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中国房地产又行走泡沫的边缘吗？被誉为中国房地产策划第一人的王志纲接受本报独家专访，为当今中国房地产市场“把脉”。
一个暖意融融的下午，深圳。在看得见深南大道和“深圳唯一市区高尔夫球场”的王志纲工作室中，主人王志纲接受本报记者的独家专访。
从新华社记者到一名闻名的全国地产界独立策划人，在商海沉浮近十年的王志纲，当谈起中国房地产的发展时，似乎仍脱不了那股浸入骨髓的书生味：反应机敏、谈吐直接、表述宏观。不过，交谈中不时流露出的狡黠和咄咄逼人，又无时不在提醒我们：这是一位曾有辉煌战绩并且仍在追求辉煌战绩的独立商业策划人。
大蒜都会过剩，何况地产
记者（以下简称记）：有一种说法，中国的房地产目前又行走泡沫边缘，您同意这种看法吗？以您长期积累的经验看，现在局势与上世纪90年代初的那次地产泡沫有何异同？
王志纲（以下简称王）：今天中国的房地产，不能说是泡沫，而应说是局部失调、局部过热。
所谓泡沫，就是没有最终消费品，投资者只是追求过程。看看1993年时的房地产：所有参与房地产的人，像“击鼓传花”一样，追求一手、二手、三手……的转手利润，然后，千篇一律的逃跑、走人。所以鼓声越来越急，换手率越来越高，最后进入圈子的“傻瓜”也越来越多，最终把银行套了进去。等鼓声停止之后，除了少数发展商之外，损失最大的是银行。这叫泡沫。
但现在没有一点符合这些特征。首先，没有大范围“击鼓传花”式的炒作、炒地皮；其次，开发的是最终消费品，房子；第三，目前是过剩产品，而不是过程产品。这跟任何其他行业一样，比如冰箱、彩电，甚至农民的大蒜头……都会有过剩。只不过房地产是个高档奢侈品，引起更多人关注。市场最终会自我调节，但这种调节要付出代价。
华南板块是“矫枉过正”
记：在您眼中，华南板块是一个成功的范例。但我们认为，这里可能隐藏着某种危机：由发展商“做成”的华南板块，由于政府规划的缺位，面临的难题也越来越多。一方面，它们越来越像是一个脱离政府管制的独立社会，几十平方公里的小区，有自己的保安，自己的清洁员，自己的学校，自己的公共交通设施，这不是企业办社会吗？将来这些发展商停止开发，业主交纳的物业费用能维持这些庞大的开支？另一方面，这种企业办社会对业主经济上不公平，作为纳税人，他们又在交纳一笔不小的物业管理费，他们是不是在为自己清洁、环境卫生付双重费用？
王：华南板块的确有这样的困惑。由市场的运作，打造一片新的住宅典范，那的确是一个不容易的事。但你要看到，在此之前，广州曾有一片完全由政府主导开发的珠江新城，近10年而未果。所以，对于完全由开发商的市场行为打造出的这片华南板块，我们可以看作是一种对政府主导行为的“矫枉过正”。既然如此，这种行为肯定会带来一种负效应———完全由发展商来主导城市的发展而带来的新矛盾。
现在看来，纯粹政府行为或纯粹市场行为，在房地产运作上都是极端。所以，它给我们所能带来的启示是：由市场、市长跳“双人舞”———政府主导、企业唱戏。
房地产才刚刚起步
记：这是不是说中国的房地产行业开始走向没落了？
王：这种看法太过片面。如果只讲狭义的房地产，就是卖楼买楼，房地产是过热，是结构性失调。但从广义上来讲，中国的房地产才刚刚起步。根据发达国家的历史，当一个国家人均GDP在600美元开始时，房地产会进入高速发展期，一直到人均7000美元才会打住——这表明我们刚刚起步。另外，党中央此次提出到2020年全面建设小康社会，20年之内将会有50％以上的人口进入城市。根据发展规律，当城市化达到30％时，房地产将进入高速发展期，一直延续到70％。而中国目前只有36％，所以至少还有20年的好时光。
降价风暴次第袭击深沪京
王志纲对地产的理解有他个性的一面记：您曾说过“中国楼市看广州，广州楼市看华南”。据我们所知，去年华南板块的一些销售明星，今年已平静很多。这说明广州楼市在降温，这种情况什么时候轮到北京、上海、深圳？
王：广州的楼市今年已开始调整，表示过热的高档房地产开始向理性回归。但仍很难看到所谓泡沫的痕迹。但它们只是一些积压产品，包括华南板块。这种积压是任何行业飞速发展的必然代价，没什么大惊小怪的。但总体来说，广州的代价不大，市场得利、消费者得利。
