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以旧房换新房在京城曾经被炒得很热，但从完成的业务量来看，却不多。主要是因为其涉及的环节太多。近来二手房市场出现新动向，越来越多的人出于房产理财的考虑，卖掉旧房，再购买旧房。为什么在出售旧房后，选择购置二手房进行投资呢？
■卖旧房买旧房增多了
前一段时间，某房地产中介公司就接待了一位刘先生，他在清河镇有一套40平方米的一居室和一套54平方米的两居室，但在城里还另有住处。每月清河的两处房产出租收入也不过1500元，所以刘先生打算盘活一下两套房产，在市区找一个好地段买一套出租回报率高些的房子，但又不打算再添钱了，就考虑购买位置和交通条件较好的二手房。刘先生的两处房产通过该公司卖了35万元，同时他又挑到了一套大北窑的61平方米32万元的两居室，用剩下的钱粉饰房屋、添置部分家具，以2800元/月报价委托该公司租赁部出租，很快就出租出去了。
这些人都有一个共性：有多处闲置房产，但位置较偏远，不论出售还是出租收益都较低，在不同程度上打算将旧房产变现或不添钱就可换置市区地段较好的房产用于出租长期获利。在目前条件下，为了实现这么多的要求就只有选择具有地段位置优势的二手房。
■买旧房用来出租的多
在此值得一提的是，买旧房投资的客户多选择出租获利，而很少选择出售赚取差价获利的主要原因在于：一是政策上规定一年之内买了二手房再卖出必须要交纳出售价5.5%的营业税，这样一来即便是能赚到差价也全交税了；二则主要是市场因素，出售的时机很难把握，以目前的市场状态来看，如无大幅的市场波动，交易过一次的二手房即便是增加了一定附加值也不可能会有太大的增值。与其如此，不如先选择将房产出租，再考虑以后市场发展了将其出售的可能。
为什么在出售旧房后，选择购置二手房进行投资呢？
■地段有升值潜力
据一项二手房消费调查显示，京城4个方位被居住者看好的顺序为“东、北、西、南”，这种顺序的分布反映了北京二手房的供需现状，并对投资客户有着直接的意义。
加之目前上市的二手房中，绝大多数分布于市区黄金地段，具备得天独厚的投资前景。其中，国贸CBD商务区、燕莎商圈、东西长安街、雅宝路、地铁二环沿线等地区的二手房，出于便捷的交通和良好的出租收益，均具有不同程度的升值潜力。
■小户型旧房出租率最高
理论上，越大的户型，相对应的租户群就越小。而且“船”小好调头，中小户型永远能在市场上占据主动地位。二手房多为50-80平方米的小户型，虽然在格局设计上远没有新上市商品房那么合理和舒适，但基本可满足未来租户的一般需求即“分得开、住得下”以及“日常生活基本要求”，且更侧重于实用。
在近期的市场反馈中，二手房45-60平方米的两室一厅一厨一卫的户型，是目前市场上出租率最高，收益率相对最佳的户型。投资者有选择性地挑选小户型二手房，就可有效缩短房屋的空置率，缩短投资回收期。
京城的二手房涵盖了目前市场上的所有房屋类型，如，普通住宅、经济适用房、公寓、别墅、商铺、写字楼等等一应俱全；再说房屋格局上，有已购公房的老式格局，也不乏目前流行的动静分区、主客卫分开等等新式格局，也有一定数量的复式、跃层、错层的二手房，这样投资者的挑选余地就比较大了，完全可根据自有资金的状况和偏好进行房产投资了。
从风险和成本上看二手房的投资可操作性：
旧房大都是成熟社区，投资无风险
理论上，成熟住宅区的投资风险最小。成熟住宅小区的市政配套和生活配套设施较完善，许多购买商品期房的风险（如，开发商可能会由于资金原因停建或长时间推迟交房期、周边的市政配套可能由于种种原因而改变或推延等等）已不存在。加上，二手房已为现房，房屋现状可查、可考，不存在任何不确定因素。
京城多数二手房所属的住宅小区及周边具有了一定人气，对于投资者来说，也相对容易找到承租人，尽快收回投资，投资风险也相对较低。
■买旧房投资比买商品房成本低
从单价上看，地处二、三环以里的二手房与同等区位的商品房房价相差1/3左右。但由于商品房多为大户型，购买一套二室一厅的居室一般也有100平方米，价位如果在7000元左右，房屋总价款已逾70万元，一般的投资者会考虑是否值得冒此风险。而一套二手房二室一厅的建筑面积多为50-70平方米，即便是购买一套交通方便的二居室仅需25-35万元左右。在贷款的支持下不会增加过多的负担。
加上二手房购置低价造成的较高升值空间，将给投资者带来更多的经营余地。
由于购买市区交通便利的二手房，购房者需支付的交通、购物居住等隐性成本明显低于购买商品房。加上二手房多为已购公房，购买时不需交纳相应的物业管理费，减少了投资后很大一部分费用。 |
