|
北京已购公房上市交易是从1999年底开始的，至今已近四年。四年来，北京的二手房市场逐步走向成熟，发展状况日渐良好，市场基本走向理性消费阶段。但由于二手房源供不应求，北京的二手房价格一直保持在较高的水平。链家宝业公司最近对这四年二手房的价格进行了分析，结果表明：朝阳、海淀、丰台二手房价格在不断上涨，其他区则基本保持稳定。二手房价格的最大影响因素是房屋的位置，即使在同一区域的不同地段，价格也有较大的不同。
朝阳区价格上涨快
朝阳区范围广阔，从二环到五环外，二手房源相对较多，成交量与其他区域相比，也是最多的。朝阳区二手房价格也存在稳定的地段如安贞地区，2000年安贞区域的价格约为5000元，2003年约为5300至5500元，整体增长不大，而且未来发展潜力也不大；国展地区的房价也很稳，一直保持在4800至5200元之间；亚运村地区房价表现相当稳定，价格约在4600至5000元。其中价格较高的地区是安慧里、小营、惠新里、华严里，价格约为5000元左右。稍低的是芍药居、北沙滩、南沙滩、大屯，价格约为4600元左右；望京地区的望京小区房价则保持在4900元左右；CBD地区中的团结湖（4700至5200元）及呼家楼（4900至5200元）地区。劲松地区的劲松、双井、广渠门等区域的房价也比较平稳，一般在4500至4900元之间。这些区域一直能保持在较高的价格水平，除了供不应求外，还因为这些区域都有良好的地理位置，周边环境、配套设施成熟。四年来，朝阳区二手房价格呈现较大上升势头的地段主要有：CBD区域中的甜水园和金台里地区。2000年的价格约为4300元，2003年约为5200元，上涨幅度约21％；东八里庄地区中的八里庄和甘露园地区。2000年东八里庄区域的价格约为3700元，2003年约为4500元；劲松地区中的农光里、平乐园、垡头地区也表现出了强劲的增长势头。如农光里、平乐园从2000年的3600元上涨到2003年的4600元，上涨幅度达到28％；垡头地区则从2500元上涨到3500元，涨幅达40％左右。能有如此大的上升势头，与该地段临近国贸商圈，处于泛CBD区域有很大的关系。随着CBD商圈的不断发展日渐成熟，周边区域的环境有了很大的发展。望京地区的花家地和酒仙桥表现出了强劲的增长势头。花家地、酒仙桥地区从2000年的3700元上涨到2003年的4500元，上涨了22％。上涨的主要原因是，望京社区的成熟带动了周边房价的上涨，四环路的建设，改善了望京地区的交通条件，而且这两块地段临近燕莎商圈。
海淀区价格适中
海淀区的范围也较为广阔，从西北二环到西北五环外。二手房价格较为稳定的地段有：中关村地区。中关村地区的房价也一直保持在较高的价位上，约为5100至5500元。其中房价最高的是双榆树、知春路地区，约为5500元；上地的价格则相对稳定，约为4500至4800元；北太平庄地区。北太平庄的价格约为4800至5200元；公主坟地区。公主坟地区的房价约为5000至5300元。价格呈现上升势头的有：北太平庄的小西天地区，2000年约为4500元，现为5500元左右；清河、西三旗地区，从2000年的2800元，上涨到2003年的3800元，价格上涨了36％；定慧寺、五棵松地区，从2000年的4000元，上涨到2003年的4800元。紫竹桥地区的车道沟、北洼路，从2000年的4300元，上涨到2003年的5200元，上涨了21％。海淀这些地域的价格上涨，主要是由于道路建设，带来房屋价格的上涨及周边环境的优化所带来的，再加上临近中关村，而且交通状况有较大的改善。如轻轨的开通带动清河一带房地产的升值，优化了西直门的环境；而西四环的开通则带动五棵松、定慧寺及紫竹桥一带房地产的开发建设，改善了周边环境，从而促进房价上升。
丰台区价格跨度大
丰台区的价格跨度较大，从和义地区的3000元到方庄的4800元。丰台的大多地段表现比较平稳，如方庄地区价格一般都在4500至4800元左右，成寿寺地区价格则在4200元左右，玉泉营地区的价格约为3500至3800元，西局的价格则在4100元左右。上升趋势较好的有：洋桥地区，从2000年的3200元，到2003年的4100元，价格上涨了30％；木樨园地区，从2000年的3500元，到2003年的4300元，价格上涨了23％。这与木樨园周边的环境改善及南三环房地产开发建设力度加大有较大的关系。
其他区价格平稳
东城区的二手房价格一直都维持在5200至5500元左右。建国门、东单等地的房价较高在5500元左右。其他如安定门、东直门等地区的价格则在5200元左右，和平里地区的房价则维持在5000元左右；西城区的二手房价格约为5200至5700元左右，其中月坛、车公庄、阜外大街的房价较高保持在5500至5700元左右，其他地段的价格则在5200元左右；崇文区的整体发展较为平稳，二手房价格约为4500至5100元。天坛地区2000年的价格为4500元，2003年则为4900元左右，东便门地区的价格则一直保持在5100元左右；宣武区的二手房价格也较为稳定，约为4500至5300元。其中房价较高的地区是前三门地区和长椿街，单价约为5300元左右；菜市口、虎坊桥的房价约为4900元左右；白纸坊、马连道的房价约为4700元左右，右安门的房价最低约为4500元；石景山的二手房价格维持在3000至3500元之间；石景山区在西五环附近，距市区较远，但由于有地铁直达，因此，交通条件较为便捷。随着西部的不断发展，西边的二手房价格还有一定的上升空间。从上述结果中可以看出，二环内及三环周边或成熟的社区二手房价格保持平稳。而四、五环周边的价格却有较大的上升。为什么会这样呢？原因在于：房地产价格的变化主要是由房屋所在的位置决定的。二环内及三环周边的交通方便，社区较为成熟，且离市中心较近，拥有很好的位置，所以它们的价格都能维持在较高的水平。但是房地产位置有自然地理位置和社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然不变，但其社会经济位置却会发生变化，当房地产的位置由劣变优时，其价格必然会上升。
环周边的交通方便，社区较为成熟，且离市中心较近，拥有很好的位置，所以它们的价格都能维持在较高的水平。但是房地产位置有自然地理位置和社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然不变，但其社会经济位置却会发生变化，当房地产的位置由劣变优时，其价格必然会上升。 |
