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今年3月1日开始实施已购公房上市交易政策，对买卖双方带来了一系列的利好消息，首先是买房人在购买时，不但手续简化了，土地出让金减少了，而且缴纳税费也相应地降低了，其次对产权人在卖旧房买新房时发生的税费也给予了优惠，另外公房使用权交易的放开，对房屋租赁市场也产生了一定的影响，一些想出租房屋的读者也来电咨询出租房屋需要缴纳哪些税费等，下面本刊就买新房、买卖已购公房以及拆迁买房等有何优惠政策，以及出租房屋需要缴纳哪些税费进行综合报道，希望能对读者提供帮助。
◆购买商品房需要缴纳的税费
购房者在签订合同后，除了支付总房价款外，还需缴纳一系列的税费，那么购房者到底需缴纳哪些税费，以及这些税费发生在哪个阶段？
买卖双方签订合同时，需要缴纳费用：
1）印花税：总房价款的万分之五。
如果购买的房屋为按揭贷款，则须缴纳的费用：
1）律师费：为申请贷款的3‰。不足100元的，按100元收取；办理住房公积金贷款的，不收取律师费；但如果是组合贷款，商业贷款部分则按3‰收取。
2）公证费：如购房者需要办理公证，要交纳公证费，公证费一般为200元至400元，或按公证处收费标准收取。
在这里需要说明的是，律师费和公证费不是必须发生的费用.但由于办理上述手续时.程序比较复杂，所以大多数买方都委托开发商、律师所或其他中介机构统一办理。如果不需要委托代理办理或者公证的，就不需要交纳这两项费用。
3)保险费：财险保险费=总房款×年费率×年限系数。
建行采用太平洋保险公司，年费率一般为0.56‰。
工行采用华泰保险公司，年费率为0.56‰。
建行总行，中信采用人民保险公司，年费率为0.45‰。
办理产权证时需要交纳的税费：
1)房屋登记费：按照每套房屋80元缴纳；
2)房屋所有权证工本费：4元／本；
3)印花贴税：5元／件；
4)契税：普通住宅缴纳房价款的1.5％；(注：别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的高档住宅，不享受此税率，仍按3％缴纳)。
但凡在1999年7月13日之后因土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用，被拆迁人在政府发布拆迁公示或拆迁许可证后，重新签订购买土地、房屋权属合同的，其购买价格没有超过货币补偿额的部分，免征契税，超过部分，按规定缴纳契税。
5)住宅公用部位共有设备维修基金：按总房价款的2％缴纳。
在办理入住手续时，需交纳的费用：
1)物业管理费用；物业管理公司一般以一年为阶段收取物业管理费用。
2)供暖费：按照不同的供暖方式交纳一年的供暖费用。
供暖费用多少是根据供暖的方式确定：如果是市热力集团供应的，每建筑平方米、采暖季为24元：燃煤锅炉(直供方式)供应的每建筑平方米、采暖季为16.5元；燃煤锅炉(间供方式)供应的每建筑平方米、采暖季为19元；燃油(柴油)、燃气(天然气、煤气)、电锅炉供应的每建筑平方米、采暖季为30元。
另，购买经济适用住房所发生的税费与商品房发生一样。
◆买卖已购公房需要缴纳的税费
已购公房上市交易，应当依法缴纳有关税费，只有扣除了缴纳税费外，其余收入才能归个人所有。但是只要符合条件的，已购公房所需缴纳的税费也可免征，那么符合什么条件可以免征呢?
1、营业税：如果产权人购买并居住一年以上的已购公房，上市出售时免征营业税。但是如果购买居住不满一年的，上市出售时营业税按买卖双方成交价格扣除住房补贴面积标准部分的经济适用住房价款、己支付的超标处理款、向财政或原产权单位缴纳的款项和税费后的差额交纳。住房补贴面积标准部分的经济适用住房价款是指按照产权人的级别确定的住房面积再乘以经济适用住房基准价格后的总价。
2、土地增值税减免：已购公房上市交易时，免交土地增值税。
3、个人所得税：如果产权人出售自用5年以上的已购公房时。可免征个人所得税。但是如果不符合这个条件的，那么在上市交易时产权人需要按照出售价格扣除住房面积按经济适用住房价格计算的价格，原支付超过经济适用住房基准价格房价款部分以及向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及合理费用后的余额缴纳个人所得税。
4、契税：购买人按照房屋总价格的1.5％缴纳。
另外，已购公房产权人在出售已购公房后一年内再购买商品房的，其购买价格没有超过已购公房成交价格的，免征契税，超过部分.按照新购商品房与出售已购公房成交价格差额征收契税。
5、印花税：买卖双方各交总房价款的万分之五；
6、房屋登记费：每套房屋80元；
7、已购公房上市涉及到供暖费、物管费以及公共维修基金等事项，由买卖双方协商解决。
◆出租房屋需缴七种税费
从今年1月1日起，公房使用权转让被放开，这些房屋可以上市出租了，但是其税费征收将按照各区县规定执行。而像已购公房和商品房等房屋在出租时，按照规定需要交纳相关的税费。具体为：
1、营业税：对于个人出租的房屋价格高于政府规定的出租价格的，其所交的营业税为3％征收。
以下几种情况可免交营业税：1)对于个人出租房屋月租金收入在800元以下的免交营业税；2)房地管理部门各单位直管公房按照政府所定租金出租给居民的。出租单位可免交营业税；3)对于落实私房政策中带客返还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房，产权人免交营业税；4)房地管理部门的各项行政事业性收费，凡未明确不征收营业税范围的，经市地税局或市财政局同意可免交营业税。
2、城市维护建设税：所在地在东城、西城、崇文、宣武及朝阳、海淀、丰台、石景山、门头沟，燕山所属街道办事处管辖范围的，税率按照营业税税额的7％征收，在郊区各县城。
镇范围内的，按5％征收，其余的按照1％征收。
3、教育费附加：个人在交纳营业税的同时，应按照交纳的营业税税额的3％征收教育费附加。
4、房产税：自2001年1月1日起，个人按照市场价格出租的居民住房，房产税按照4％征收。但对于自收自支的事业单位按照政府规定价格出租给职工的居民用房，可免交房产税，但需要在账簿中单独反映。
5、城镇土地使用税：分六个税额等级
对于个人出租的房屋在城镇工地使用税开征范围内，按照房屋占地面积，根据土地等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。北京市将土地划分为六个等级，一至六级土地每平方米年税额分别为10元、8元、6元、4元、1元、0.5元。
但按照房管部门备案并执行房管部门规定租金标准的，暂免交城镇土地使用税。
6、印花税：个人出租自有房屋，凡用于经营的，签订合同时按双方订立的书面租赁合同所载租赁金额的千分之一贴花。税额不足一元的，按照一元贴花。
7、个人所得税：个人出租房屋，月租金收入在4000元以下的，应按照月租金收入扣除800元费用后再扣除前六项税以后的应纳税所得额计算交纳个人所得税：月租金在4000元以上的，应按月租金收入扣除20％以后的应纳税所得额计算交纳个人所得税。 |