明年上半年肯定是深圳。像深圳的一些暴发户们，有30－40％的利润，还不想往下调，肯定撑不住。顶多在明年春天，一些8000元的房子会掉到7000元。但这也是好事：一是没动的，再不敢轻言进兵了；二是已动了顶不住时，就会降下来。
明年下半年是上海。上海的地产商在一马平川走路的时候，政府给他们拼命输氧，比如蓝印户口、退税。刺激全国人民特别是江浙人去上海买楼。所以上海去年房产均价涨了10％。很多人糊里糊涂地赚了大钱。但这也埋下一种危险。有一批台湾人、浙江人主要是温州人在上海炒楼。这一炒，上海房产泡沫就出来了，因为这些人只关心在转手的“击鼓传花”中得益。这样一来，上海市政府部门也觉得不对头，开始拔“氧气”，这就会造成需求量降低，一些“唯利是图”的炒家也必然忙着解套。所以，明年下半年上海的房地产市场肯定要回落，会掉一两成，但不会雪崩。因为上海不是中国的上海，而是全世界的上海，支撑力太大了。它的市场容量比广州大得多，起码比广州大五倍。
后年会是北京。因为北京的利好太多了。比如WTO，再比如奥运会，全世界的眼光都盯着那里。北京现在正处于一种疯狂的阶段。另外，北京有些人的钱来得也太容易。虽然说住房政策改变了，但集团购买力仍较大。
我现在正在做一件事，配合广东的一些房地产“北伐”。像深圳的万科，广州合生创展、富力、星河湾……到时候，广东人会给北京房地产界上一堂生动的“市场课”。
长期暴利惯坏地产商
记：即便是没有泡沫，中国目前的房地产价格，总该有可挤压的空间吧？
王：你所说的空间，最充分的表现就在开发商追求暴利上。其中以北京、上海、深圳最具代表性。在国外，房地产开发有7－8％的利润，已相当不错。但中国的房地产商长期以来被“惯”坏了。深圳的房地产商有45－50％的利润率，北京超过50％的都有，而广州平均下来不到15％。结果“大鸡不吃小米”，似乎做房地产没有50％的利润，就不算做房地产。结果大家都涌向象牙塔的顶端，走“高精尖”，像北京、深圳每平方米8000元以上的，越做越多。但这个层面的消费力毕竟有限，最后的结果是：在京沪深房产销售开始“肠梗阻”，销售减缓。
记：广州相对来说，好像已经走过了这个痛苦的“肠梗阻”阶段。
王：应该说广州的房地产最为成熟。打个比方，同样的房子在北京卖1万元，在上海卖9000元，在深圳卖8000元，那么它在广州只能卖5000元。因为它比其他城市的市场化程度超前至少两三年。
广州的今天就是深圳的明天，上海的明天下午，北京的后天。由于竞争，广州的泡沫被挤掉了，但广州的老板照赚钱，因为他们有良好运营模式。北京的开发商刚好相反，浪费太大。本来均价6000元都有钱赚，由于不精耕细作，他们老嚷着地价太高、政府收费太高。我看是暴利太高，既然地价太高没钱赚，那为什么全中国的老板都忙着往北京跑？
广州地产商九成要死掉
记：广州目前有1000多家房地产商，您认为这种混战的局面会持续多久？有多少会活下来？怎么活？
王：我认为最终能在广州存活的约有100家，在全国领先的不过10家左右。其他的大多数只会慢慢转型。事实上，广州房地产现在已出现两极分化的态势：在广州市场竞争愈发激烈的情况下，一部分的确有实力的大地产商北上京沪，另一部分中小地产商开始进攻像中山、珠海、东莞等二三级市场，包括一些到了海南发展。这种“分化”，在五年之内必见分晓。
泡沫关键词
地产价格泡沫如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。
房屋空置泡沫按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10％以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
房地产投资泡沫一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
房价虚涨泡沫房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。 |
