后，第一次被国务院的文件肯定了“已经成为国民经济的支柱产业”的事实。市场发展现状是健康的，对中国经济的贡献是巨大的，并且要持续稳定的支持与发展。应该承认局部地区的发展是存在一些问题的，市场的规范和监管还有待完善，但解决问题要靠发展，在发展中完善。
自国发（1998）23号文件之后，住房货币化分配和住房私有化使中国出现了前所未有的消费拉动。住房已成为家庭财富的重要组成部分生活观念的改变从住房分配开始涉及到中国经济增长方式的变化，投资主体的变化，以及公民选择生活方式的权力不再依附于传统的住房分配的变化，带动着中国政治制度的变化。
新的18号文件进一步将23号文件中残存的非市场化因素进行深化改革，使中国最昂贵的住房商品消费行为加速市场化发展。在中国的经济改革中，住房是涉及城镇居民生活直接利益的最后一个攻坚的堡垒。当住房完全市场化之后将修改的大约是《宪法》中“国家合理安排积累与消费……”的条款了。市场化是中国经济改革的重要目标和促进经济发展的必要手段，市场化将使资源配置更加合理并发挥最大效益。18号文件标志着住房制度从有计划的实物分配向完全市场化的过渡真正开始了。当23号文件出台时，我们就在呼吁经济适用住房应列入城镇低收入家庭的社会保障体系之中。五年实践，经济适用住房合理的承担了货币化分配向市场化发展的过渡性任务之后，终于被国务院明确为不是让富人占纳税人的便宜发财，而是真正为应列入社会保障体系的低收入家庭安居乐业的政策性住房了。政府将不再是利用经济适用住房平衡市场的房价，不再是利用经济适用住房调控市场，而是真正承担了政府应用二次分配调节、公平、合理补贴、切实保障的工作任务，在提供保证社会稳定的公共产品了。从23号文件中多数人购买经济适用住房过渡到只对享受社会保障的家庭提供经济适用住房，实际是对低收入人群的种保护，限制了不该享受政府优惠的购买人群与应受保护的人群之间的竞争，同时使国有资产和财富的转移支付合理的补贴到应受补贴的人头，同时也是对房地产市场化的一种保护与推动。不是在与市场争食，而是努力实现社会公平。
当中国从计划经济向市场经济转化时，就必然应预见到，市场经济的竞争，优胜劣汰的结果是贫富差别，正是因为有一部分人先富起来了，才可能带动共同富裕。既然存在一个从贫富差别向共同富裕的过渡，那么就必然的会存在着消费的差别。而市场化的竞争中就必然会有存在对于不同消费需求提供的不同消费档次产品的消费差别。也恰恰是这种差别的消费在引导着市场的进步、科技的进步、生活质量的提高和日益增长的消费欲望。曾几何时，高档商品房成了罪恶的象征，全社会几乎一边倒的呼声将高档房作为社会不公平的差别体现，将高档房作为“泡沫”的祸根。而市场经济的资源配置规律则引导资金向有市场、有需求和有盈利的产品倾斜，就必然出现市场经营需求与政府公平和社会保障原则相冲突的一面。市场的任务是为有钱人和有房人提供更好的住房空间和生活环境，政府的任务是对最低收入人群实施补贴与保障。在23号过渡性文件中这两者之间的责任与工作内容是相互混杂的。而这次的文件则明确了市场化的条件下政府只干政府应干的事，市场的事交给市场去做，而市场要做的不是社会保障，而是“满足不同收入家庭的住房需要”，有什么样的需求，就应提供什么样的产品，不应采用对不同消费需求的歧视而设置体制性的和政策性的障碍。在根据各地经济和社会发展相适应的情况下确定消费的条件，对局部发展结构不相适应的地区合理调控不同产品的结构比例。政府最终不是仅仅对社会保障中的少数人负责，而是要对全国人民负责。在逐步实现多数家庭购买或承租商品住房的过程中，如果没有不同消费差别的产品，没有能满足不同收入家庭需求的产品，就一定不会形成完整的产品市场，也一定无法创造需求和消费。
曾经引起众多争论的银行信贷政策变化问题，在文件中也给出了结论，一是肯定了央行防范金融风险的重要性；二是强调了防范风险不能影响发展住房信贷，尤其不能因信贷政策的变化而影响了全国的房地产业发展的大局。对符合条件的企业和项目要加大信贷支持力度。对即使是已经出现违规的项目和行为也要妥善处理，化解风险而不能一刀切的简单处理并造成银行更大的金融风险。
