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CBD内置业勿入误区
由于开发商借势大肆炒作，CBD现在几乎成了投资买房的代名词。随着CBD及其周边新一轮投资热潮的兴起，CBD所蕴含的商机现在大有被地产商透支的趋势。
而另一方面，市场对CBD未来投资回报的分析判断却与人们日益高涨的投资热情背道而驰。仲量联行日前公布的分析报告显示：京城CBD区域中的高档住宅租金水平持续走低。
目前，CBD区域内的住宅供应量已达500万平方米，超过写字楼的供应量，并且今后还会有大量的住宅出现。在4平方公里的土地上建有这么多住宅，它还有投资价值吗？
CBD内豪宅是否有居住使用价值？现在庞大的供应量是否已抵消了CBD内居住物业的投资价值？真正适合CBD人群居住的豪宅应该选择在何处？为将这些问题探讨清楚，让置业者能够理清投资的思路，理智置业，本版近期将就此问题进行专题讨论。欢迎广大业内专家以及有经验的购房人参与我们这一专题（E－mail：jingpinwuye＠263．net或xubing＠sg．com．cn）。为配合此项讨论，焦点房地产网也将同期在网站与本报共同开设CBD置业论坛，欢迎大家踊跃发表意见。
本期楼市热点版上刊登的文章是此次讨论的开篇，棕榈泉的老总曾伟先生甘当抛砖引玉的第一人，不过，他的观点与当前流行的所谓业内人士的论点可是大相径庭！
编者的话：
由于开发商借势大肆炒作，CBD现在几乎成了投资买房的代名词。随着CBD及其周边新一轮投资热潮的兴起，它所蕴含的商机现在大有被地产商透支的趋势。
而另一方面，市场对CBD未来投资回报的分析判断却与人们日益高涨的投资热情背道而驰。仲量联行日前公布的分析报告显示：京城CBD区域中的高档住宅租金水平持续走低。
目前，CBD区域内的住宅供应量已达500万平方米，超过写字楼的供应量，并且今后还会有大量的住宅出现。在4平方公里的土地上建有这么多住宅，它还有投资价值吗？近日，本报记者就此问题采访棕榈泉的老总曾伟时，他的观点与当前流行的所谓业内人士的论点大相径庭。
CBD内置业勿入误区
曾伟现为北京世纪朝阳房地产开发公司董事长，1995～1997年曾主持开发富国广场（也就是现在的盈科中心）。此间，其结合资本运作的方式，在大势不利的情况下，成功地将项目售与李泽锴，现为波音公司、IBM、太平洋百货所用。曾伟本人在香港和美国纽约均有居所，现在北京开发朝阳公园南侧的棕榈泉国际公寓，此项目与CBD仅一路之隔。
记者采访曾伟，一是由于他现在的项目处于CBD边缘区域，与CBD仅一路之隔，二是因为听说他在1998年前后，主动放弃过一块CBD核心内可用于建造公寓的土地。
当时之所以放弃这块土地，是我们经过反复论证认为，要想建造真正的高品质的住宅就不应在这里。在商务区里建高档住房，不但没有居住价值，而且房产的升值潜力也并不乐观。曾伟说。
CBD核心区内
不适合建豪宅
CBD现在不但是投资置业的代名词，而且也是东部豪宅难以割舍的名词后缀。但CBD是否适合建豪宅，现在所建售的这些豪宅，是否真是就像开发商和一些媒体所说的那样值得投资呢？
我并不这样认为。曾伟非常肯定地回答。
我所说的是真正意义上的住宅，并不是指小户型的酒店式公寓。现在的CBD，特别是核心区中有大量这样的住宅，它们依照第一居所建设，做大户型。但对于投资者而言，购买这种大户型物业，其投资回报很难保证。曾伟接下来做了进一步解释。
