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据业内人士粗略估算，未来1～2年内，北京的超豪宅（每栋价格在500万元以上的别墅）供应量约在5000套～7000套左右，总市值不下300亿元。300个亿意味着什么？和市场总量比起来，这些超豪宅所占有的资金比例明显偏高，若再加上属于同一价位的公寓等其他种类的超豪宅（此类产品在北京也有相当数量的供应）、价位在上千万的顶极豪宅和价位在200万元～500万元之间的豪宅产品，豪宅总金额约略可以占到北京住宅总投资金额的一半。数量如此巨大的豪宅，市场何时能够消化完？
“超豪宅”群落兴起
年前，业界预测今年是“别墅年”，果不其然。仅北京地区，除了橘郡二期豪宅，“水印长滩”、玫瑰园三期北美区别墅、京东的国际使馆村等老盘的存量继续销售外，机场路附近的莱蒙湖别墅、香山板块领跑者香山艺墅等也陆续上市。
进入金秋9月以来，每栋价格在500万元以上的别墅开始放量供应，先是位于北京潮白河别墅带的新盘“枫桥别墅”唱着“天天回家住”的曲调登场，接着是紧邻机场的丽高别墅举着新世界的大旗亮相，亚北标榜“美国原汁原味”的纳帕溪谷揭开盖头，京郊密云潮河与白河交汇地带的“亚澜湾”也悄然探路———一时间，形成了一个与总价在500万元以下的别墅群不同、也有别于上千万一栋的顶极豪宅的中间层———“超豪宅”群落。
这一群落的特征，除了价位在500万元到上千万元的价位外，无一例外都是地理位置优越、环境好、大户型、欧美风格。
新世界集团在温榆河畔、机场辅路附近全力开发的丽高王府社区有上百套别墅，这些别墅被标榜为“六星级品质豪宅”。先前，新世界已经在同一地段成功开发了高档物业丽斯花园，吸引了大批财富500强跨国企业住户，其中包括思科、菲利浦斯、雀巢、摩托罗拉、朗讯、汇丰银行、壳牌石油等企业的高层职员及外国领事馆、使馆要员与演艺界名人。丽高王府和丽斯花园所在的温榆河一带是北京别墅的发源地，较之其他新崛起的别墅区发展早了10年时间，目前已具备了最优秀的环境及市政条件。这一区域的地理位置之优越非其他别墅区可比拟，被业内人称作黄金位置，兼容了距离机场近、方便往返市区及环境优美的三重优势。对该项目的推广更为有利的是，该区靠机场路一段已由包括香港新世界在内的大财团取得大比例的开发权，大家都做高端产品，总体规划齐整，对上流社会生活区的定位有保证。因此，该区域产品有较强的竞争力，买家对其长线投资的预期较为乐观。据悉，宾利车行的董事长连续在该区投资两处豪宅。
市场的胃口当前不错
为什么有这么多的豪宅项目上市呢？这与去年和今年豪宅尤其是超豪宅市场情况不错，市场供应量不大，人们对未来市场预期较好有很大关系。
记者在走访中了解到，本报上半年曾经报道的另一别墅创新样板项目橘郡二期豪宅“水印长滩”，在其首推的14栋总价在800万元～1000万元的房子目前已签约11栋，之后推出的29栋价位在400万元～550万元的房子认购率曾一度超过90%，后受大环境影响，换签时客户有所流失，但目前有效认购率仍达到50%.同在亚北的北京玫瑰园三期北美区别墅已建成的30多栋，目前销售率也达到了70%.8月底开始推广的“丽高王府”别墅，将客户定位在外国人和投资客户上，借助国庆长假，目前预订额已突破亿元。市场总体情况向好。
正是这些项目带动了超豪宅的投资。说到带动性，还不能不提到北京著名的市区豪宅“贡院6号”，这个把1平方米房子卖到4万元高价的项目，大大刺激了投资商的胃口，其150套价值在500万以上的房子销售过半的业绩令很多人眼馋。
谁是豪宅买家？
