中国房地产开发掀起创新风暴

　　2002年，我国的房地产业在调整中继续平稳发展，上升到理论层面的研讨日趋活跃、观点纷呈。如入世对房地产业的影响，住宅产业现代化主要应解决的问题，企业和产品创新在行业发展中占有的地位等等，都给业界带来深刻影响。
　　2002之观点
　　房地产开发掀起创新风暴
　　2002年是创新的一年，时代在变，潮流在变，房地产市场的需要在变，开发商的经营理念也在变。从住宅设计的创新风暴开始，大到企业管理，小到设计细节，无处不体现出创新精神，以及从业人员的良苦用心。
　　每个人眼中的创新都不一样，每个人创新的目的却都一样，为了竞争，为了盈利，为了不会“过把瘾就死”。房地产业界几位知名老总今年也对创新有了新的认识与深刻的领悟。
　　创新企业的核心竞争力更重要
　　张宝全（北京安地房地产公司）：北京房地产市场竞争已经非常激烈，尤其是国家把住宅产业当成经济发展龙头以后，在政策上给予支持，反过来又造成了竞争的进一步加剧。
　　房地产企业都在想如何在竞争中生存和发展。我个人感觉，中国的房地产企业市场化时间比较短，尤其北京房地产市场化时间更短，基本从1998年取消实物分房以后，住房消费由集团消费转为个人消费，这种市场化的特色在北京市场才开始明显起来。
　　房地产界还有一个更大的问题，与其他行业及国外同行业相比，我国房地产开发更处于投资分散、小生产、小作坊阶段。北京房地产公司有上千家，一般中等城市的房地产企业都在三千家左右，这些都可能对我们产业的专业化、规模化带来很大的问题。加上我们进入新经济时代，已经改变了过去的许多行为方式及其他方式，包括人们对住宅的需求、概念等等。例如，以前我们办公和居住地非常明确，现在这种空间已经开始模糊。
　　从北京来看，提高竞争力最大的体现就是房地产企业的创新能力。房地产的创新包括两个方面，即经营创新和产品创新，这两者必须结合起来，创新才能形成，才能真正获得市场最大化、利润最大化，包括品牌的营造和建立。但大多数企业对经营创新并没有予以重视，房地产经营创新主要是对资源组合、企业的组织构成包括机构等进行创新。现在一些企业仅仅依靠一种点子，想一个好的名堂，在营销上取胜。其实讲品牌也好，市场占有率也好，赢利率也好，讲的还是表象，这些都是竞争力的结果。
　　竞争力研究主体确实非常重要，特别对北京的房地产界可能更重要，以前由于只从概念上取胜、营销上取胜，没有完全转到企业的核心能力上。今后必须加强这方面的研究，从企业各种竞争因素上取胜。
　　面向未来需要公司文化创新
　　郭钧（中体奥林匹克花园品牌管理有限公司）：所谓文化，我把它定义为人与人之间的行为方式，其核心是价值观，即评判好坏美丑的标准。公司文化（我强调的是公司文化而非通常意义上的企业文化）所要追求的就是让全体员工思想上逐渐形成统一的价值观，这种公司文化本质上不同于企业文化，更有别于广义上的文化，它是开放的、没有沟通上的阻碍和界限的、商业化的。它的形成当然不是一朝一夕之功，它可能会受到人、环境、社会的影响而有一个漫长的过程，一旦形成其作用远比它所受到的影响巨大的多。就北京而言，集全国人才优势，它的地域文化相对开放并有一定的包容性，这是有利的一面；同时，由于几十年来受计划经济的影响，北京的地域文化中包含着相当浓厚的计划经济的色彩：保守、传统、不思进取；欠缺商业意识和商业头脑，普遍缺乏职业素质，市场化程度不高，这些都是弊病，都是对形成开放的公司文化不利的。
　　因此，以市场需求为第一要素，以客户诉求为主导，建立一种开放的、有明确的职业规范和要求的公司文化是我们的方向。在公司文化的建设上，我们还有很多旧有观念要打破，还有很多实事要做，还要付出很多努力。以这一次股权变动为契机，我们一定要加快建设开放的公司文化，面向未来，面向世界，面向现代化。
　　网络经济创新地产模式
　　冯仑（万通实业集团）：北京万通专门组织了一个创新业务小组，封闭两个月，用信息社会的思考模式和技术手段改造传统房地产业的商业模式和组织构架。按计划我们分四部分把所有的传统房地产模式进行改造。第一，我们采用类似戴尔模式的运作方法，营销住宅。第二，与房地产有关的所有服务采取虚拟社区。我们还改造“中国房地产联合网”，卖了80％的股份给员工和管理层。第三，与万科发起一个采购网站，运用B2B模式进行集中采购。第四，也是最重要的，就是管理层彻底年青化，大规模培训，改造我们的思维模式，改造我们的组织架构，适应信息社会的要求，最终变化成一个具有连续现金流量，低负债，高弹性，真正成为资本市场上受欢迎的企业。
　　“房地产开发”其实是个很模糊的概念，大到西部大开发，小到地产项目开发。万通将自己定位为房屋供应商，不是赚土地的钱，而是从房子上追求附加价值，并让客户认可。土地的利润属于制度性的利润，与其说与经营相关，倒不如说更依赖公关，不属于经营性的。房屋进入信息时代将成为系统集成模式，如戴尔模式，全世界范围内拥有一个庞大的供应链，按客户的个性需求在标准化基础上再进行规模化和个性化。这是新经济时代的一条新的法则。
　　万通公司作为专业的房屋供应商，有不同类型的住宅产品面世。同时我们的服务范围涵盖传统发展商，比如其他开发商有地，我们就可以帮他来做，我们可以进行全世界范围内的采购。新的业务在未来三、五年内每年将超过10个亿，这样我们就可以彻底摆脱传统房地产的商业模式。国际上已经出现了这类公司。国内房地产公司将面临两大战略选择，一是以资本结构的合理化规模构筑大型化，逐渐走向垄断，这是新鸿基的模式；二是万通目前正探索的道路，即彻底适应新经济，对传统行业进行一次革命，克服传统行业弊病，独辟新径，勇敢前瞻，经营新概念地产。