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8月底，厦门市国土资源与房产管理局、厦门市地方税务局和厦门市财政局联合发文，对高档住宅和普通住宅进行重新界定，别墅、度假村仍保留为高档住宅，其余一律以价格为界定标准，住宅每单位建筑面积售价岛内超过5000元／平方米、杏林区（含海沧区）、集美区超过3600元／平方米，同安区超过3000元／平方米才能算高档住宅，其他均界定为普通住宅。该规定从9月1日起执行，但此前已经签订商品房买卖合同的仍按原政策执行。
尽管近年来厦门市住宅二级市场发展日趋稳定，但是交易住宅的档次配比却并不合理，高档住宅交易量只占总量的四分之一左右，而普通住宅则占到了约四分之二。
据介绍，在房地产交易中存在的税费设置不合理现象却造成了诸多负面影响。问题集中表现在两点：一是原来“高档住宅”界定的不合理。原来高档住宅除了包括别墅、度假村外，还包括9层以上带电梯的住宅，楼中楼（包括复式、跃式）等，明显不妥。厦门不少住宅楼周边环境配套、户型设计等方面均已落伍，成交价甚至比普通住宅低，但就是因为其是带电梯，或者楼中楼，交易的时候还要套用高档住宅的高标准征税，严重脱离了实际情况；二是高档住宅交易税费过高。购买高档住宅时要交3％的契税，再出售时卖方要交营业税及附加税5.7％，买方要交3％的契税，印花税0.05％双方都要交，手续费0.8％双方各承担一半，合计9.6％，如有增值还要交1.5％所得税，合计11.1％，严重影响了市场交易。
据了解，为了规避高税费，买卖双方经常是降低申报的交易价，明里暗里两份合同，明里申报的交易价是计交税费的，暗地里的才是实际成交价；还有的是明里办房产赠与，私下办房产交易，以达到少交税的目的等等。另外，高档住宅受此影响无法顺畅流通，也影响了高档空置商品房的消化……种种方面制约了市场的良性发展。
《关于调整高档住宅和普通住宅界定的通知》的出台对房地产市场，特别是住宅二级市场无疑是一大利好消息。
厦门市房地产交易中心的柯温良介绍说，国家为了有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，早在1999年就出台了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，切实减轻了个人买卖普通住宅的税收负担，对全国的住宅消费起了积极的作用，厦门住宅二级市场也因此活跃了起来，1999年二手房成交量为700多件，2000年达到2000多件，而2001年为4000多件。
柯温良表示，厦门原来对高档住宅和普通住宅的界定是不科学的，随着经济的发展，土地资源的稀缺，岛内9层以下的商品房，包括经济适用房越来越少，而且不少房产的设计标准也是按照普通住宅的标准。此次重新界定高档住宅与普通住宅，给购房者带来的好处直接体现在税收差别方面，这对住宅二级市场的意义比今年3月份降低住房交易手续费还要大。原本界定为高档住宅、现为普通住宅的房产进入二手房市场交易，买方原本要交3％的契税，现在只需交1.5％；原本不论何时交易都要交5.55％的营业税，现在只要居住超过一年即可免征营业税。
柯温良表示，税费的降低将极大地刺激住宅二级市场的发展，老百姓也将从转让费的降低中收益，极大地调动了市民购房的积极性；而住宅二级市场的发展也势必推动一级市场的联动发展。
厦门市住房置业担保有限公司总经理叶晓冬说，税费的降低首先将促进高档住宅的变现。原来许多房产，如体育东村的房子，按原来界定为高档住宅就影响了其进入市场进行交易。其次，对于大量空置商品房，尤其是高档住宅空置房的消化也起到了积极的作用。再次，明里暗里两份合同的现象将会减少，从而避免了税费的流失。叶晓冬表示，应该改变二手房市场买卖的都是普通住宅的消费观念，二手房市场也可以是高档住宅的交易平台。目前二手房市场以总价20万元左右的多层变现最快，而高层、复式、跃式结构的房产量也不小，原来由于受税费制约，不仅进入市场较难，即使有了购房意愿，最终成交的也比较少。相信政策出台以后高档住宅在二手房市场中的交易情况将大大改善。 |
