房产及住宅研究会张元端：直面市场的容纳度

　　日前，“社区品位提升城市价值”高级论坛在广州召开。中国房地产及住宅研究会会长张元端就房地产开发投资与商品房销售之间越来越大的差距问题做了专题演讲，他警告说，自1996年出现的通货紧缩而导致的有效需求不足，同样是制约房地产发展的首要矛盾，开发商应对当地市场的饱和度与容纳度有足够的认识，我国房地产业必须要减少泡沫成分。
　　目前对房地产市场态势有两种截然不同的判断，一是认为出现了泡沫经济，另一种看法是遭遇严冬。张元端分析，这两种观点均“过了头”。“严冬”之说更不可取，但是对房地产完成投资额、商品房竣工面积与实际完成的销售之间距离明显增大的现实必须有所警惕。
　　他说，1999年由于“房改末班车”而极大拉动当年的市场需求后，商品房销售一直呈回落，但是房地产投资却有增无减，至今相当部分地区的投资增长率已大大高于销售增长率，今年8月份，两者之间的差距竟高达10个百分点。
　　房地产投资与竣工增长率大于销售增长率最直观的表现是空置率逐年升高，已远高于国际公认10％的警戒线。有分析表明，今年1至8月全国商品房空置面积同比增长14．1％，增幅比去年同期增加13．2个百分点。
　　事实上，中国人民银行货币政策分析小组目前发布的“2002年第三季度货币政策执行报告”，也第一次用大量篇幅分析了房地产可能出现的潜在风险，提醒各家商业银行切实加强信贷管理，并再次重申商业银行的放贷原则。
　　央行有关人士也表示，将密切关注一些地区房地产投资及贷款增长过快的问题。
　　张元端认为，据我国房地产波动周期，目前的市场销售正处于自1998年以来出现的低谷时期，但开发投资却位于洪峰，剪刀差越拉越大，其表现是供大于求，特别是高档住宅。造成商品房积压与资金沉淀，将对金融带来极大的负面影响。
　　张元端说，按目前现状，我国房地产业不会发展到泡沫经济程度，但必须要减少泡沫成分。主要手段之一是成本控制，防止不切实际的超前消费，特别是高档住宅，过分强调园林景观的过度超前与奢华是造成房价居高不下的主要原因。