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新房贷政策挑战房企财力底线
据近日有关报道，央行将对房贷条款进行重大调整的消息引发了房地产业内外的普遍关注。据知情人士透露，此次调整包括四个方面：一是利率，房改房和普通住房按照现行房贷利率政策执行，高档房、别墅、商用房和多套住房按照现行同档同期一般贷款利率执行；二是首付款比例，个人第一次住房的首付款比例为总房款的20％，多套住房包括第二套住房的首付款比例为总房款30％ 50％；三是期限，缩短商住两用房贷款期限；四是贷款房的类别，参照境外银行做法，只发放现房贷款，期房贷款要经过国家有关房地产部门的批准。
即将出台的新房贷政策，在酝酿讨论中已经达成的一项共识是：银行取消给“期房做按揭贷款”，“只有房屋封顶之后银行才可以提供按揭贷款”。
银行：都是期房惹的祸
中国工商银行住房信贷处处长张文宾接受记者采访时说：以前银行可以给“期房做按揭贷款”的做法将被央行禁止。原因是做期房无论是对于贷款人还是银行，都有较大的潜在风险。以工商银行发放贷款为例，过去一年中，期房贷款出现还款人不到期还款的比例，占到全部房贷总额的10％。贷款人做了按揭后，看到实际建成的房屋出现朝向不对、户型结构遭开发商更改、面积缩水、布局不合理等问题，对按揭房不满意，常会选择不供款的方式。
按揭贷款与期房似乎“缘分”已尽，但是从商业银行的角度来看，住宅需求仍然是居民消费的重头戏，房地产市场仍有无限商机。
房企：几家欢喜几家愁
新房贷政策一旦实施，将挑战房企的财力底线。一位专家认为，资金实力较差的开发商将面临很大的挑战，而对于财力雄厚的开发商则是减少竞争压力的好机会。
大企业尽管面临的难题不会太大，但在选择项目开发上会更加谨慎，以期从银行方面获得更高额度的信用贷款。这位专家认为，“如果取消了期房按揭，那么多层住宅将延长8个月销售，而高层住宅将延长一年销售，这样对开发商自有资金的要求更加高了。”一般房地产项目的启动资金只占总投资额的一部分（大约30％左右，依企业自身资金实力而定），之后的滚动开发依靠销售的进展而定。新的政策若执行，则财力不够雄厚的购房者会选择押后置业，直到项目完工时才开始考虑，但对那些能够一次性付款的置业者影响并不大。
告别了期房按揭贷款，房企依然可以有所作为。专家建议，中小型房企要在商战中继续生存，并且活得精彩，就要把持稳打稳扎的作风，做一个项目成功一个，在完成资本原始积累的同时完成经验积累。如果把新政策看成垫高了房地产开发的资金门槛，那么房企要做的就是踮起脚尖———因为“门开着，但我们要跨过门槛”。
置业者：货真价实买放心
没有了期房按揭贷款，对置业者没有损害。“从长远看，烂尾楼可能会成为历史名词”，业内人士这样预测，二手楼的市场可能进一步得到刺激，人们会把更多的目光投向三级市场，地产消费结构趋于理性。至于新政策对房价的影响，业内有不同的看法。
比较悲观的看法是担心如果取消对期房的按揭贷款政策，房产商必须要承担更大的房产开发成本，如果房产商甘愿压缩利润空间还好，一旦房产商选择将这部分成本转嫁给购房者，势必推动房价的进一步提高。与此同时，取消期房按揭贷款还会改变目前的市场供求状况，人们所能选择的只有现房，房价也会进一步上涨。
另一种看法则是乐见其成。首付的比例提高，则购房的需求相对会减少，供大于求的局面会让房价恢复到一个更加理性的水平。
观察派认为，期房按揭如果被取消，会使住宅上市量减少，房价是否会受影响还有待观察，毕竟目前尚无最后的确定方案出台。
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