世纪初住宅建设和人居发展战略

　　世纪初住宅建设和人居发展战略（一）城乡人居现状20世纪80年代以来，中国住宅建设以跨跃式速度发展，取得了巨大成绩。1980年至2000年全国城镇新建住宅57亿平方米，农村新建住宅146亿平方米，分别为改革开放前三十年的9.6倍和2.18倍。大规模的住房建设使多数居民住房条件明显改善，2000年城镇人均住房建筑面积达到20.6平方米，农村人均住房面积达到24.8平方米，都比过去提高两倍以上。就总体而言，我国住房严重短缺的时代已基本结束，群众对住房的需求正从生存型向舒适型转变。
　　目前全国城乡每年新建住宅总量13亿平方米，折合1200万套，投资总额近8000亿元，占全社会固定资产投资的23％，住宅建设已成为扩大内需、拉动经济增长的重要产业。
　　（二）今后十年发展目标从2001年起，我国已进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化建设的新阶段。建造足够数量而又安全、经济、适用、美观的住宅，不断改善居住条件，是建设小康社会的一项重要内容。根据新世纪国民经济“三步走”的战略构想，从2001年到2010年住宅建设的目标是：（1）城镇：十年新建住房总量55亿至60亿平方米，折合7000万套。其中前五年25亿平方米，平均每年5亿平方米；后五年30亿平方米，平均每年6亿平方米。居住水平达到户均一套，人均一室，每户平均建筑面积90至120平方米，人均住房面积达到35平方米。
　　（2）农村：十年新建住房总量60一70亿平方米，平均每年6亿至7亿平方米，居住水平达到户均建筑面积130至150平方米，人均住房面积达到40平方米。
　　（3）质量：城镇住房成套率达到90%以上，工程质量合格率100%，居住环境显著改善，普及物业管理。农村住房砖木及混合结构占80%以上，东部富裕地区以楼房为主，水、电、路、通讯等基础设施齐全。
　　从以上发展目标可以看出，这十年我国住宅建设将处于总量增加但增速减慢、稳定协调发展的阶段。总量增加的因素是人口自然增长和城市化进程加快，增速减慢的原因是受收入水平制约，有效需求不足。
　　需要指出的是，中国住房市场是一个潜力巨大而又不均衡的市场，不同地区和不同人群之间需求差别较大，住房消费具有很强的地区性和多层次性。因此，进行投资决策应从当时当地实际需要出发，反复论证，防止盲目性。
　　（三）发展战略实现世纪初年住房建设目标，除坚持国家已经出台的各项法规政策外，重点实行五大发展战略。
　　（1）精品名牌战略。核心是转变产业增长方式，加快由数量规模型向质量效益型转变，适应居民对住房选择越来越大，对质量越来越高的要求，把提高质量，创建优质名牌产品，作为新世纪行业发展的首要任务。
　　市场经济体制下创建精品名牌，不能靠行政命令，也不能搞层层评比，主要靠市场机制自身具有的公平竞争、价格合理和售后服务来体现。一般说来，精品住宅至少应符合下列要求：第一，设计先进，功能合理；第二，施工精细，安全耐用；第三，环境优美，居住方便；第四，具有升值潜力。所有这些均应以消费者认同为准则。
　　创建精品名牌不应局限于高档物业，所有住宅包括量大面广的普通住宅，都要做到精心设计，精心施工，保证每个消费者买到的房屋都是优良资产。要综合运用经济、行政、法律手段规范企业行为和市场运行机制，建立与国际市场接轨的质量监督机制、保修保险机制和企业自律机制，从法规、体制、管理等各个环节强化质量措施。对企业资质要实行动态管理，凡连续两年质量合格率达不到100%的，下浮一档资质等级，第三年仍达不到全部合格的，应停业整顿。
　　精品住宅应具有完整的使用功能。要限期淘汰毛坯房，推行全装修，以加强开发商的质量责任，并减少个人装修带来的次生灾害。大量建造和销售毛坯房，有其历史原因，但现在看来后遗症太多，必须改革。
　　要依法规范政府行为，所有单位和个人都应支持企业按合理工期组织建设，不能强行搞“献礼工程”、“形象工程”。通过扎实工作，争取创建一批经得起历史考验、具有国际一流水平的精品工程。
　　（2）多元化投资战略。20世纪80年代初期，我国房地产开发以国家投资为主，国有企业为主。随着市场经济体制的建立和投资体制改革，房地产业成为开放度最高、竞争最充分的行业之一。目前国有及集体企业从88%降至49%，股份制企业占23%，私营、个体及外商投资企业占28%.咨询、代理和评估机构90%以上通过改制成为合伙制企业或民营个体企业，初步形成以公有制为主体，多种所有制共同发展的格局，一大批机制灵活、经营有方、创新能力强的民营企业脱颖而出，开始成为市场的主体。这种以国有企业为主导、以民营企业为主体的所有制结构，有利于生产发展，符合社会主义初级阶段的国情，应消除歧视，一视同仁，大力扶持和鼓励其发展。
　　今后发挥国有经济的主导作用，应以确保国有资产增值保值为目标，通过资产重组发挥国有经济的控制力来实现。现有的国有企业，除保留少数效益特别好、业绩特别突出的以外，原则上全部退出。
　　（3）大公司发展战略。房地产是关系国计民生的基础性、先导性产业，要求大规模经营，大手笔动作。但目前我国开发企业存在着数量多、规模小、总体素质不高的矛盾。2000年全国共有开发企业27303家，从业职工97万人，平均每个公司36人，每年开发房屋面积不到1万平方米。按资质等级划分，一级企业占2%，二级企业占14%，三级以下企业占84%.这种散、乱、小、差的状况，不符合社会化大生产要求和规模效益原则，难以形成同国外大企业竞争的能力，并容易造成质量失控、破坏城市规划和资源浪费等一系列问题。
