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顶着骄阳似火的高温干旱，中国经济时报记者来到杭州、温州、苏州等东部城市了解房地产市场发展情况，感受到的是另一种“高热”。
楼市“发高烧”
“现在杭州的房地产公司老总最烦的就是别人托关系来买房子，因为房子早没有了。”
“温州的楼盘连图纸都没有的时候，就被一抢而光了。”
“苏州的房子根本买不到。”
“嘉兴的房子买疯了，有的人一订就是四五套。”
……
这些，都是中国经济时报记者在采访期间了解到的情况。以上或许只是感性的评论，而浙江省嘉兴市２００３年上半年的商品住宅销售额则可以明确地反映楼市的“高烧”程度：今年上半年商品住宅销售额比去年同期增长２４１。４％，其中６月份当月的商品住宅销售额比去年同月增长８９８。８％。
楼市火爆，价格自然也是水涨船高。
据江苏省统计局统计，截止到２００３年６月底，江苏省商品房平均价格为２１８２。６１元／平方米，比２００２年底上涨１２。８％。其中住宅每平方米２０３６。１６元，上涨了２１９。３５元，涨幅也达到了两位数。
据浙江省统计局统计，上半年浙江省房屋销售价格比去年同期上涨了１１。４％，商品房销售价格比去年同期上涨了９。１％。
而具体到一些热点地区，房价的上涨更是让人目瞪口呆：杭州主城区的房价每年的涨幅接近１０００元／平方米，而且已经持续几年，目前市中心的房价已经接近１００００元／平方米；温州市区今年二季度的房价普遍上涨了７００－８００元／平方米，时下６０００元／平方米以上的房价已经成为“主流”；温州市洞头县去年的商品住宅价格还是９００元／平方米，现在已经涨到了３０００元／平方米……
有人惊呼，房地产市场的发展已经明显背离了理性的轨道，房地产泡沫正在加速膨胀，如果任其发展，房地产大崩盘为时不远。
政府保持乐观
那么，各地的政府部门是如何判断目前的房地产市场形势呢？
通过浙江省房地产产业协会的帮助，中国经济时报记者拿到了一份《浙江省房地产市场形势汇报》，这份材料在承认浙江房地产市场存在价格上扬过快、商品住宅供应结构不合理、经济适用房建设难以满足中低收入家庭住房需求、土地供应不合理等问题的同时，认为：
“我省房地产业发展的基本态势是健康的、是符合市场实际的、是适应我省经济的快速发展和城市化进程日益加快的要求的。”
在江苏，中国经济时报记者甚至听到了这样乐观的声音：江苏全省平均房价和收入比为６。１８：１，虽然已经高于世界银行提出的合理房价比标准的上限，但是几十年推迟而来的住房需求与这个时段内正常的住房需求结合在一起，显得非常强劲，住房价格一时相对较高是难免的，所以这个比例处于合理范围之内，商品住宅的平均价格并非媒体、社会上议论较多的“已远远超出居民的购买能力”。
企业：城外的想进去，城内的想出来
浙江省城调队２００２年年底组织了一次对全省１１个地市２００家房地产企业的专题调查，发现有近七成的房地产企业有向外地发展的打算。
这些房地产企业之所以眼睛向外，主要原因有三：首先，近年来地价、房价大涨，地价形态与市场消费承受力脱节，相对来说，开发商更愿意选择房价涨幅不大、涨势比较平稳的城市；其次，竞争使得购地难度增加，即使购得土地，地价也已经炒得很高，只能期望房价进一步上涨，但是楼市能火到什么时候谁也没有底；第三，经过持续多年的快速增长，浙江房地产界催生了一批有实力的企业，也希望到外地、外省去开拓更广阔的天地。
杭州一位投资商则直言不讳地对中国经济时报记者说：杭州的房地产市场已经“没做头”，他现在已经将重心转移到本省的舟山市。
