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入世对房地产业利大于弊
记者（以下简称记）：您认为入世对我国房地产业会带来哪些直接的和间接的利好因素
顾云昌（以下简称顾）：入世由于可以享受到一系列权利，因此给中国房地产业发展带来机遇，同时由于必须承担相应的义务，又对中国房地产业发展提出了挑战。总的来说入世对房地产业是利大于弊。
入世对中国房地产业冲击不大，反而会给我们带来发达国家的先进技术，科学的管理方法，规范的操作程序。首先，国外优秀的规划设计可拓宽我们的思路，打开我们的视野；他们的住宅部件品质量及产品性能都比较好，可以促使我们的产品提高品质和质量。这些都有利于我们与国际接轨以及增加资本的投入，扩大对房地产的需求，加快我国房地产市场化的进程。其次，由于我国市场容量大，加入WTO关税降低，又有利于我们发展写字楼、娱乐设施，这是直接的因素。
间接的因素可以说，它有利于促进中国城镇化（也叫城市化）进程。因为参加国际市场竞争，必须提高农产品质量，加速城镇化的推进。城市化的推进，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程，符合中央“十五”计划中有关城市化的决策。实际上农民已经开始了由第一产业到第二产业，再到第三产业（到城里来）的转化。只有使留在农村的人均耕地面积增加，收入增加，才能带动消费。所以在整个中国的发展中，我认为最大的也是最明显的一个好处，就是加速城镇化，调整产业结构，拉动内需，使广大农民的消费能力提高，再加上外国的资金来中国置业，从而促进我国房地产业从不成熟向成熟程度的发展。随着城市化及人口的聚集，居民的住房消费能力增强，对房地产业的发展将会产生深远的影响。
入世对开发影响不大
记：入世对中国房地产业影响最大的是哪个环节？具体说是开发环节还是中介服务环节或是物业管理环节？
顾：我认为，入世对中国房地产业影响最大的、也是最直接的是中介服务环节。因为中介服务，它不是资金服务，而是智力服务，确切地说应该是房地产服务，我们恰恰在这方面是最落后的同时也是最薄弱的，表现在企业比较弱小，市场比较混乱，暗箱操作，不规范运作等。现在境外已进入我们市场的有香港的中原地产、美国的21世纪不动产等中介服务企业，这对我们压力很大。因此，我们要尽快全面开放和规范住房市场，特别是开放和规范公有住房和经济适用住房市场，与此相应的要制定和落实配套政策和措施，如二级市场的准入制度，已购公房的产权证的发放制度，同时还要规范住房的租赁市场，这是国外很多国家实行住房商品化、解决居民住房的重要途径之一。我们现在需要的是制定和完善租赁市场的各项政策，使隐形无序市场转化为公开有序的市场。要学习国外先进的经营管理和运作经验，提高我们的服务质量，找准市场定位，理顺供求关系，促进市场公平交易的形成。
在物业管理环节上，先进技术与管理经验可以促进房地产的开发建设与物业管理水平的提高。我们现在的物业管理还没有完全市场化，管理水平也相对落后，收费还很低，这对国外的企业吸引力不大。要建立高素质的品牌物业管理公司，就要学习国外的先进管理经验，推进现代化、专业化、市场化的物业管理方式。
就房地产开发而言，入世后相对没有以上两个环节影响大。因为房地产开发地域性强，也许采取基金和操盘的形式，即由中国人操盘，外国人投资的方式进行项目的开发，这种模式将来肯定会渗透到房地产开发领域。但究竟是以基金的形式还是以操盘的形式出现？很可能开始跟着人家搞，逐步成熟之后就可以自己运作，这得有一个过程，因为还有投资风险问题。境外开发企业对中国房地产市场还没有吃透，来中国做房地产开发，投资风险大而且资金进来难度也大。据我了解，台湾前几年到我们这儿来投资的都是小投资商，大的投资商现在才刚刚开始来投资。象李嘉诚的“长江实业”是属于比较早看好中国市场的，为什么呢？因为他毕竟是香港的企业，是华人，对中国的国情有一定的了解。
从另一方面讲中国市场比较大，也是外商看好中国市场的一个因素。因此，虽然从目前来看，直接影响最大的不是开发领域，但也不能因此而忽视开发领域。因为中国市场太大，而且回报率高。过去没有到中国市场来，是因为中国的开发环境不好、操作混乱、透明度不高，存在一些没有跟国际接轨的操作方式，所以外商感觉没法操作。入世之后，市场逐步与国际接轨，就容易操作了，所以说在这方面我们决不能大意。