曾伟讲，他本人与很多国际企业有合作的经历，了解许多外企公司的驻华老总，一般都会带有家庭，这些人是不会住在CBD核心区内的，即使没有家眷的高级白领，也会选择距离CBD较近、周边环境好的地点居住，因为这些外国人认为，家是要绝对的放松，而CBD的建筑密度高，绿化少，交通拥挤，人口稠密，不具备人们正常居住的条件。普通的白领阶层，他们多数会租住CBD中智能化程度很高、物业管理特别好的小户型公寓，以满足其居住和必要的办公需求。
曾伟认为，从实际使用需求角度看，CBD内的豪宅将来可能面临一个很尴尬的境地：真正住豪宅的人躲出CBD找清闲，CBD内大量的豪宅却空等房客的到来。
除去对供给形势的判断之外，他还列举了一些国外CBD居住物业的实例，来说明他的观点。
据曾伟介绍，以美国为例，曼哈顿的CBD是建得比较成功的，而休斯顿的则比较失败。曼哈顿分为上曼哈顿和下曼哈顿。上曼哈顿因为有了中央公园而成为居住物业比较集中的区域，且靠近公园的房子户型较大，论价格，当数美国最贵的住宅之一。下曼哈顿则全部是写字楼和其他公建，其中有少量的公寓和酒店分布。它们的面积大约只有美国白领正常居住面积的1／3，即100～130平方米左右。
曾伟认为，CBD中的住宅应该是面积较小，现代化程度高，可转化程度高，社会化服务好，资源可重复利用，并有很高的办公性能，即办公室中没有完成的工作回家仍可继续，而非现在所谓的商住。而真正为CBD提供配套的豪宅，应建在CBD外围环境好，相对安谧的区域。
没有商
CBD住宅没有投资价值
现在CBD开发有个奇怪的现象，就是真正用于商业办公用途的开发项目少，而纯居住的楼盘却层出不穷，开发商甚至不惜一切代价、手段将规划用于写字楼的项目转为商住或纯居住公寓。这种现象出现的原因除去银行按揭政策的影响之外，是不是还有其他原因呢？记者问道。
曾伟认为，这里有一个开发商实力的问题。现在进入CBD开发的少有具备雄厚资金实力的大公司，而小公司就要求现实获利，因此影响了现阶段CBD楼盘的供应结构比例。因为，建写字楼与住宅不同，写字楼的建造投入大，建设周期长，如果是只租不售的写字楼，没有预售回款，资金运转的周期会更长，因此，这里的发展商都看到北京人爱买也敢买楼花，当然借着CBD这个概念先推住宅。
据了解，CBD区域中除了早期开发的国贸和嘉里中心的郭兄弟集团外，到现在都没有一个知名的大地产公司或是跨国地产公司支撑起商用物业的骨架，以满足今后入驻这里办公的外企公司对这一地区多元化和多样化的需求。这一现象如不改变，CBD的开发前景令人担忧。
许多投资者认为，CBD中的居住物业今后升值潜力大，投资回报一定很高，再转卖也较好变现。这种判断是否正确呢？记者继而问。
仅仅两年的时间CBD中的住宅供应量已有500万平方米，并且还在不断地推出，而现有写字楼的总建筑面积不过350多万平方米。本是为写字楼等公建配套而用的公寓供应量远大于它，这还不算围绕CBD周边所建的上千万平方米的住宅，可想而知其投资的安全性。曾伟这样说。
在政府对CBD的规划中住宅量占总量的25％，这说明CBD的住宅是因商而建的。没有商，它也就没有价值了，但目前来说住宅的量实在太大，而公建的增长并没有多少。曾伟对此下了这样的定论。
北京CBD的规划很好，不仅考虑到了它该有的各种功能，而且进行了合理的分配，建筑密度适中。它有效地解决了CBD人流、物流的问题，防止了像美国休斯顿那样下班后变成了空城所造成的资源上的浪费。但CBD仅仅两年的时间，住宅供应量就多达500万平方米，不仅突破了规划，而且还高于写字楼的供应量。这样做不仅违背了建造一个新世纪CBD的初衷，造成资源上的浪费，同时也会使投资这里的小业主们受到很大的损失。在失去商业的支持下，容忍开发商过度地开发住宅，是变相地支持了发展商将投资的风险转嫁给小业主。
