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2003年1月1日新年钟声敲响的一刻，实行多年的土地协议转让制度终于寿终正寝，以土地储备制度为主要特征的新供地机制正在逐渐形成。这就注定了2003年北京房地产业将是不平凡的一年。但是，即使政府垄断了土地的一级市场，掌握了土地供应的主动权，怎样调控土地市场依然是摆在政府面前的难题。况且，在存在多个利益主体的北京，垄断土地一级市场也绝非易事。
在停止经营性项目协议出让土地使用权的33号文颁布后，许多开发商为了搭上协议转让的末班车，展开了大规模的“圈地”运动。由于新政策规定，如果开发商买下土地两年之内不开发，政府有权收回并拿到市土地交易市场进行公开交易，所以房地产商在去年圈下的地，会有相当一部分不得不在今年或明年进入市场。大量土地变现将不可避免。
今年房地产商业开发的加速是否会带动楼盘价格的下降？在记者采访的京城开发商中，大部分人都认为，今年北京住宅市场的总供应量会继续增长，房地产整体价格将稳中有降，但不排除局部上涨的可能。土地储备制度：一把双刃剑？
“房地产行业产生泡沫最大的危险是在土地供应上。”SOHO中国董事长潘石屹向记者表示。
2002年12月，《北京市土地一级开发管理暂行办法》由市国土房管局发布，明确规定了经市区政府批准的土地一级开发项目，都由土地整理储备中心采取公开招标的方式确定一级开发单位，开发商不能再介入这一领域。由此，北京正式进入了以土地储备制度为主要特征的新供地机制的时代。
但是迄今为止，北京公开交易的土地当中还没有一块是来自于收购储备。道理很简单：今年1月12日，大约两年前就已挂牌的北京市土地整理储备中心才收购了第一宗地。北京市土地整理储备中心一位不愿透露姓名的人士透露，中心的成立主要是为了解决供地权分散和土地一级市场失衡的现状，但是由于进展缓慢，目前根本谈不上对市场进行调控。
“要想对市场进行调控，土地整理储备中心就必须对一级市场形成垄断，像上海那样做肯定是不行的。”这位人士说。记者了解到，由于上海土地储备规模过小，还没有形成一定影响力，其他渠道土地供应与之并行不悖，政府的调控能力仍然很弱。
实行土地储备制度最大的好处就是统一了供地权，在很大程度上防止了暗箱操作。但是，它是一把双刃剑，反面也很快锋芒毕露。
“土地储备制度的直接受益者是政府，公众可能只是间接受益者。”北京市委研究室经济处的胡睿宪表示。
杭州在短短几年时间内平均房价几乎涨了一倍，与土地储备制度不无关系。尽管杭州政府不断增加土地供应量，仍然难以满足市场需求。同时，土地批租收入成为当地政府财政收入的重要来源。据估算，在去年杭州市政府160亿财政收入中，土地出让金上缴就占据了1／4左右，而且这几年每年以56%的比例在递增。
胡睿宪认为，今后，北京市土地整理储备中心应该选择适宜的时机公布土地供给计划，进行微调，造成充分的心理预期，使房地产市场朝着理性方向发展，而不是在房地产市场风险充分放大后，在短期内大幅度增减土地的供给量。
“土地储备制度约束力并不强，地段好、升值潜力大的土地不愿进入土地储备中心，而地段差、升值潜力小的土地愿进土地储备中心，希望得到政府的补贴。这样，政府提供的土地可能并不是开发商所需要的土地。”胡睿宪说。
从目前的情况看，北京市土地储备中心最近成交的四块土地都遭到了市场的冷遇，不得不以底价成交。在关于停止经营性项目协议出让土地使用权的33号文中，留下了绿化隔离项目、危旧房改造、小城镇建设、其他重大项目、高科技和工业用地等经营性项目几大口子，一位业内人士认为，由于33号文规定的具体内容含混，仍为协议出让留下余地，多源头、多渠道供应土地的局面并没有得到根本改变。土地变现挤压楼市33号文的配套文件将于今年出台。但金地集团副总裁陈长春认为，这些文件对北京一些大的发展商不会有什么影响，因为在此前，他们已经完成了圈地计划。
