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案例：1997年2月，韩某以43886元的价格向余姚市一房产公司购买建筑面积为63平方米的一套商品房，并进行了装修。入住后不久，就发现房屋出现了裂缝和墙面大面积脱落。去年9月，韩某等住户认为房屋可能存在严重质量问题，向宁波市房屋安全鉴定办公室申请质量鉴定。经鉴定，该房屋实际强度与设计强度相差较大，普遍达不到设计要求，为D级危房（整幢危房），并建议对房屋及时采取相应的加固技术措施。此后，余姚市政府及有关部门就该房屋的处理多次作过协调，但韩某等住户与该房产公司对解危方案和赔偿事宜未能达成一致意见。
今年5月，韩某向法院起诉房产公司，要求判令解除双方之间的房屋买卖合同，由被告返还原告购房款，并赔偿原告重新购置同一地段的市场差价及有关损失费共计16万余元。
今年6月12日，余姚市法院经审理后判决，解除双方的房屋买卖合同，由被告房产公司返还原告购房款，并赔偿该房屋同一地段的现行市场差价及有关损失费共计14万余元。目前，此判决已经生效。据悉，该危楼共有28户住户，已经起诉到法院的有10户。
房屋不能安全居住，消费者可解除合同
余姚市法院民一庭庭长陆金城：房屋作为耐用消费品，其质量应当达到安全居住的要求，但是韩某等人购买的房屋仅使用了5年就被鉴定为不能安全使用的危房，作为合同一方的房产商已完全违反了商品房买卖合同中约定的提供安全居住房屋的义务，根据今年6月1日起实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买房户可以请求解除合同并要求房产商赔偿相关损失。同时，该解释还规定如商品房存在不影响正常居住使用的其他质量问题时，房产商在保修期内应无偿承担修复责任。如房产商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房产商承担。
危房的处理，消费者有选择权
余姚市法院民一庭法官邵成飞：在本案的审理过程中，原、被告双方对于危房的事实都没有异议，双方争议的焦点在于危房的处理方式上。韩某等人要求解除房屋买卖合同，而房产商则坚持认为房屋安全鉴定报告中明确该房屋加固处理后仍可继续使用。法院最终支持了韩某等人的诉讼请求，因为本案中房产商的行为已经构成了根本性违约，也就是说房产商作为合同的一方本应向消费者提供可安全居住的房屋，而现在其提供的房屋存在严重质量问题，已无法达到安全居住的要求，其行为已违反了消费者在购买房屋时的根本目的。为了保护守约方的合法权益，法律赋予守约方有选择请求违约方维修、更换、退货等权利，所以法院支持了韩某等人要求解除合同的诉讼请求。
解除合同，还应按市场差价给予补偿
浙江天册律师事务所律师卢燎峰：合同解除以后，双方把财产返回给对方，可对于韩某等人来说，再以当初的购房款4万多元去购买相同的房屋已是不可能的事情，所以我认为法院判决在解除合同的同时，房产商赔偿同一地段现行市场差价（含装修费），过渡房损失费、搬迁费等共计10余万元是正确的。只有这样才能真正保护消费者的合法权益。由于在签订合同过程中，房产商没有恶意违约和欺诈行为，所以本案的赔偿应该是一种补偿性赔偿，即以房产商的该违约行为给韩某等人造成的实际损失为限。如果在商品房买卖过程中因出卖人有恶意违约和欺诈的行为，致使买受人无法取得房屋的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。
司法解释，撑起消费者合法权益的保护伞
余姚市消费者协会秘书长宋渭村：近年来，有关商品房的投诉日益增多，已成为消费者投诉和咨询中的一大热点。面对众多的关于广告不实、乱收定金、合同不规范、面积随意增减、房屋质量低劣等方面的投诉，房产商总是找出各种理由百般否认。这是因为房产商在专业上和经济上具有一定的优势，消费者相对处于劣势，而相关的法律规定又比较原则，对许多问题没有明确的规定，如本案争执“房屋存在何种质量问题，消费者是否可以解除合同”的问题，法律对此没有明确规定，所以消费者往往难以从消协甚至法院得到满意的结果。今年6月1日开始实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，撑起了消费者合法权益的保护伞，也为我们消协开展工作提供了强有力的法律后盾。
本期主持人、本报记者谢国仪：今年6月1日开始实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第一次对预售合同的效力、销售广告、商品房的交付及风险承担、按揭等商品房销售各环节的法律问题进行了明确规定，在体现对双方当事人平等保护的同时，注重了对处于弱势地位的消费者合法权益的保护，有利于规范房地产市场的交易行为。 |
