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随着北京天鸿宝业公司和深圳金地集团在上海证券交易所上市，标志着国家再度放开了对房地产企业的上市限制。
在沉寂了6年之后，房地产企业又重登中国证券市场这个舞台。这标志着证券市场对房地产企业直接融资的“解禁”。
所谓“解禁”，实际上是国务院批准房地产企业进行上市试点，试点的成效将直接影响进一步对房地产企业上市的政策，资本市场的融资大门重新向房地产企业敞开。
一、房地产企业上市“解禁”的背景状况
在证券市场发展的初期，我国已有一部分房地产企业上市。但在90年代初期，伴随着我国新一轮改革开放高潮的到来，我国经济出现了一些问题，其中，最突出的就是以炒作房地产为主要内容的房地产开发热、金融秩序混乱和经济过热的问题。房地产过热导致大量银行资金投入其中，泡沫增多。房地产市场的过度火爆，造成了经济的虚假繁荣和严重的通货膨胀，也使大量房地产企业处于高风险之中。从1994年下半年开始，国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策。在配股方面，中国证监会于1995年明令：对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店的配股申请不予审批；在新股发行方面，中国证监会则于1996年开始对金融、房地产行业企业暂不受理。1997年继续沿用了这一规定。
房地产企业上市暂停的几年间，房地产企业的融资渠道，主要依赖自由资金和银行贷款。没有理想的资金来源，房地产业的发展速度自然受到影响。因此，如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求，是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。而目前，证券市场上的房地产企业仅有30多家，且基本上是1991年～1994年之间发行上市的，作为资金密集型行业，房地产企业近年来的直接融资渠道并不畅通。一些急于募集资金、扩大生产的房地产企业，开始通过“曲线上市”的方式从证券市场筹集资金。通过买壳实现上市融资的目的，如金丰投资，中远发展等。另有一些公司并不是从房地产这个门槛进入的，而是颇费周折地通过其他领域进入资本市场。如运盛实业以城市基础设施建设和环卫的身份出现，利润大部分来自房地产的鲁润股份，却是一家润滑油生产企业。天鸿宝业获得的是近7年里证券市场签发给房地产企业的第一张准入证。因此，房企再度上市为房地产行业的发展，重新铺筑了一条“金光大道”。房地产企业要想取得进一步发展，必须突破资金、产品结构、企业管理体制等方面存在的一系列问题。进军资本市场，实施资本运作，是企业实现超发展的必然选择。新一代有实力的房地产开发商，将有可能得到一个难得机遇，那就是在资本市场的推动下，促使企业形成质的飞跃。
二、房地产企业上市的积极影响
（一）对宏观经济的影响
房地产业属于国民经济的先导型产业，具有很高的产业关联度，它与国民经济50多个产业部门有着密切的联系。近两年来，房地产投资增长幅度高于基本建设投资增长和企业更新改造投资增长，对国民经济增长发挥了重要作用。在全国消费市场普遍低迷和零售物价指数上升乏力的情况下，城镇房地产平均价格以2.7％～5.9％的幅度逐年升高，可以说是“一枝独秀”，对于扭转近几年通货紧缩的趋向，起到一定的积极作用。所以可以说，以普通居民住宅为主的房地产业，承担着国民经济增长的重任。房地产业的发展需要政策的支持，包括财政、税收、信贷、土地等方面的政策，也包括融资方面的政策支持。
与此同时，21世纪前20年，我国每年将新建住房4.86亿至5.49亿平方米；住房建设投资，将以每年7％的递增幅度持续增长。以住房为主体的房地产业，将成为我国国民经济的支柱产业。目前，房地产业在国民经济中所占的比例还很低，按照西方发达国家的标准，房地产业在国民经济中所占比重应该是15％至20％，因此，我国的房地产业还有很大的发展空间。目前，国家有关部门已经就促进住宅产业的发展，出台了一系列措施，解决房地产业面临的资金问题，是主要内容之一。在这种情况下，重新考虑房地产企业的上市问题，也就成为必然。
（二）对房地产行业的影响
无庸置疑，房地产企业重新上市，是一种政策上的信号，表明房地产业将进入新一轮发展期。国家统计局最新测算的全国房地产开发业景气指数表明，“国房景气指数”在经过2000年初的小幅调整之后，继续保持上扬势头。房地产企业上市表明，房地产在持续几年低迷后进入了新一轮发展期。
从另一个角度来说，房企上市有利于规模化、集约化经营，增强我国整个房地产业的竞争力。目前，我国的房地产企业，普遍存在着小、散、差等问题。据统计，我国目前房地产企业多达2万多家，平均资产规模仅有4100万元。从资质级别看，一、二级房地产企业仅占总企业数的17.32％。
企业过多、规模过小的现状，一方面会引发恶性竞争，另一方面也不能保证产品质量，从而，不利于房地产行业的良性发展。通过增加房地产上市公司的数量，并通过竞争，提高上市公司的质量，加快现有房地产上市公司的重组和购并，从而对我国房地产业进行整合，有利于改善房地产市场的竞争格局，促进房地产行业的品牌树立。