编后：
一项调查显示，北京每5个买房人中就有2．2人选择CBD或附近置业。这是什么原因？众多人士选择在CDB内购房是由于自身的需求，还是自信CBD物业有投资价值，抑或是跟风，赌一把CBD的概念？
常言道，买的没有卖的精。当开发商把某一个概念如火如荼地大加炒作之时，消费者似乎更应冷静地多问几个为什么。
CBD内豪宅是否有居住使用价值？现在庞大的供应量是否已抵消了CBD内居住物业的投资价值？真正适合CBD人群居住的豪宅应该选择在何处？理，越辩越明。为让置业者能够理清投资的思路，理智置业，本版近期将就此问题进行专题讨论。欢迎广大业内专家以及有经验的购房人参与我们这一专题。为配合此项讨论，焦点房地产网也将同期在网站与本报共同开设CBD置业论坛。欢迎大家踊跃发表意见。
新华远加入CBD竞争
另类楼盘抢夺市场之先
当CBD内市场硝烟弥漫，多家公寓楼盘相互拼杀之时，北京房地产行业的领头羊，任志强所领军的新华远也在CBD悄然运作。日前，新华远发布消息，其在CBD内总建筑面积约30万平方米的楼盘——华远尚都国际将在年内推出上市，但最先推出的10万平方米不是居住公寓，而是化小单位可以居住，也可以获得银行按揭的写字楼。
由于此类物业更符合CBD功能的需求特征，且是最早大规模推出，因此，尚都国际的市场前景被普遍看好。
按照CBD的总体规划，未来CBD作为商务中心区将是国际化的金融贸易中心，商业物业在区内应占据主导地位。但由于现阶段大企业集团对CBD直接投资不足，介入开发的企业多为实力不足的房地产商，加上银行按揭政策只支持居住，不支持写字楼等商用物业货款，因此，该区域内如旺座、财富中心、新城·国际和建外SOHO等几个率先面世的项目均以公寓形式出现。在这种形势下，新华远逆潮流而动，看准商用物业市场的巨大需求和机会，推出CBD内另类楼盘。此举势必引起市场的极大关注。
从华远公司目前所透露的信息看，华远·尚都国际将在CBD与使馆区交汇处形成一个独具新华远品牌特色的综合性国际商务MALL，其所拥有的甲级写字楼、高档服务式公寓、产权式商务酒店以及独具特色的商务及办公精品展示街，不仅在CBD区域内树立了商务办公的新标准，更将进一步丰富CBD区域的产品构成。
预计年内启动的华远·尚都国际项目，目前地下结构部分已经完成，工程进度已达到正负零。其一期建筑面积约10万平米。拥有商业、大面积办公、餐饮、会议、翻译、复印等商务配套及泳池、会所等商务休闲设施的1～5层裙房部分，为未来进驻的客户提供了全面细致的商务配套服务；6～29层100～200平方米的商务办公空间采用独特的柱网结构设计，实现了各单位间的自由分隔与组合。
华远·尚都国际考虑到业主未来高品质办公对通讯方面较高的要求，在每10平方米的位置便预留一个信息点及一个语音点；同时，数据主干线将采用光纤电缆，并提供近期10M到户的公共以太网服务系统。在电梯配置上，该楼将拥有高低分区的12部客梯以及2部备用梯。
有关CBD内到底应该建什么样的房屋？现在建的大量的公寓是否是一种畸形的供应？对于这些问题目前有许多争论和不同的见解，但无论争论的结果如何，现在CBD供应在建的写字楼少于公寓的局面实属不正常，同时这也预示着写字楼等商用物业对于个人投资者来说，在今后相当长一段时期内较公寓更具投资潜质。一个具体的例证是，国贸与嘉里之间的数码01，其无论销售速度还是投资回报，现在都优于周边CBD内的公寓楼盘。这一点应该引起投资者足够的重视。 |