但是与此同时，一些以前与房地产毫无牵涉的投资者却仍在看好房地产市场，纷纷进入这个行业。
嘉兴市房管处的一位官员告诉中国经济时报记者，嘉兴市域内一些原先靠服装、皮革等行业积累一定经济实力的企业现在纷纷涉足房地产。
《温州商报》的一项调查显示，６５％的温州老板看好房地产。这些老板看好房地产的理由非常一致：“房地产的利润谁都看得见。”
长城电器集团有限公司董事长叶祥尧接受本报记者采访时预测：房地产这个行业至少还能热２０年。这家企业已经在济南等多个城市投资开发房地产项目。“目前还是尝试性的，但对前景比较看好。”叶祥尧这样说。
银行压力日增
今年２月底，央行发布《２００２年货币政策执行报告》，公布了中国人民银行对部分城市商业银行２００１年７月１日至２００２年９月３０日发放的房地产贷款的检查结果。调查发现违规贷款金额占所检查总金额的２４。９％。有人根据目前全国房地产贷款余额１８３５７亿元计算，估计全国有４５００亿元房地产贷款是违规的。
上海的一项调查显示，对房地产企业贷款中不良贷款率在１５。２％左右，大大高于银行平均不良贷款率水平。
浙江省副省长陈加元不久前说，浙江楼市的银行金融风险极低，坏账率仅为１。５％，远低于全国平均数；银行房贷资金的回报率要比其他行业高３个百分点。
但是有资料显示，浙江省房地产开发资金主要来源于定金和预付款以及银行贷款，从２００２年到位资金的结构看，定金和预付款占４８。７％，国内贷款占２８。４％，自筹资金仅占１７。１％。而定金和预付款中相当一部分也是银行贷款。业内人士指出，潜在的金融风险应该引起注意。
而人民银行浙江某市中心支行日前的一项调查则更能反映出房地产信贷所存在的问题。据本报记者得到的内部材料，该中心支行在对全市范围有关商业银行２００２年４月１日至２００３年３月３１日发生的房地产信贷业务进行了抽查。结果发现问题比较严重，主要表现在：
一、向自有资金低于开发项目总投资３０％要求的房地产企业发放贷款。涉及的累计贷款金额为１。７８亿元，占所抽查金额的３３％；
二、向开发项目“四证”不齐的房地产企业发放贷款。涉及的累计贷款金额为７０００万元，占所抽查金额的１３％；
三、建设银行以流动资金贷款科目发放房地产贷款。其中最严重的一家银行截至２００３年３月底的房地产贷款余额３。３亿元中，房地产业流动资金贷款高达２。７亿元，占总贷款余额的８１。８％，而这些贷款多用于房地产项目开发；
四、贷款用于缴纳土地出让金。某房地产开发商今年１月２９日从某工行得到１８００万元贷款用于支付一笔总额为３６０５万元的土地出让金，缴纳比例达到５０％。
房地产需要“软着陆”
浙江省经济信息中心预测处副处长江振林接受本报记者采访时表示，从房地产运行周期看，当前我国房地产市场正处于向顶峰逐渐逼近的持续上升期。“软着陆”是当前房地产宏观调控的理性选择。
浙江省房地产产业协会理事长唐世定认为，在房地产持续趋热的情况下，一定要保持清醒头脑。目前浙江的房地产市场已经暴露出一些问题：首先是供应结构不尽合理，房价上涨过快，高房价已经偏离了居民的实际购买能力；第二是企业行为不规范，违法、违规销售商品房等现象时有发生，具体表现为未取得商品房预售资格就发“号”收取定金，商品房面积“短斤缺两”等；第三是投资风险意识不足，不少从未涉足房地产的企业纷纷进入这一行业。
“楼市已开始告别暴利时代，要有风险意识。房地产下一轮竞争将是实力和品牌的竞争，是一种‘紧密型寡头主导，适量中小型企业跟随’的市场格局，即将投资房地产的企业、个人都要持十分谨慎的态度。”这是唐世定对房地产市场的忠告。 |