（三）对房地产企业的影响
房地产业是一个高度资金密集性行业，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不能借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，房地产开发融资方式的优劣，直接影响着融资成本的大小，紧密关系到开发风险的大小，开发效益的好坏。现时，房地产企业开发资金主要来源，是靠自身积累、银行贷款及预售楼房等方式。自从房地产企业上市禁令的下达，企业更依赖于借入资金，主要是从银行金融机构借人。但银行由于受早期坏账的影响以及其经营策略由生产领域贷款逐步转向消费贷款，无疑减少了对开发企业贷款的资金额度，对原本就需要大量资金的房地产业，更是雪上加霜。自有资金的来源，除了直接投资以外，便是上市发行股票。
依托于证券市场，通过发行股票筹资，对股份制房地产开发企业，具有重大的意义。它不仅能进行大量的直接融资，使企业获得永久资本，提高企业自有资本率，而且，将经营风险分散给投资者或投机者共同承担。由于房地产投资周期长、规模大，社会上的大量小规模闲散资金无法被吸收进来。
在房地产证券化以后，这些小规模的游资也可以投向于房地产开发业务，扩大了房地产业的融资渠道。同时，由于行业本身的特征，目前房地产企业的资本负债率高达70％，通过上市筹资便可减少借入资金的需求量，使资本负债率下降，优化企业的资本结构，增强举债能力。
企业上市之后，其运行的透明度必然加大，有多方股东对企业的经营进行监控，包括对财务、决策、机制、架构等方面种种的监督，促进企业良性化发展，因此，上市是企业前进发展的一个途径。企业股票上市，必须经过证监会严格的审核，无疑提升了上市公司的社会认知度，带来良好的声誉，促进销售。房企上市还可以利用证券市场的筹资优势和机制灵活的优势，通过资产优化组合及资本结构调整，在较短的时间内，迅速扩大企业的经营规模，并通过资本市场的兼并收购，在较短的时间内培育出中国自己的大型房地产企业，以便与来自海外的房地产企业集团相抗衡。
（四）对股票市场的影响
新的房地产企业上市会增加证券市场的容量，给房地产板块注入新的活力，有利于沪深两市房地产业上市公司整体素质和整体业绩的提高，降低整体市盈率水平，进一步激活沉寂已久的房地产股股性，从而在股票市场上形成一个新的增长点。目前，沪深两市的绝大部分的房地产上市公司都是1993年以前上市的。这些上市公司，规模普遍小，开发能力差，房地产上市公司业绩更是每况愈下，出现了连续6年的业绩滑波。虽然房地产上市公司业绩在1999年出现了转机，但在沪深两市各行业中仍处于下游。房地产上市公司的业绩不佳，直接影响了整个房地产板块在投资者心目中的形象，房地产板块在二级市场上的表现也不尽如人意。选择质地优良的房地产企业上市，有利于提升房地产上市公司的整体业绩，改善房地产板块的形象，也可能带动该板块上市公司在二级市场的表现。
另外，新的房地产股上市，将为投资者提供新的投资机会。房地产股一旦重新浮出水面，股民们会把入市的资金向房地产转移，将使股市结构发生变化，总量也会发生改变。
从1998年起，中国房地产形势有所好转，房地产企业的经营状况也得到了很大改善，亏损企业逐步减少，总体盈利能力有了成倍的增长。经过一段时间的调整，将会出现更多、更具有蓝筹股形象的房地产企业。在获得大量资金支持下，一定会有更好的经营业绩，必将给投资者更优的回报。同时，可以满足不同层次的投资者的投资需求，使中小投资者也可以获取房地产投资的高额利润。
三、房地产企业上市的不利方面
我们可以看到，股票筹资的资本较高，由于股利从税后利润支付，因而不具抵税作用；通过股票筹资会增加新股东，会在一定程度上分散公司的收益权和控制权；信息披露成本较高，各种信息的公开，可能会暴露公司的商业秘密；股价有时并不真实反映公司的实际状况，对公司声誉会造成影响。
只外，房地产业是一个周期性极强、泡沫成分较浓的行业。对房地产企业来说，能够上市就意味着获得更多的发展机会。但也应注意，融资并不能从根本上解决国企的经营难题。目前，我国房地产市场仍处于供过于求的状况，主要矛盾是需求不足，而不是供应方面的问题。现在房地产公司存在的问题较多，如管理水平差、存货和应收帐款多等。新上市的房地产企业要保持良好的业绩，必须树立品牌意识，注重开发适销对路的产品，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。但是，如果企业不能把握机会、科学决策和严格管理，其结果可能适得其反，对企业将会产生颠覆性的打击。
四、结束语
现代房地产企业为了实现以小博大、以弱控强、超常规发展，通过上市实施资本运作是必然选择。目前，政府有关部门适时推出优秀房地产企业恢复上市的政策，无疑将能更有效地帮助这些企业脱颖而出，使他们成为中国房地产企业迎对进入WTO后国外房地产巨头挑战的主力。因此，国内的房地产企业在这新的发展机遇面前，应该充分汲取上一轮房地产周期中的诸多经验和教训，既要积极主动，同时也要审身自度，以企业的前途和自身条件为前提，以理性的态度介入到中国证券市场这个大舞台之中，促进上市房地产企业健康发展，从而，有力地带动整个国民经济的增长。 |
