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存量还未消化，新增又成空置。就这样，市场的泡沫产生了。
日前，成都举行了一场“别墅·高端市场研讨会”，百余名开发商和高端市场潜在客户直接对话，仁者见仁，智者见智，进行了不同观点的激烈碰撞。随后成都的媒体大声发出了“谁能玩转高端市场”的质问，人们的目光进一步向别墅高度聚焦。
“别墅年”遭遇寒流
京、沪、穗三地作为中国的经济发展领先地区，同时也是别墅开发的热点地域，基本代表了整个中国别墅建造的最高水平，引领着中国别墅的发展方向，左右着中国的别墅市场。今年以来，三地及沿海城市众多别墅项目启动，甚至内地的别墅开发也风起云涌，全国别墅市场呈现越来越热的趋势，因而有2002年是“别墅年”之称。这意味着别墅市场的繁荣，同时也意味着住宅高端市场竞争的加剧。
业内人士把今年的别墅热称之为别墅市场的第三次热潮。第一次别墅热潮是上个世纪90年代初的开发热，第二次别墅热潮是90年代中后期少量别墅成功开发形成的市场热销现象。别墅市场能从沉寂中苏醒过来，究其原因，是近年来随着二次置业者的增加，境外机构的进入，以及政府对别墅的用地的松动，促进了别墅市场的升温。
然而，进入2002年，北京、上海、深圳等城市别墅市场令人担忧的局面开始显露出来。专家指出：别墅产品呈现出结构性失衡，别墅市场已经供大于求。市场已经发出“红灯警报”，要防止“别墅市场崩盘”。别墅开发商们也纷纷感受了这个市场不那么好玩了，形势越来越不容乐观，大家都在做积极然而又无奈和徒劳的努力。
遍地开花的别墅奇观
称2002年为别墅年，事实上是不为过的。因为别墅市场从去年就开始发热，到今年正式更加热起来。别墅如雨后春笋般涌现，遍地开花，成为神州房地产市场的一大奇观。
北京的别墅开发热已蔓延到东南西北各个区域。先是香山板块强势崛起，接着房山区、平谷区都开始规划别墅开发用地，东部的别墅开发则延伸到河北与北京交界地带。加上北京最早的别墅集聚地带——京城东北部的温榆河畔、机场路附近以及亚运村北部一带，京城的别墅市场逐渐扩容，呈现了多区域供应局面。上海目前已出现虹桥机场附近、浦东新区和闵行区三大别墅集中的区域。在别墅物业分布较多的深圳三个行政区中，南山区和龙岗区拥有东部和西部海景及海洋资源，这种不可再生自然资源成为该区推出的别墅物业最优越的卖点。罗湖区的周边也有依山傍水的自然环境资源，成为罗湖高档别墅物业开发的首选地点。统计数字显示，2002年北京、上海、深圳三市的总开发面积在2000万平方米以上，但与之相反的是，别墅的有效需求并未同步扩大。
在全国其他区域，都在大兴别墅开发之风。成都的别墅主要分布在城南、城西和郊区，远郊的青城山集中了天下青城、青城白鹭洲等数个度假别墅；重庆九龙坡含谷镇，一公里的地段上居然有3个别墅楼盘：全兴别墅、香格里拉别墅和北欧别墅；连余痛未消的海南别墅市场也有了起色，尤其博鳌小镇，依仗亚洲论坛的会议聚集效应也拉开了别墅建设的序幕。更有甚者，南方沿海某小镇，将原先的乱坟岗稍加整治后就用来别墅开发。
大行其道的“别墅”概念
别墅，顾名思义，意即“别外的、田间的土舍”。古时候，别墅又称别馆，是在本宅之外营建的田庄园林。现在，别墅已成为富贵的象征，是成功人士远离繁华都市，修身养性的世外桃源。别墅在房地产市场上的巨大诱惑力，再加上别墅的开发具有较大的利润空间，使精明的开发商们纷纷打起别墅牌。
业内人士认为，虽然别墅没有一个明确的标准，尤其没有数量标准，但还是有大家公认的一般标准的，地段的身份性、景观、价格、面积都是别墅缺一不可的指标。目前别墅项目的困局是由于很多“伪别墅”大行其道造成的，很多打“别墅”牌的楼盘其实并不具备别墅的品质。“伪别墅”的泛滥，使别墅市场鱼龙混杂，没有正确的比较鉴别，搞坏了别墅形象，搞乱了别墅市场。
现在别墅越做越豪华，从几百万元一幢，到逾千万元一幢，再到三千多万元一幢，最高的竟达到1．3亿元一幢，令人咋舌！其使用的建筑装饰材料比国外最富的国家元首的宫殿还要豪华。一味追求别墅的高档与豪华，使具有综合涵义的别墅变成为只有豪华一味涵义。几乎所有的别墅项目都在比阔气，比高档，比豪华，开发商们都在千方百计把自己手中的别墅做成经典。产品须与市场相匹配。迷恋于做经典，以理想化的愿望来猜度市场，是经典别墅遭受冷落的一个重要原因，也是别墅市场畸型发展的一个例证。
最先显露泡沫端倪
现在人们争论房地产业有没有泡沫，其实争论的焦点是高端市场。大家知道，现在比较一致的看法是，我国的住宅产品结构不合理。不合理在什么地方呢？就在高档住宅产品已经出现明显的供大于求，而中低档住宅产品却不能满足市场的需要。因此说，是别墅豪宅之类高端住宅产品在市场销售中的疲软乏力，首先让人们感受到了泡沫已经存在。
从总体上说，人们收入增长的速度低于房价上涨的速度，这是事实。而房价中，别墅豪宅的价格更是如脱缰的野马，一路飙升，严重脱离了市场价格的正常轨道。随着进入小康社会，想买别墅的人越来越多，但越来越多的人却买不起别墅。
虚高价格带来的高额利润又使得开发商加足马力进行别墅豪宅的开发建设，以加速度向市场提供别墅豪宅产品。原先的存量别墅豪宅还没有消化掉，新增的别墅豪宅又形成空置。就这样，别墅市场的泡沫产生了。 |