　　可行的出路是，通过结构性调整实行大公司战略。在部分建设任务特别大的城市或地区，打破地区和所有制界限，组建少数资产上百亿元、年开发能力过百万平方米的大型企业集团，并以它们为核心，集合部分资信好、有特色的中小企业，形成规模优势互补、竞争有序的新型组织结构。
　　实行大公司战略，必须解决制约企业发展的资本金不足和土地储备过少两大问题。我国开发企业大部分是白手起家，原始投入少，资金积累慢。1999年每个企业净资产平均1820万，经营活动主要靠银行贷款和收取预定金运转，资产负债率很高，全国平均资产负债率为76%，有13个省市超过80%，最高的达88.3%.国外房地产业是盈利大户，我国房地产业1997年后连年亏损，其中1997年亏损10.3亿元，1998年亏损10.6亿元，1999年亏损35亿元，31个省、直辖市、自治区中有19个亏损，亏损面达61%.土地储备是促进企业合理利用资源及规模化运作的必要条件。由于现行法律规定两年未开发的土地无偿收回，企业后备土地资源很少，致使大批企业常年处于边征地、边设计、边开发的“三边”状态。据统计，1999年平均每个企业拥有待开发土地面积只有5200平方米，这也是我国企业不能做大的重要原因之一。
　　实行大公司战略必然涉及现有企业重组，也应在国家方针政策指导下有序地进行。一是，所有商品房建设用地一律实行公开拍卖，企业竞标购买，取消行政划拨。二是，提高入市门槛，今后原则上不再批准新成立三级以下的开发企业及项目公司。三是，建立市场退出机制，对那些素质低、实力差和经营行为不规范的企业，通过整顿和规范市场经济秩序及时清理出局。四是，提高售房标准，多层楼房没有封顶，高层楼房完成投资额不到三分之二，不准出售。实行这条政策，必须相应增加开发企业贷款。通过上述途径可望改变目前企业数量过多、整体素质不高的状况，有利于大公司战略的实施。
　　（4）城乡一体化战略。推进农村城市化是21世纪我国经济发展的一个根本性问题，也是调整城乡结构的需要。目前全国共有城市数量663个，建制镇20312个，城镇人口4.56亿，按人口计算的城镇化水平为36.1%.预计至2010年将有1.7亿人转为非农业人口，城镇水平达到45%左右。
　　解决农村人口城市化的出路不能指望都向大城市集中，而要与缓解城市人口密度过大、基础设施负荷过重和治理生态环境结合起来，走城乡一体化的道路。也就是说，在充分发挥大城市作用的同时，重点发展大城市周边的环城社区、卫星城和有特色的小城镇。
　　工业发达国家人口流动的规律，是先由农村向城市集聚，随着前工业化时代的结束，再由城市向小城镇或农村返流。我国为了提升农村经济水平和产业结构调整的需要，农村人口和城市人口同时向大城市郊区和小城镇流动。这种双向流动是我国经济社会特点所决定，对加快小城镇建设有利。目前广州、上海、北京等城市郊区人口比例均在40%以上，并有进一步扩大的趋势。
　　小城镇是振兴我国农村经济的大战略，也是从根本上调节城乡人居布局的一条重要出路。因此，未来大城市周边卫星城和为数众多的小城镇正在成为新一轮房地产开发的热点，精明的开发商应放眼未来，充分利用自身有利条件，到小城镇谋求发展，国家亦应制定鼓励开发商参与小城镇建设的优惠政策。
　　（5）可持续发展战略。人类居住和可持续发展，是当今社会发展面临的两大话题。住宅建设耗用资源最多，同生态环境结合最密切，房屋投入使用后，仍需不间断地用水、耗电、供热、制冷、生产垃圾，其功能好坏与社会可持续发展关系极大。但“人类居住”不等同于住房建设，而是包括居住、劳动、教育、休闲、健身和社会交往在内的人类生存和发展的总体环境。这是1992年世界首脑会议通过的《21世纪议程》确定的人类发展新战略。推进这一战略，目的是促进人和自然的协调与和谐，使人们在优美的生态环境中工作和生活，坚持实施可持续发展战略，正确处理经济发展同人口、资源、环境的关系，改善生态环境和美化生活环境，改善公共设施和社会福利设施，努力开创生产发展、生活富裕和生态良好的文明发展道路。这是历史经验的科学总结，也是指导新世纪城乡建设的总方针。
　　就当前而言，实现文明发展的主要途径，是结合当地实际，大力营造绿色住宅。什么是绿色呢？我认为，绿色住宅是以可持续发展战略为指导，在住宅的建设和使用过程中，有效利用自然资源和高新技术成果，使建筑物的资源消耗及对环境污染降低到最低限度，为人类创造舒适、幽美、洁净的居住空间。其具体内容包括以下六个方面：第一，规划设计合理，建筑物与环境协调，房间光照充足，通风良好。
　　第二，房屋围护结构御寒隔热，门窗密封性能及隔声效果符合规范要求。
　　第三，供热，制冷及炊烧等，尽量利用清洁能源、自然能源或再生能源，全年日照在2500小时以上的地区，普遍安装太阳能设备。
　　第四，饮用水符合国家标准，供排水系统普遍安装节水器具，排水深度净化，达到二级以上可循环利用标准，10万平方米以上新建小区须铺设中水系统。
　　第五，室内装修简洁适用，化学污染低于环保规定指标。
　　第六，有足够的户外活动空间，小区绿化覆盖率不低于40%，无裸露地面。
　　总之，21世纪住宅建设和人居发展战略涉及的问题很多，领域很宽，希望通过多方探讨，取得共识，推动行业的发展。