|
日前，据北京市统计局最新统计数据显示，1至8月，本市累计销售各类商品房428万平方米，比去年同期上升12．8％。住宅增量较为平缓，值得注意的倒是办公物业和商业营业用房新开工面积分别为89．5万平方米和63．8万平方米，同比分别增长61．5％和1．4倍，显示出在住宅竞争日益激烈的情形下，敏锐的开发商正在把追逐高利的视线转向办公、商业物业。
9月初的国贸秋展打响了下半年房地产市场的发令枪，而从各项目的姿态看，狠咬“金九银十”势在必然。根据统计局的数据，截至8月底，我市商品住宅每平方米平均售价比上年降低近130元，可以有很多说法，比如因为拆迁危改房多了，经济适用房还有少部分的销量，但无论如何这个数字明确透出住宅市场的竞争压力渐趋增大。
市场压力增大，带来的变化是产品成熟度提高。开发商在经历了自1998年以来的“旺市”美味之后，开始对自己的产品予以理性的反思。反思之一是板楼完胜塔楼论，塔楼一梯八户，采光性能较差，而板楼则户户通风采光，这些看起来都对，但至今不少板楼社区入住之后才发现，原来纯长板楼，也有不尽如人意之处。首先是社区的开放性不如塔楼，板板相挡，冬季北向积雪长时间不化，另外是纯板楼的公共空间如楼梯间、过道较为局促，不像塔楼那样开阔。位于北三环的UHN国际村，正是反思之后的一种建筑形式，该项目提出了“T建筑”的概念，楼体不是长板而是短板，不是局促的公共空间，而是开畅明亮的公共空间。该项目与万科星园的蝶板式结构有异曲同工之处，看起来有塔楼的开放性，但实际上却具备板楼的采光通风。
反思之二是规划布局应尽量规整，这实际上仍是兵营式布局的想法。一些项目由于地形不规整，使规划布局陷入二难处境，要想保持方正格局，那么容积率上不去，要想把容积率做高，但建筑物之间的间距、密度又有了问题。为什么一定要直来直去呢？国家级大师赵冠谦指出，沿着红线，随势而动，而非僵硬地方方正正地布局是处理不规则地形的良方，既保证容积率要求，又使社区规划显得灵动。位于东区的海晟名苑，由于按不规则的地形结构情况，随机围合成三个组团，而受到专家的嘉许。其后推出的UHN国际村，也应用了随地形而动的拆线式布局，使社区看起来毫不呆板。这种沿地形而动的拆线布局，在低密度住宅中易实现，但在点式或板式住宅却不易实现。
反思之三是住宅建筑的立面损耗无法避免，公建写字楼的外立面才可维持长时间的新鲜感。看一看十年前的住宅楼与大型公建，三环路边的住宅楼像一个个火柴盒，而如国贸、南银大厦却常看常新。住宅楼无法达到这样的效果吗？一般档次的住宅普遍用涂料，高档一些用的是面砖，而近期以来利用幕墙、铝帷幕板的公建外立面材料，被相继用于住宅项目，早期推出的住邦2000，近期开盘的CBD内的恋日国际以及UHN纷纷采用了写字楼的立面材料，住宅建筑公建化正表明了市场对产品品质提升的强烈要求。
反思之四，像SOHO那样的商住楼前景不妙。曾有业内人士以激烈的言辞抨击商住两用住宅，称其不过是昙花一现。但问题在于，楼盘是不动产，但人是有思想的，于是像枫华豪景、长远天地、青云大厦等项目，明确提出了“是商不是住”，而不是模棱两可地想既吸引住家又吸引商家。当然反过来就会有人提“是住不是商”，典型如CBD的蓝堡。于是商住楼由于管理方式的变化而在市场重新获得了不可替代的位置。
还有多少个反思呢？越来越激烈的市场竞争，便是打破惯性、推陈出新的催化剂。关健是态度，态度决定一切，不想被市场淘汰，就要有摆脱惯性的勇气。 |