在2002年12月31日之前，许多京城房地产商都在大规模圈地，争食“最后的晚餐”。据统计，这些被“圈”的地块占地面积总量超过了4000多万平方米，合6万余亩。
新政策规定，开发商买下土地两年之内必须进行开发，否则将被政府收回。显然，这是为了挤压那些“玩空手道”、依靠炒地皮生存的地产项目公司。这些项目公司囤积大量土地隐忍不发，土地在商业开发中的价格变异，导致圈地本身成为一桩有利可图的买卖的现象将得到抑制。在2002年，北京约有4000家房地产开发企业，而真正具备开发能力的只有500多家。很多企业几年都没有开发过一寸土地，而是忙于“圈地炒卖”，一个项目往往几易其手。频繁的土地流转人为地抬高了地价，也供养了一批靠倒地为生的“寄生虫”企业。
潘石屹认为，除非这些项目公司在2002年12月31日之前将土地以股权形式转让出去，不然他们就会陆续死掉一大批，因为他们根本就不具备真正开发的实力。
由于大量的土地不得不选择在今年进入市场，可以预见，2003年将形成房地产开发的热潮。北京市开发办开发处处长秦海翔表示，2003年北京市房地产开复工面积将达到7000至7500万平方米。北京伟业顾问公司总经理林洁在“2003年北京房地产市场预测”报告中称，今年入市的商品房供应总量将有较大增加。
与往年不同的是，由于在33号文出台前，一些房产商圈的土地面积普遍比较大，今年北京的1000亩以上的“大盘”将不断涌现。据悉，首创集团今年将在亚北温榆河投资兴建占地2500亩的上城国际花园，万科地产将在京通黑庄户开发占地5000亩的新楼盘，天鸿集团将在长营规划占地240万平方米的中低价住宅，世纪城也将在北区推出不小于120万平方米的二期。
业内人士认为，3年之内北京房产市场将处于鼎盛之期，总体趋势比较稳定，商品房价格将稳中有降。地产泡沫？
“目前，在北京只要能找到地，盖的房子基本上都能卖出去。北京房地产市场正处在一个前所未有的黄金时期，相比之下钱比较好赚。”一位深圳房地产公司的副总裁告诉本报记者。
近两年，北京房地产市场呈现出产销同步高速增长的态势。记者从市统计局获悉，2002年北京市商品房竣工面积1114万平方米，销售面积达918.1万平方米，同比增长分别达到61.7%和58.6%.由于前一段时间央行严查房地产信贷等原因，房地产市场有没有泡沫成了一个被无限“放大”的问题。政府近期多次作出的关于“房地产过热”的表态，只是针对金融机构对房地产开发及抵押的借贷增长过快这一现象，而房地产泡沫是否存在依旧存有很大争论。
目前，杭州、上海等地的泡沫若隐若现，但是由于房地产市场有很强的地域性，所以不能一概而论。
对于这个问题，北京市国土房管局局长苗乐如认为，北京并没有出现房地产泡沫。泡沫是指以投机倒卖为主导致的价格虚高，但目前北京房地产市场的主要矛盾是结构性失衡。“一个健康的市场有一定的空置房是正常的，这给了消费者更多的选择。”苗乐如说。
任志强、冯仑和潘石屹等京城房地产开发商也与苗乐如持相同意见。潘石屹曾向记者表示，真正的泡沫出现的征兆是成交量急剧放大及单价急剧上涨，而且没有最终的使用者和消费者，都是倒爷在中间来回倒。就北京来看，从2000年开始，每年成交量都是正常地增长，且单价还略微有所下降。
但是，2002年北京市的经济增长率为11%？而房地产投资占全社会的投资高达57%，已形成潜在风险。目前政府应尽快建立一种有效的预警机制，未雨绸缪。 |
