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中国的房地产市场正在进行一场悄悄的革命。政府规定对大多数商业用地的转让采取公开拍卖的方式，并引进其他一些改革，使外来者能更加容易地进入中国房地产市场。
透明交易有利外来商家入市
７月１日，已在全国范围内生效的国土资源部的规定中说，拟用于商业的土地必须通过拍卖或公开招标的方式出售给投标最高的买主。
这些改革的推出，正值一些西方大型机构投资者和开发商在中国首次投资，或者扩大它们在中国的投资组合。如美国的Ｈｉｎｅｓ、Ｌｏｗｅ Ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ和摩根士丹利房地产基金，荷兰的Ｒｏｄａｍｃｏ和ＩＮＧ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ。
为增加政府收入，政府正在以更为直接的形式进行土地使用权的买卖，同时对其发展中的市场经济的阴暗面加以治理。这种治理带来的好处是显而易见的。一位北京的开发商说：“开发商们将可以理直气壮地到土地局去，再没有必要去讨好市长、部门领导者、掌握施工许可证的官员。”
到目前为止，土地公开拍卖还不多见，大量的土地转让都是暗箱操作，土地所有者与开发商在暗中达成协议。当然，这种方法对内部人士有利。中国成千上万家房地产公司中有许多是房地产投机商。作为一个关系良好的圈子里的成员，他们从政府实体手中以相当低的价格收购土地。这些土地在投入建设以前还要经过几次交易。抬高的价格自然转嫁到最终买家手中。
拍卖招标规则不可模棱两可
在减少行政审批的同时，各城市都在对这个适用于全国的新规定制定各种各样的细则和解释。在北京，市政府规定，自５月９日起，所有与商业、旅游、娱乐、办公和大多数住宅建筑有关的开发用地，都必须通过北京土地交易市场以招标或拍卖方式出售。“这项政策杜绝了所有的关系影响，同时提高了效率，”前面所提到的那位北京发展商说。他带提到市政当局对开发商许诺，建设开工前所有必须的手续都可在拍卖后１００天内办妥。
然而，各项改革的宣布并不能保证它们将很快得到执行。房地产分析师和投资者说，现有开发商已在寻找新规定的漏洞，并很可能找到漏洞。第一太平戴维斯驻北京的研究经理Ｃｈｅｒｒｙ Ｌｉ说，拍卖和招标的规则可能会制定得模棱两可。
有些人担心改革会在地方政府和大开发商之间形成某种密切关系，共同策划把土地的价格人为地抬高，来对付普通人和普通公司。
此外，房地产分析师告诫说，一些地方的既得利益者会力图保护他们在通常不透明的房地产市场所享有的优势。这种本土优势在一定程度上推动了在城市中心地带针对外国人的二级市场的产生。
与所有其它市场一样，当地的开发商总是具有本土优势。“所有的房地产都具有地方性，”詹母斯。霍基提醒说，他是Ｃｕｓｈｍａｎ ＆ Ｗａｋｅｆｉｅｌｄ房地产服务公司中国部经理。
担心地方政府与大开发商形成某种关系
不会有人比香港开发商对此了解得更清楚了。中国在上世纪９０年代早期房地产热时，主要的投资来源就是富有的香港开发商。香港开发商认为他们相对于当地和西方开发商都具有优势。其实他们中有些人成了官僚主义的牺牲品。据一些房地产分析师介绍，香港的嘉里公司１９９３年对某大城市火车站附近的土地进行了大量投资，因为政府官员说这是该地区唯一能得到的土地。当该公司真正在这里投资后，却发现邻近一带也宣布成为开发地区。该公司为二等土地支付了最高费用。
虽然港资开发商具有在中国内地经营十几年的优势，但外国机构投资者也开始让人们感觉到他们的到来。他们需要的是具有租房客源的最佳地区的Ａ级建筑物。霍基认为，他们更喜欢上海市场而不是北京市场，因为大多数分析师认为北京的房价现在正处于顶峰期；而且他们更喜欢办公楼而不是住宅楼。
现在已有足够数量的海外机构投资者和开发商，可以在外国玩家中间涌现出一个新的二级市场。这部分群体对吸引投资者进入这个市场是很重要的，因为投资者需要有一种保证，即如果出现某种问题，他们可以撤。
外资青睐二级市场
几家国有资产管理公司出售包括房地产在内的不良贷款组合看来也有助于另一个二级市场成长。据香港仲量联行的地区经理蒂莫西。帆尔曼看来，这个市场尚处于初级阶段，但买家都在寻求某种能使资金快速周转的项目，而不想成为长期投资者。
现在还不清楚引进土地拍卖是否会长久把土地开发费用降下来。如果经手的人少，价格无疑会下降，但是最初的迹象是这种公开的形式把一些原先受压抑的外部开发商的需求释放出来了，从而推动价格上扬。
“由于外来的开发商过去没有丰富的土地资源，所以他们现在正在急起直追，”香港汇丰证券的一位房地产分析师Ｗｉｎｎｉｅ Ｍａｋ说。但是真正的市场领袖看起来终究会从中国内地的一些私营开发商中产生，如万科企业股份有限公司、万通集团和北京红石实业公司这样一些开发商，它们在建造国际标准的住宅和办公楼方面正在超过国有的房地产开发商。
它们也正在超过某些海外的竞争对手。“有些中国开发商的产品质量优于香港开发商１９９４年在中国建造的项目，”霍基说。可能过不了多久，中国的开发商自己就会在国外投资。 |