18号文件与121号文件最大的差别有四。其一是对全国房地产市场的认识差别，18号文件所肯定的前提是全国的房地产市场是健康的，没有泡沫，局部地区有些问题但不是全局有问题。而121号文件则将全国的投资高增长归罪于房地产，并认为泡沫是全国性的，是普遍性的。其二是房地产市场化的目标是满足不同收入家庭的住房需求，而不是只解决和满足中低收入家庭的住房信贷，尤其不能设置政策性障碍。其三是18号文件的出台广泛地多次征求了各方的意见，使文件建立在更符合不同管理部门与利益主体所反映的市场实际情况之上。而121号文件则更多的是一种闭门造车。其四是18号文件更注重中国巨大市场中的发展差异，首次在制定经济发展政策中强调国家统一政策指导，各地区因地制宜、分别决策的非一刀切的灵活做法。而121号文件恰恰忽视了各地的经济发展差异，不是用大禹治水的方式而是用“四面堵截”一刀切的方式解决全国性的问题。致使央行的政策与18号文件出现不相适应的矛盾。没有人不赞成防范金融风险，但“妥善处理”则远远优于“四面堵截”，可见国务院的水平大大高于央行一头。
没有一个国家（包括经济发达国家）会让所有人都实现购买自有住房的，所有的国家中都会有大约30%的家庭会用租赁的方式解决住房问题。中国的政策也应同样。政府要解决所有人的住房问题，但不等于让所有人都拥有住房。用租赁的方式解决住房问题不等于生活空间与生活质量就差，尤其是不能期望所有人都购买一手新房，二手房并非达不到住房需求的满足。深化住房改革，促进二、三级市场的发展，恰恰是充分市场化的基础，几乎所有发达国家中二手房的交易量都大于一手房的交易，许多国家二手房交易是一手房的三至五倍。中国除少数城市二手房交易大于一手房，恰恰说明中国的总量建设不足，没有二手房可供交易，没有更多的第二套住房可用于出租。也因为缺少二级、三级市场的存量交易，才造成一手市场中的冲高。完善市场必然要让市场的几只脚同时行动，而不能只在一手市场中做文章。
加强土地供应调控和市场监管是市场运行的必要保证。但将土地仍用计划管理的方式或垄断在政府的手中，不管如何强化制度都难以防止腐败和违规行为的出现，土地供应中的问题表现在开发上，根子在政府。如果要进一步推进市场化就不仅是多出台几个配套制度的问题，而应是出台更多的立法的问题。用立法来保护市场会比用制度保护更有强制性，特别是制度是由政府监管与执法的，而立法则不但限制了市场中的运行主体，同时用国家的司法限制了政府、地方或部门的利益驱动和利益保护而形成的过错和违规。
文件中预期着各主管政府部门出台相关的配套实施办法，也在要求包括财政、银行、税务部门要调整和完善相关的政策措施。我们相信这些新的政策措施一定会更有利于房地产市场的发展，并推动中国城市的居住与建设更上一层楼。
18号文件的重大意义和对未来的发展的指导性作用也许今天尚无法评价。但18号文件出台的本身就是一件足以证明中国政府成熟了的大事。传统的政策出台常常都是与世隔绝的政府深宅大院内部的事，国民只有俯首遵从。自“国有股减持”的一道命令被股民们用脚投票而否决之后，聪明的政府开始更加民主化、更加市场化、更加贴近与深入实际了，当121号文件在市场中引起强烈的不满和反对时，国务院采取的是更加谨慎的深入调查，多方会谈，在充分掌握了第一手的情况之后，又多次召开各级政府、管理部门、相关行业主管及基层与企业参加的座谈会。积极听取了各方的意见之后，才出台真正符合中国国情，对当前市场众多问题有明确分析与结论的判断，积极而稳妥的政策意见。必须会受到各方的欢迎和支持，也才能使政策有各方共同努力实施的动力，使文件不仅可行，而且可操作。让人民有对政策的制定有更多的参与权、知情权，让市场中的运行主体有更多的机会发表自己的意见，是新一届政府所表现出的才智、大度、民主、科学的精神，必然会更加赢得人民与市场的信赖，一个良好的开端必将带来更加美好的未来，房地产市场会在新一届政府的领导下迎来新的春天。 |
