|
从长期看，我国推行住房抵押贷款证券化具有必然性，但现阶段全面推行显然缺乏市场基础。当前的任务还是应积极创造条件，为住房抵押贷款的证券化打造环境。
1、我国开展住房抵押贷款证券化的必然性
1.1住房抵押贷款证券化是我国住房融资模式的一种必然选择
目前，国际上比较成功的住房融资模式主要有三大类：一是以美国为代表的“市场型”模式，其特点是利用自己发达的金融市场，通过住房抵押贷款的证券化，把市场中的短期资金转变成住房业所需的长期资金；二是以德国为代表的“合同型”模式，其主要特点是建立住房储蓄体系，采取互助合作融资形式，使居民在达到一定数量的住房储蓄后，按照原先与储蓄银行签订的存贷合同的规定，由储蓄银行按1：1配给储户相当于存款金额的贷款用于购建住房；三是以新加坡为代表的“住房公积金”模式，它是一种政府主导型的住房金融模式，这种模式目前在我国正在推广。笔者以为，上述三种模式中，只有“市场型”模式才能满足我国今后对住房资金的巨大需求，其它两种模式只能起到辅助和补充作用。尽管“市场型”模式在我国全面推广目前条件还不成熟，但从发展的角度看，只有它才有可能为我国今后住房金融的发展提供大量资金。据权威人士估计，从现在到2050年，随着我国城市化水平的上升，城镇人口将达到9.6亿，按人均住房面积达到36.4平方米计算，每年需新增住房3亿平方米，50年间净增150亿平方米，按现价计算，平均每年需要住房资金6000至7000亿元人民币，50年共需住房资金30多万亿元。如果没有一个发达金融市场的支持，缺乏抵押贷款的证券化，没有任何模式可以为我国住房建设和消费提供如此大规模的长期资金。
1.2住房抵押贷款证券化是银行稳健经营的必然选择
一般来讲，商业银行只拥有短期资金，其经营的原则是安全性、流动性和盈利性。而据权威部门测算，今后一段时期内，我国对住房抵押贷款的需求规模每年将达到3000至4000亿元人民币。发放这样大规模的长期资金，短存长贷的矛盾将是银行面临的一大问题。而化解这一问题的一个有效办法是银行将抵押贷款出售，并由特殊机构进行包装后发行证券，即抵押贷款证券化，从而在确保一定盈利水平的同时提高资金的流动性，并通过分散风险实现经营的安全性，最终达到商业银行稳健经营的目的。首先，抵押贷款证券化可以减少风险资产的比例，提高银行资本充足率。其次，抵押贷款证券化可以分散银行经营风险。住房抵押贷款由于金额大、期限长，银行面临着巨大的信用和利率风险，必须将风险化解、分散，使风险控制在与收益对等的可接受范围内，实现银行经营的安全性、流动性和盈利性的统一。通过住房抵押贷款证券化运作，抵押银行将持有的抵押贷款转化为证券在市场上交易，这样就把原来由银行独家承担的借贷风险分散给多家投资者承担，实现了风险的分散。再次，抵押贷款证券化或以发挥专业分工的比较优势，提高银行的运营效率。最后，抵押贷款的证券化使银行可以根据自身需要决定持有抵押贷款数量和规模，也可以进行抵押贷款结构的调整，如将自己拥有的某一地区的抵押贷款出售或者证券化的同时，购入另一地区的抵押贷款或者抵押贷款相关证券，从而达到投资在区域结构上的多元化。
1.3抵押贷款证券化是我国发展现代金融市场的必然选择
首先，住房抵押贷款的证券化可使直接融资与间接融资形成互动，最终建立起以直接融资为主的现代金融市场体系，这与当今国际金融证券化的发展趋势也是一致的。其次，住房抵押贷款证券化有利于形成全国统一的金融市场，使资金实现更广阔范围的优化配置。再次，住房抵押贷款证券化有利于繁荣金融市场、培育市场主体，加快我国金融市场与国际接轨的步伐。也有利于培育有关证券机构和市场中介机构，丰富居民投资渠道，活跃金融市场，推动金融创新。
2、制约我国住房抵押贷款证券化的因素
2.1住房抵押贷款一级市场还很不成熟。一是我国尚未建立完善的个人信用登记制度，这就给银行对贷款申请人的信用评估带来了困难，使贷款手续较为繁琐，严重制约了抵押贷款的发展。二是由于各种类型的借款人可用于还款的现金流不一样，这就需要有各种不同的抵押贷款方式来满足其要求，而我国目前的贷款方式主要是固定利率等额偿还方式，贷款方式比较单一，这一方面限制了贷款需求范围，另一方面也不利于降低抵押贷款的风险。三是抵押贷款的保险制度有待完善，现有的保险制度根本无法满足抵押贷款一级市场上降低和分散风险的需要。四是利率还未市场化，这使抵押贷款证券化的定价难以进行。
2.2商业银行对抵押贷款证券化的需求仍不迫切。首先，我国商业银行目前并不缺乏持有抵押贷款所需的资金。这一方面是因为我国抵押贷款市场总量不大，商业银行还没有因为住房抵押贷款期限长而出现信贷资金不足和经营风险等问题。另一方面是因为我国金融机构存款的增长速度较快，在当前优质贷款项目不多的情况下，银行普遍出现存差，资金是有剩余的。其次，我国商业银行属于全国性银行，找押贷款在全国的优化配置可以不通过二级市场也能实现。再次，我国商业银行信贷资产质量一直较差，提高资产质量是当前的一项迫切任务。而住房抵押贷款是坏帐率最低的资产，如工商银行广州分行该业务的坏帐率低于0.6%，每家商业银行都把它视作优质资产和新的利润增长点，将抵押贷款业务作为重点发展的业务之一，在达到风险警戒线之前，商业银行是不会愿意出售这部分优质资产的。
