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最高人民法院关于商品房买卖的司法《解释》6月1日起施行，对房产市场屡禁不止的违约行为规定了更详细的责任法律推动房产诚信最高人民法院近日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，引起各界关注。
对于购房者而言，《解释》规定的若干条款皆是利好消息：如确认了销售广告的法律效力，对商品房这种高额不动产规定了惩罚性赔偿条款，以及对违约金、解除合同条件的规定等。
事实上，有关专家认为，《解释》只是对有关商品房买卖的违约责任的大小、范围、额度进行了较清晰的界定，但由于确认违约责任本身有若干前提条件，现实中能够“对号入座”的案件也不会骤增。不过，这一《解释》的出台，亦必将促进房产市场更加规范运作。
“一房两卖”行不通商品房买卖中，房产商故意违约的方式很多。司法《解释》第八、九条规定，如果存在下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，买房户可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，还可以请求房产商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
这些情形包括：“一房两卖”、房屋买卖合同订立后在未告知买房户的情况下将房屋抵押给第三人的情况；故意隐瞒没有取得预售许可、故意隐瞒房屋已抵押、出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实的情况。
案例：去年，上海市静安区法院受理了两起连环房地产纠纷。1996年，张某分期付款购买上海市常熟路上一套住房并入住，但未办理登记手续。此后，房产公司因拖欠承建商工程款，竟然将张某购买的住宅作价抵给该建筑公司，并办理了预售合同登记。于是，2002年2月，建筑公司向法院起诉要求张某迁出。张某无奈之下只有起诉，要求房产公司办理房屋过户手续。
根据《上海市房地产登记条例》有关规定，未经登记的商品房预售合同不得对抗第三人。从形式上看，建筑公司登记在先，张某不得对抗其对房屋的所有权。
这样的尴尬局面为什么会发生？原因在于房产公司明知该房屋已经出售，却又利用该房未进行登记，作价抵给另一家公司，造成“一房两卖”。
类似让购房者窝火的事还有不少：2002年6月，李某与某房产公司签订购房协议，协议明确该房没有预售许可证。但是，李某还是购买了上海市“蓬莱花苑”一套商品房。去年12月，上海申博成功，地处世博会辐射地区的该房产可能升值。正在高兴的李某却收到房产商发来的声明协议无效的信件。该房产商还为此起诉到黄浦区法院。李某愤怒地进行了反诉，黄浦区法院近日经过审理，确认该协议无效，由房产公司赔偿已付房款的同期银行利息。
专家解读：惩罚性赔偿有严格限定上海市高院某资深法官认为，《合同法》所规定的赔偿，含有赔偿数额可以高于实际损失的立法本意，如在违约金高于实际损失时，只在过分高于实际损失时进行调整。这就是允许部分超出实际损失的赔偿———也即惩罚含义的赔偿。司法《解释》是在这一立法本意的基础上，对商品房买卖纠纷的违约责任的范围、大小、标准进行了明确的界定。
值得注意的是，适用惩罚性赔偿的首要条件是违约；其次必须是司法《解释》规定的几种恶意违约的情况；第三，还需要满足“故意隐瞒”等主观要件，才能确定责任。
这位负责人称，在3年前的上海，先抵押后卖等现象颇普遍，但房产市场整顿之后已较罕见。此前，上海法院对有些商品房纠纷也曾作出惩罚性赔偿的判决，但都是违约金高于实际损失的这种情况，没有一倍于房款的高额赔偿。他估计，在这个司法《解释》施行后，这样的案件会增加，但真正能适用惩罚性赔偿的，也不会很多。
别忘了对广告打个问号司法《解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定、并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
案例：王某买房时，根据佳泰公司的宣传广告及销售人员介绍得知，其所购商品房东侧是3层会所。但是，在交房时房屋东侧却建造了9层综合楼。王遂诉至法院，要求佳泰公司赔偿经济损失4.8万元。
经委托估价，王所购的房屋价值损失4.3万余元，原审判决佳泰公司按此赔偿。佳泰公司不服，上诉到上海市二中院。该院认为，3层会所是王某决定购房方位的因素之一，该承诺虽未成为合同条款及附件内容，但在王将此作为购房因素并签订预售合同、支付房款后，佳泰公司即受该宣传广告及口头约定的约束，理应提供与其所作表述相符的外部环境。佳泰公司违背诚实信用原则，王某有权请求赔偿。故驳回上诉，维持原判。
专家解读：房产商自有应对之策“房产商不会那么傻，我很少看到作出明确承诺的广告宣传”，有专家认为现实中真正能“对号入座”的情况不多。
要认定广告为要约，首先应该是如“绿化率50％”、“人工湖面积4000平方米”这样的确定的承诺，而不是“水岸生态住宅”这样的模糊描述。而且，广告应该成为订立合同过程中的一个步骤。这些在司法实践中如何把握，还需要积累一定的案例，才能有清晰的认识。
而对于房产商而言，他们只要学会在广告末尾用上一行“一切以合同文本为准”的小字，就可以规避这样的风险。“以合同为准”，那在广告中作明确允诺也没有法律效力，不会被作为要约。其实，这种手法发达国家的商家早已经运用了很多年，在汽车、家电、不动产的介绍材料中都要注明。
这位专家说，他留意到，最近看到的房产广告都有了这行小字。这也算是房产业界对法律表现出的动态。业界与法律的互动的结果，应该是市场的逐步规范。司法《解释》有关广告的这条规定，对于购房者而言，更大的法律意义提醒他们：别忘了对广告打个问号。 |
