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“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”(以下简称“28条司法解释”)公布以来，开发商和一些业主在实施过程中仍产生了一些疑问。为此，曾参与该方案提议的北京市汇泽律师事务所的赵大莹律师就“28条司法解释”中的一些容易产生误解的方面进行了分析。
关于房屋质量问题
关于房屋质量问题，主要包括两个方面：一是房屋主体质量不合格；二是房屋质量瑕疵。对此，司法解释第12、13条均作了明确的规定。
首先，就房屋主体质量而言，开发商作为房地产开发建设单位，交付质量合格的房屋是其应尽的职责和法定的义务，即只有在建筑工程验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。也就是说，建筑工程验收合格表明开发商作为建设单位委托勘查设计、工程监理以及施工建设等单位的事项已经完成，至此也不存在因主体质量问题而应由开发商担责的法律问题；而如果没有经过竣工验收的建设工程，只能说明是未完成的工作成果或者是未完成的工程，对这种建设工程交付使用的，这首先就是开发商违反了法律的强制性规定，开发商理应向购房业主承担房屋质量责任。
其次，从房屋质量瑕疵的角度来看，房地产开发商作为房屋的实际销售单位，理应保证所交付的房屋符合合同中约定的质量要求，这种义务在民法理论上被称为瑕疵担保义务，这是由买卖合同的性质所决定的。也就是说，该种责任不以当事人有过错为前提，且不以出卖人主管有无过错而改变，即使出卖人无过错，只要标的物存有瑕疵，出卖人就应当承担责任。由此可见，无论开发商所交付的房屋质量问题的原因是出于哪个具体被委托的单位，从商品房买卖合同法律关系的角度出发，开发商理应向购房业主承担质量瑕疵的民事责任。
第三，虽然房地产开发建设是多种法律关系的交叉，但是从“28条司法解释”的调整范围来看，调整的是房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖关系，对房地产开发企业与其他单位因设计、监理以及施工所造成的法律责任问题在其他法律规范中均作了明确的规定，故不属于该“28条司法解释”的调整范畴，更不存在那种加大房地产开发企业质量责任的问题。
关于房屋权属证书的取得
一般认为，开发商在房屋交付使用后，既不是房屋权利人，也不是房屋权利申请人，是否办理产权证明不是开发商的权利。但赵律师认为，这种说法错误理解了商品房买卖行为的真正法律含义。
首先，从商品房买卖合同的法律特征来看，开发商作为出卖人不仅要将标的物——房屋交付给买受人，而且还要将标的物的所有权转移给买受人，房屋买卖合同的标的物作为不动产，其所有权转移必须办理登记手续，这是由商品房买卖合同的基本法律特征所决定的。可见，商品房售出后，开发商虽然不再是房屋实际权利人，但是，办理产权证仍是其应尽的法定义务。
其次，从商品房买卖法律关系的角度来看，买受人在房屋交接后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移，出卖人在产权登记以前对房屋仍拥有所有权。如果出卖人此时将已交付的房屋抵押或者在此出售，房屋原来的买受人的权益就会受到侵害。可见，房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。
第三，从物权登记效力的角度出发，房屋交付与权属登记也不是同一法律关系。房屋买卖是基于买方和卖方之间的关系，而物权变动则是效力问题。也就是说，房屋交付后，在办理权属登记之前，买受人还不能向世人表明其拥有所占房屋的所有权——即处分权。可见，如果这项最根本的权能得不到保障，势必会侵害购房人的合法权益，妨碍房地产管理部门的产权登记管理秩序。
第四，“28条司法解释”第18、19条对房屋权属证书交付延迟和不能交付分别作了明确的规定，这对促进房地产交易市场的规范化，预防开发商借法律规定不明确侵害购房人的合法权益，具有重要的里程碑式的意义。 (肖建舫) |
