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虽然海内外房地产界和房地产金融界在基金方面也作出了不懈的努力，像当年万通发起的“大中华基金”、中国住宅产业商会发起的“精瑞基金”以及笔者本人主要参与的由加拿大投行专家Ｊａｍｅｓ等发起的主要面向北美资本市场募集的“第一中国不动产基金”，包括世纪华夏、伟业顾问、东方恒基等机构策划的准基金（私募或面向国内），尤其是面向海外募集的基金策划几乎都虎头蛇尾有始无终。
总结中国房地产基金短暂的启蒙和夭折过程，以及笔者在参与“第一中国不动产基金”的策划和设计，尤其在基金管理公司——“第一中国（香港）房地产投资管理公司”募股的推介过程中的经验和想法，中国房地产基金主要面临四大障碍。
一、政策障碍
中国的决策层一直对严格地说没有经历一个完整周期的房地产业深怀困惑和矛盾（尽管已有舆论和业内人士提出十年周期论，有关财经媒体还搞了一次有关中国房地产十年的系列活动，但中国房地产自身的发展轨迹尤其是市场化和专业化的历程还不足以支持这一总结。不像台湾和香港同行谈及这个话题那么从容和理性），既对它拉动内需和ＧＤＰ、满足和提高人民生活寄予厚望，又对当年海南地产泡沫记忆犹新甚至有十年怕井绳之嫌！所以造成中国的房地产金融政策经常处于波峰浪谷的极端性和中断性状态，像当年的停止向房地产贷款和禁止房企上市以及去年下半年以来甚嚣尘上的房地产泡沫论，都充分说明政府和银行对房地产业的判断和把握缺乏准确性特别是前瞻性。
房地产无疑是一个资金密集型的行业，而且数量巨大。据统计，中国房地产信贷资金占银行整个信贷资金总量的近20％，银行资金占房地产资金链更高达70％。难怪当年以海南为代表的南方地产狂潮套牢了上千亿的银行贷款。四大资产公司剥离出的4万亿不良资产也有近15－20％是和房地产相关的。中国房地产融资渠道单一，严重依赖银行贷款，把风险主要转嫁于银行的现状和特点可以说是政府和银行的一大心病和永远的痛。
有一种说法是，高层之所以未批准《产业基金条例或法》特别是房地产基金，是认为银行资金进入房地产已经够多了，不再需要其他资金（民间资金和其他行业资金）了，尤其是国外基金的进入简直无疑是热中送火、忙中添乱！其实这种说法无疑是不负责任和缺乏远见的。众所周知，中国的流资由于投资渠道和投资品种的单一，银行存款仍是主要的方式，即便存款利息一降再降，银行存款还是突破了10万亿人民币大关。如何分流储蓄存款这只笼中猛虎已成为央行新任行长、前证监会主席周小川的重要任务。所以说，开辟新的投融资品种和引进海内外的资金和公平的、流动的竞争环境才是根本的通途。
二、法律障碍
《产业投资基金法》的未正式出台，给房地产基金的募集和运作蒙上了不确定的阴影。国内私募虽然有证券市场的私募模式可供参考，但在投资方法和退出管道方面有着重大区别。尽管也有资产公司和投资公司类型的准基金私生，但相对于证券投资基金来说环节多、风险大、周期长、监控难，尤其缺少法律保障、良性的信用习惯和成熟的专业分工，致使实际运作险象横生，难上加难！尤其是国外资金的介入无论是进入和退出的通道、投入和产出的方式、时间标准、收益要求、管理方式和汇率问题都存在多重的壁垒和误区。
三、财务障碍
中国房地产行业多年暗箱操作养成的会计制度造成的严重不透明和信息披露的严重不对称，还有中国房地产行业的短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率，都使中国的房地产业在与基金、尤其是海外基金这一高度制度化和专业化的创新金融方式接轨方面缺乏系统性的准备和接口。
四、理念障碍
在推介“第一中国房地产基金”的过程中，笔者深刻地感觉到，中国的房地产界有志于基金的企业和企业家们，完全还是实业家的强势思维（潜意识官本位作崇）——我投资一定要我说了算！无论是对基金管理公司的投资还是基金的投资。而基金尤其是海外基金强调的是专家管理、专家理财和专业分工，尤其要保持基金的公正性、公开性和客观性。投资家更多关心的是收益而不是权力。在这一点的沟通上曾使我的加拿大朋友大为不解和恼火——这也是“第一中国房地产基金”在管理公司阶段推进就受阻的主要原因。
尽管存在诸多障碍从社保基金入市、ＱＦＩＩ入市、《证券法》修改讨论删除了禁止银行资金入市条款，以及集合信托产品的火爆、即将推出的新企业债券条例允许房企发债，特别是银行急于分流储蓄降低信贷风险的心态和举措——种种迹象和市场需求表明，中国的产业基金尤其是房地产基金的出现和发展已是大势所趋和指日可待！因为不仅相对于银行贷款，即使与企业债券和信托产品比较，基金无论在募集、管理和变现的不同阶段还是整体性上都更具安全性、规模性、系统性和成熟性，是集政府、银行、企业和投资者几方面要求和利益于一体的综合创新金融工具，既符合外资进入中国房地产业的集合性和专家性，更符合中国房地产未来的发展模式——美国模式和资本市场模式。 |