究竟是哪些人在购置超豪宅呢？且看各项目销售推广部门的描述。
北京玫瑰园反映，其三期业主中，企业主（多为公司总裁、公司股东、私营企业主等）占75%，自由职业者（画家、艺术家、杰出的运动员）占25%，来自各个行业。
丽高王府别墅的客户群体以商界人士、CEO级客户为主，自住及投资比例各半，已预订房子的客户包括来自国内外的房地产开发商老总、香港上市公司主席、大企业董事、外籍高级行政人员、专业投资者等。
橘郡二期水印长滩的买家集中在两块，一是金融、证券界人士，一是风险基金管理机构。这些人基本上是有过三五次置业经历的富人。
贡院6号的客户有个人投资者也有机构投资者，个人的典型特征是年龄在40岁以上、见多识广、追求生活品位、有较高的文化水准，多是行业的领头羊。
丽高王府市场总监文文蔚分析，豪宅市场分自用及投资市场，前者以国内富裕阶层为主，但外企及外国人购房自用的情况正在普及，潜在需求大，真正重质量的豪宅不愁出路。投资市场是租赁需求衍生市场。外国人在京工作，对高档住宅需求大，他们消费力强，能承受别墅月租金5000美元～8000美元。能够提供稳定丰厚回报、风险低、物业增值前景佳的别墅，不单成为有钱人的资金出路，也吸引到国内外机构投资者注意，这个市场会是投资界今后的热门话题。
前景预测众口不一
市场是动态的，昨日的好光景不等于今天的收成，也不代表明日的行情。豪宅市场同样是变化的，供应量在变，产品品质在提高，买家在进步。那么，一下子涌现出这么多超豪宅（还有一些已动工，在伺机而动），市场变数大增，前景会如何呢？
丽高王府市场总监文文蔚认为，2002年是别墅市场热潮再起的一年，销售势头良好。新别墅主要分布在京城东北面，而且价格水平不断走高。未来真正豪宅的价格会维持坚挺，现时位置好的市郊豪华独立别墅平均售价约2500美元～3000美元／平方米。长远而言，这种级别的住宅供应有限，但需求很大，且随着老外的进入、内地富人的增加买家队伍不断扩大，价格很有保障。实际上，北京豪宅价格只有邻近国际城市如香港、台北等地同级豪宅的20%甚至更低。以目前北京的经济势头，豪宅的升值潜力很大。依目前市况看，这还只是一个开端，未来数年才是别墅真正火热的年代。随着WTO及2008奥运效应起动，北京进一步提升为一级国际都会，为豪宅市场发展建立了稳健的基础。
贡院6号代理商、业界知名人士童渊先生对目前市场上很多豪宅是否物有所值表示怀疑，他说这势必影响富人们的置业信心，有些项目根本会有价无市。但他对豪宅市场的潜力很认同，他说，仅北京的国内企业董事长就有几百个，这些人多数还没有购置与其财富、身份相当的豪宅。
橘郡总监闫明先生认为，与前一时期相比，现在客户群已经有了变化，买家花钱谨慎了，眼光也挑剔了许多，不仅关注项目的知名度还关注服务、投资回报、开发商的综合实力等等，任何一方面的缺陷都会影响他的购买行为。而目前供应的超豪宅项目产品新鲜度不够、同质化趋向严重也影响销售。
谨防过度竞争
据业内人士粗略估算，未来1至两年内，北京的超豪宅（每栋价格在500万元以上的别墅）供应量在5000套～7000套左右，总市值不下300亿元。300个亿意味着什么？只要对比一下北京1年的住宅销售总额就会明白，去年北京的数字是1000多亿元。和市场总量比起来，这些超豪宅所占有的资金比例明显偏高，若再加上属于同一价位的公寓等其他种类的超豪宅（此类产品在北京也有相当数量的供应）及价位在200万～500万元之间的豪宅产品，豪宅总量约略可以占到北京住宅总量的一半。
数量如此巨大的超豪宅，市场何时能够消化完？这是一个严峻的问题。需要投资者的审慎，更需要政府的调控。 |
