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在新的形势和任务面前，特别是在加入ＷＴＯ之后，经济全球化已向我们走近，对土地资产管理工作提出更高更多更新的要求。抓紧研究土地收购储备的发展战略与对策已迫在眉睫，应站在政府“经营城市”的战略高度，结合实际情况，建立更加完善的土地收购储备制度，健全土地收购、储备、出让新机制，切实增强政府对土地市场的调控力度。土地收购储备对策措施有：
１、设立土地收购储备基金，拓宽土地储备的融资渠道
要设立土地收购储备基金，政府需要划出部分土地收益作为专门的收储资金，留作土地储备使用。其余资金也可暂留周转，这样操作，既可避免沉重的银行贷款利息的负担，也可解决收储土地所需的资金缺口问题。福建省已出台政策，规定各地可从土地净收益中划出不低于２０％比例提取土地储备金，专项用于土地收购储备。对于省会城市福州，因具体操作及经济环境等因素，需要投入大量资金，故应增加提取的比例，并在此基础上，可采取多种融资方式，为收购储备筹集资金。如通过财政信用、政策性和商业性银行贷款、利用外资和国际金融组织贷款、争取国家财政债券（让土地使用权货币化、证券化）的融资方式，先筹措一批款项，用以缴付先期实施土地储备之费用。除此之外，还可在融资品种、融资对象上进行创新，如集资拆迁，集体土地投入、换地权益书等。以储备的土地进行抵押、租赁，落实储备资金，为建立和形成土地收购储备资金投入和滚动发展新机制。一方面，可以避免（中期）储备的土地闲置，造成土地资产流失和土地资源的浪费，另一方面，可求得资金的滚动使用。随着土地抵押期限的到来及规划实施的到位，土地亦随之升值，此时，再推出土地进行招标拍卖，这些地块的竞争力就更强，储备前后地价自然不一样，土地资产的使用价值也就充分显现出来。这样，土地“收储让”的资金就形成了良性循环，土地前期投入与产出的问题也就容易解决。
２、成立城市土地股份经营（有限）公司
随着城市化的进程加快，老城区可以盘活的土地越来越少，土地收购储备要向城郊的村镇改造转移，这使得土地储备的任务大大加重，其难度也越来越大。通过成立公司，发行土地债券，从而达到融资来筹集土地储备资金，把土地做大做强，夯实储备基础。
３、实行“以地换地”或“以房换地”新机制
现在大家不难发现，沿海城市的“零星”房地产开发，渐渐地不受消费者的欢迎，而成片开发的商品房销售前景看好。许多开发商也渐渐地深悟此道理。因此，政府有必要在推出成片土地出让的同时，要考虑有的开发商因资金周转问题，需要将自己的规模（面积）较小或地段较好的地块“置换”成片开发的土地或冲抵成片土地出让金的要求。即“以地换地”，让政府评估收回面积较小的土地，然后，政府再把收回地块的周边其他土地统筹规划安排或统一收购，变“小”为“大”后再行规模出让土地。一方面，让开发商筹集一笔资金投入规模更大的土地开发中。另一方面，政府以优惠的价格收购开发商的剩余或全部商品房，以此作为“经济适用房”，再让售给机关企事业单位或下岗职工的紧房人员。这样可使开发商的建设周期缩短，大大提高了资金的利用率，更重要的是加快了城市化建设进程。
４、确保拍卖资金落实到位
相关部门要通力协作，加大对土地拍卖款的催缴力度，可采取增收滞纳金比例措施，进一步加强合同管理，促使开发商严格履行合同，确保拍卖资金及时落实到位，加快资金周转。并对违约的中标取消土地出让合同，没收押金，以促进土地储备、拍卖及资金运作走上良性循环的轨道。
５、土地收储要坚持评估与市场预测原则
土地收购储备是在市场经济环境中产生发展起来的。故在其运作期间，要进行土地评估和土地市场前景分析研究，根据需要确定土地储备面积，并尽量缩短土地储备周期，避免出现收购亏本及储备期过长等现象，产生新的土地“闲置”问题。同时，应加强对储备地块的评估和地价走势预测，以减少风险。土地收购要坚持评估和市场预测原则，规划优先原则，前者是收购的前提，后者是收购成败的关键。还要坚持“尽力而为、量力而行”的原则，不论是参与企业解困、改制，还是收购政府指定的地块，或是政府公益建设，都要量力而行。要坚持“有所为、有所不为，有所多为、有所少为，有所先为、有所后为”的原则。
６、做好协调工作，确保土地储备计划落实到位
对土地储备工作，土地部门应主动积极配合，提前介入。对于一些技术性工作，在政策规定许可条件下，尽量予以便通。同时要积极与省厅与国土资源部取得联系，积极争取上级的理解与支持，帮助落实拟储备的新增用地的审批，以推动土地储备向良性发展方向滚动开发建设。
７、要协调好土地存量和增量的投放关系
土地储备的重点是国有土地存量，但要兼顾新增用地。因为储备一定量的新增用地，不仅可引导城市用地的发展方向，推进城市发展的进程，而且为土地储备事业的发展拓展空间。大部分存量的土地适宜做房地产用地以及其他第三产业用地，而新增用地适宜于工业、科技、农业等项目。所以要改变过去把大多数储备土地主要投放于房地产市场的做法，对于过去供应失控及管理不到位的状况，应深入分析，找出具体的原因，以便确定对策。应在巩固房地产开发市场的同时，开发新的市场。这样不仅使储备土地实现收益，而且为政府吸引大量投资。使土地储备达到经济、社会和环境效益的统一。因此，可以说土地储备是实现国有土地经济和社会效益最大化的有效措施。
８、做好以地生财文章
围绕土地使用制度的改革，做好以地生财工作，通过控制土地供应总量，以维持适当价位的地价；土地、规划、建设等部门应协调配合运作，做好土地控制、统征工作。在土地控制上，根据规划调控的次序安排和功能划分，按照轻、重、缓、急的要求，对近期要开发并可尽快产生经济效益，拉动经济发展的极具增值效益的地块或重点基础设施项目的周边土地予以先行统征、储备；对规划开发有中期效益的项目周边土地，则作为项目融资的土地进行控制，根据财力情况，实行分期分批统征、储备；对有远期效益的地块，在规划上予以严格控制，防止潜在增值的土地资产收益流失。规划用地是合理、集约用地的先决条件。
９、大力提高依法行政水平
土地是重要的国有资产，要依法管好、用好土地资产，从制度上杜绝土地资产的流失。要积极探索新时期土地收储的新机制，加紧建章立制，规范行政行为。加快土地收储信息化管理步伐，尽快实现土地收储政策、土地供应计划、土地价格信息联网，建立土地收储资料公开查询制度，实现土地“收储让”信息的社会化服务。（福州市国土资源局 陈文忠） |
