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租金回报率下降了正常还是不正常
——租金回报率的算法应是：（年租金—年利息—各种税费）/首付款。北京很多楼盘的租金回报率都在15%以上,仍居全国之首。
据了解，国际上公认的楼盘租金回报率应该是比银行贷款利息低一个点左右，如北京现
在银行贷款利息为5%，那么北京正常的楼盘租金回报率就应当为4%。而目前北京楼盘租金回
报率尽管与去年或前几年相比普遍降低了20%甚至30%左右，但一般都能保持在6%至15%之间，和香港、台湾以及其他地区相比，租金回报率还是偏高。
很多业内人士认为，目前在北京，无论是投资还是自用，至少75%以上的买房人是采用
按揭的方式买的房，即并没有一次付清，而是仅支付了首付款，实际上是在用银行的钱来投
资置业。因此，租金回报率的算法应是：（年租金—年利息—各种税费）/首付款。用这个公式计算，北京很多楼盘的租金回报率都在15%以上,属于偏高水平。
从总体市场看，市场化程度高，租金回报率水平都会往平均水平发展。
租金回报率下降的四大原因
——国外经济不景气，靠外籍公司职员支撑的高档楼盘租金便会下滑。高档公寓供给激
增且“喜”扎堆，城市热点商务区域发生转移。
综合采访开发商、买房人和投资专家等各方人士，北京楼盘尤其是高档楼盘租金回报率
下降的原因不外乎以下四点：
一是全球经济环境的影响。北京金网络投资顾问有限公司市场研究中心经理张弛认为，
世界经济逐渐一体化，美国、日本等其他国家的经济状况势必会影响到中国的消费，尤其是
北京的消费。在前几年，北京外销公寓等高档楼盘高的租金回报率主要是由外籍公司职员支
撑，目前这些国家经济的下坡势必会影响北京楼盘的租金市场。
二是北京供应量的变化：以亚运村地区为例，2001年至2002年两年之内，亚运村地区
高档公寓以平均每年7至8个项目的速度推出，每年会增加5000套左右的房子待租。供应激
增，而需求并不像想象中的旺盛，供需比例严重失调导致租金下降。
三是区域格局在分化：以亚运村为例：亚运村曾经是北京市环境最好的商务中心，而随
着CBD、中关村等地区的发展，亚运村在商务配套、环境建设、区域建设等方面逐渐丧失优
越性，而使很多租赁客户“迁移”到其他区域。
四是同质产品趋多，可挑选余地越来越大：同一地区同一地段，同质产品越来越多，买
或租的可选范围越来越大。如内销公寓在产品上越来越接近外销公寓，再加上内外销房的并
轨，以往一枝独秀的外销公寓在价格和产品上都没有了优势。
租金回报率下降 买房注意什么
——买房更重要的是看未来这个物业的价值如何。独特条件、项目所在区域有无发展动
力、市场需求决定楼盘是否能保值、增值。
怎样才能保证所买的楼盘具有保值潜力？北京金地国际花园总经理陈长春认为：
一、独有稀缺资源和发展潜力决定物业能否升值。特别是对于高档项目，先天所占有的
稀缺资源决定了项目的升值空间。比如地理位置，金地国际花园等一些位于长安街边上的楼
盘，“长安街旁”这种不可复制的稀缺资源使项目具有了不断升值的空间。除位置外，这种稀缺资源可能体现为其他因素：比如区域内的客户群，区域本身的发展动力，交通，商业配套设施等。
二是项目所在区域必须具有长期的发展潜力，特别是经济的动力。目前北京某些区域由
于发展动力不足，相对供应过剩，所以这个区域的楼盘可能出现价格下降，而有的区域由于
发展潜力巨大，高档公寓的销售呈现不错的势头。
三是项目本身的品质及管理服务决定物业能否保值。这是国内的建筑和国外建筑差距明
显的方面。品质是多方面的，比如适度超前的建筑功能设计，合理的规划，历久常新的建筑
材料等等。目前有的项目建成投入使用以后2至3年内就变得外观非常陈旧，功能落后，这
样的物业显然不能保值，反而会很快贬值。
另外，北京安地集团总经理张宝全还认为，市场对产品的需求程度主要是看该产品的定
位是否准确，而该产品对未来市场的适应程度也决定未来这个楼盘是否能保值、增值。市场
对产品的需求程度主要是看该产品的定位是否准确，而该产品对未来市场的适应程度如何，
主要是看它车位、配套设施等是否适应未来的市场需求，未来发展的空间如何，规避风险的
能力如何。
总之，需要提醒买房人注意的是，无论是投资还是自住，买房时都不要仅仅看到短期价
格波动，更要看未来这个物业的价值如何，是否具备升值和保值的因素。
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