2.3抵押贷款证券化仍然缺乏法律制度等基础保障。首先，抵押贷款证券化将遇到现行法律法规的制约。比如根据我国现行的《民法通则》规定，合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。这意味着商业银行在出售抵押贷款债权给特设机构（SPV）时，必须征得债务人的同意，并且不得牟利，这显然使资产证券化难以实施。另外，我国现有的金融法规大多是根据分业经营原则制定的，银行、证券、保险、信托被严格分开。根据这些规定，保险基金购买住房抵押贷款证券、商业银行通过抵押贷款二级市场调节资产结构、SPV购买银行债权等行为都将是非法的。其次，缺乏抵押贷款证券化所需的相关法规。住房抵押贷款证券化所涉及的破产隔离制度、特设机构的法律监督以及担保、信用评估、信用增级、税收与会计制度等仍缺乏相应的法律规定。再次，目前我国金融服务基础设施不全，金融运作的市场体制尚未理顺，证券经营机构实力不强，个人信用基础薄弱，金融监管方式落后，金融风险压力仍然较大等因素，都将制约着抵押贷款证券化的实施。
3、积极创造条件，为住房抵押贷款证券化打造环境
3.1大力培养住房金融一级市场。没有一个需求量巨大的一级市场，发展二级市场就失去了动力及意义。但二级市场的发展必须以一级市场的规范发展为前提，没有一个健全的住房金融一级市场，二级市场的贸然启动必然是一场灾难。
首先，要以市场需求为导向，丰富贷款品种，扩大住房消费信贷规模。我国住房消费信贷需求发展潜力很大，当前的问题主要是银行的有效供给不足。应该看到，在住房价格和居民收入水平相对稳定的情况下，个人的贷款需求主要取决于居民对每月分期付款的支付能力，而这又主要取决于贷款的利率、期限和首付款几个因素。因此，商业银行必须根据购房者的年龄、收入、家庭情况、地区分布等的不同，以需求为导向，针对不同市场制定出有差异的利率、期限、首付款组合，推行个性化服务，扩大市场规模。
其次，要严格质量控制与管理，实现标准化服务。银行必须在业务规模扩大与风险防范之间找到一个平衡点，在严格质量控制与管理的基础上扩大业务规模。与此同时，考虑到今后住房金融二级市场发展的需要，商业银行从一开始就需要推行抵押贷款的标准化，包括贷款程序、抵押合同、贷款合同、财产评估报告、利率、分期付款计划、贷款条件、保险服务、贷款管理等的标准化，实现风险防范与今后二级市场发展的统一。
再次，要加快个人信用及担保体系的建立和健全。就我国现实的市场条件而言，我国个人信用管理可以选择国家社会信用管理体系这一模式，即以身份证登记为基础，以存款实名制为契机，推广建立个人帐户体系，通过银行间的联网、地区间的联网，最终建立起国家个人信用调查和资源共享系统。此外，借鉴国际经验，尽快成立政策性的全国住房抵押贷款担保保险机构，并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险担保机制，为住房抵押贷款的发展提供保障。
3.2大力推动金融体制改革。首先，必须以产权改革为核心，以建立现代银行制度为目标，加快国有银行商业化改革的步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，确保贷款资产的质量，这是我国抵押贷款证券化能否健康发展的前提。其次，必须逐步实现我国金融业主“分业经营”向“混业经营”的转变。从逻辑上看，“混业经营”是抵押贷款证券化的制度要求，而从实施的过程上看，我国完全可以考虑将两者结合起来，将住房抵押贷款证券化作为实施“混业经营”的突破口。再次，必须完善和优化现行的利率体系。住房抵押贷款证券化，客观上要求实行利率市场化，才能使住房金融一、二级市场实现互动，发挥利率对资金供求的调节功能，实现市场的自动平衡。必须给予商业银行一定的利率自主权，先放开贷款利率，再放开存款利率。逐步实现银行存贷款利率的市场化，这样才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。最后，必须改革和完善现行的债券发行制度。现行的债券发行制度要求企业发行债券，必须报经国务院授权的部门审批，这意味着政府认可取代市场认可，政府的主观意愿取代市场的信用评级。这种状况必须改变，具体在住房抵押贷款证券化方面，政府只需审批年度的市场发行规模，至于具体的债券发行标准、每笔的规模、利率水平、期限结构和发行时间等，都可以交有特殊机构根据市场情况自主作出决定。
3.3加快立法，为住房抵押贷款证券化提供法律依据和保障。住房抵押贷款证券化在我国尚属空白，我国现有的法律、法规尚未覆盖到这个方面，我们需要从现在起就着手研究和建立相关的法律体系。首先，可以在全国选择个别条件成熟的城市进行试点，允许商业银行自己作为住房抵押贷款支持证券发行主体，通过将自己拥有的住房抵押贷款资产进行拆卸整合后，以其可预见的未来现金流作为偿付基础发行债券。这种方式的好处是可以在不触动现有法律体系的前提下，进行相关方面的金融工具创新，为今后的业务大面积开展和立法积累经验。其次，着手研究制定住房抵押贷款证券化的专业性法规，如《住房法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等。再次，从各国的情况看，住房抵押贷款证券化都属于一场政府推动型的制度创新，这方面的法律法规的供给和创新同样需要政府强有力的推动，惟有政府才有能力克服这场金融创新过程中众多经济利益主体之间，以及这些利益主体和政府、立法机构三者之间的磨擦。但在发挥政府上述作用的同时，也应限制政府的某些反市场化的行为，政府的行为同样需要法律的约束。 |
