|
李先生２００２年１０月５日与某房地产开发公司（简称开发商）签订了一份《商品房认购书》，双方约定：李先生交纳定金２万元，预定Ａ座４０１商品房一套，总价款７６万元。开发商为李先生预留该套商品房房号直到１０月２０日。在此期间内，李先生应当到售楼处与开发商签订《商品房买卖合同》并支付首批购房款１５。２万元，否则开发商有权没收李已交付的定金并另行销售该套商品房。当日交纳了定金后，李先生于２００２年１０月１５日携带首付款及有关资料前往售楼处签约。然而，在签订《商品房买卖合同》的过程中，李先生对于开发商提出的补充协议，有７条不能接受，要求删去。开发商对于李提出的５条补充协议条款也不予认可。当日合同未能签订。后经多次协商，双方争执不下，始终未能达成一致意见，导致买卖合同无法签订。２００２年１０月２３日开发商通过其售楼律师给李发送了律师函，指出其行为已构成违约，决定没收其已经交付的２万元定金。李则认为是开发商违约，遂将开发商起诉到人民法院，要求双倍返还定金。该案经一、二审审理后，法院最终认定双方的行为均不构成违约，判决开发商将２万元定金原额返还给李先生。
那么，什么是购房定金？本案为什么没有适用定金罚则？购房人在认购书中应当如何签订定金条款？对此，这一颇具典型性的案例给人们带来了有益的启示。
一、关于购房定金的设定形式。定金是指当事人依照《中华人民共和国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。目前，在商品房买卖过程中，当购房人选中自己满意的楼盘，与开发商达成购房的初步意向后，开发商通常都要求购房人签订认购书（也有叫做预定书或订购书的）。这些认购书一般都对作为标的物的商品房的具体位置、面积、价款做出约定，同时还约定购房人应当交纳的预付款、定金、押金或订金。一般来说，只有买卖双方明确书面约定了“定金”字样，才是法律意义上的定金，才能适用定金罚则。但是，如果买卖双方在认购书中明确约定了诸如“若因购房人违约造成双方未能签订商品房买卖合同的，则订金（或押金）不退还；如系因开发商违约造成买卖合同未能签订，则应双倍返还订金（或押金）”之类的条款，那么，此时订金与押金均属于定金的性质，应认定为购房定金。
二、关于购房定金的性质。从实践上来看，认购书起到为购房人预留房号，保证签订商品房买卖合同的作用。尽管认购书的性质在法理上还存在争议，但一般认为，商品房认购书与商品房买卖合同相当于预约合同与本约合同的关系，即预约合同是为签订本约合同而订立的。我国《合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本条规定了缔约过失责任即前契约责任。而通过认购书中定金条款的设定，来约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同这一本合同的权利义务，正是对当一方出现缔约过失时，对于无过错的另一方的有效救济。因此，从这个意义上说，购房定金属于立约定金。即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。
三、适用定金罚则的条件。笔者认为，定金罚则的适用应当符合公平、诚信的基本原则。
具体来说，如果因为合同一方无故不履行在认购书中约定的时间内到约定的地点去签订商品房买卖合同的义务，或一方擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致商品房买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成本约无法签订，应对该方适用定金罚则。如果商品房买卖合同未能签订是因为不可抗力，或无法预见的客观情势的变化，或双方就认购书中没有提及的签约细节和其它条款，进行协商不能取得一致的原因所造成，则系非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。 |