我认为，入世对金融行业的冲击最大，不可能不对房地产的发展产生一定影响。房地产业是一个需要资金量很大的的行业，整个市场现金流量是否充足，决定了房地产业能否顺利发展。中国加入WTO后，市场的开放，外资将大量流入，外资金融机构也将进入我国，将使房地产开发融资方式的主体和渠道呈现出多元化。外资将继续投入到写字楼、饭店等商业用房建设方面，他们还将借助进一步开放，加大在房地产市场的投资份额，将从客观上促进中国房地产业的发展。
房价升降与入世没有必然联系
记：入世后住宅、写字楼及高档公寓房价会不会像有些媒体报道的那样大幅攀升？
顾：入世与房价有关系，但不是很大。从一般意义上看，入世后国外好的设计理念的引入，房屋品质的提升使房价有可能提高。但话又说回来，房屋与其它产品不同，它是由土地与房屋共同构成的，两者很可能相互抵销，另外，城市的房价要考虑到居民的房价收入比。入世后就业人数增加，职工的生活水平提高，居民购买房屋的消费能力也会提高。而房屋品质提高，价位也由此提升。同时房价还与供求关系有关，房价的上升与否，第一决定于房价的构成；第二影响房价的主要因素是供求。供大于求价格就上不去；供不应求价格才有可能上去。所以说房价跟入世没有必然的联系。
真正的市场价格更应看重楼盘本身。我认为，房价的升降不能笼统地讲，应该看细分市场，既要看总的房价走势，也要看对老百姓有实际意义的楼盘走势。如果是高档收入的消费者，那么肯定关心高档楼的价格；如果是中等收入的消费者，关心的是中档楼的市场价格，看买中档楼是涨还是落（跌），这样更有实际意义。普通老百姓最关心房价，因为他们是弱势群体。但总体上也会有由于供不应求，造成房价上升的情况。写字楼和公寓也一样，与供应量大小有关。因为土地的价格我想会稳步地增长，各地不一样，关键就是看当地楼宇供求关系，由此调节平抑价格。所以我刚才说，入世后房屋需求量会有所增加，整个社会的需求能力提高，房屋品质也随之提高，总的来说对老百姓有利。
借入世之机建更多好房子
记：请谈谈房地产企业应该怎样学习借鉴国外先进技术，管理经验，提高国内住宅建设水平？中国房地产业应怎样参与国际市场的竞争？
顾：目前中国劳动生产率比较低，房地产行业的科技含量低于全国的平均含量25％，住宅产业的工业化水平也比较低，住宅的功能质量低，而能源和原材料的消耗却高。对于房地产行业而言，从开始就是开放的，没有严格的设防，但由于外国企业对中国的“游戏规则”不了解，所以还没有大举进入。原先只规定高档商品房的开发外企不能搞，现在看来高档商品房更应该由外企来搞。对房地产开发行业来说，入世可以降低关税，还可以吸引外资，因此没有什么可怕的。入世后从建筑方面看，只要是国外搞的，过一段时间我们不仅能克隆，而且还以创新，中国人聪明得很。我们要在学习借鉴外国先进技术的基础上，生产出优质、低价的产品，规划设计好我们的住宅。
面对激烈竞争的国际市场，必须要培育出好的企业，创出我们的品牌，同时加大国企改制力度，把民企做大。使我们的企业既有大而强的，又有小而精的，催化中国企业的集中度，催生好的企业，开发企业还可以把不适合于自己竞争力的部门虚拟化，使竞争空间加大。解决准入门槛问题，强调企业的集约度，因此我们要提高企业专业化的程度，开拓整个市场，突出核心竞争能力，共享利润，风险共担，或者说是共赢。
市场定位是否准确，必须根据目标客户的需要。开发之初就要把市场情况了解清楚，如果是准备出售给购买30～40万元一套房屋价格的人群，那么就要搞清在这个范围的人群需要什么样的住宅，如有这个实力，盖出的房子从套型、设计、环境到服务质量符合这部份人的要求，那么肯定能在市场卖掉。过去我们没有把工作做细，没有认真调研，究竟哪此人买我们的房根本不知道，因此出现许多空置房屋。我们必须学会做市场调查，市场分析，避免出现结构过剩或结构短缺的现象。为什么上海市场总量比北京大的多呢？开发区交易市场有个统计数字，上海房屋市场上5000元/平方米以下的房子占了82％，上海二手房市场发育也很好，上海已经到了高收入能买房，中档收入能买房，中低收入也开始买房，这样市场就比较完善。而北京则停留在高收入买房，中等收入买房的极少。因此，开发商开发的房屋质量好坏是一方面，首先要找准市场定位，要开发出现买房子的对象所需要的住房，套型大小要适合大多数老百姓的需要。
应制定与国际接轨的游戏规则
记：怎样借引入WTO规则之机，完善我国房地产业的法律、法规和政策？
顾：建设部现在正起草《住宅法》。首先是产权问题，保护产权人的合法权益，做到公开、公平、公正，减少项目审批程序，逐步完善我们的房地产法律法规，使之与国际接轨，融入世界市场。提高企业在国际市场的竞争力，我们还要建立完整配套的房地产法律法规和政策，以便利外国房地产企业进入我国市场，使他们有法可依。就目前而言，我国的房地产法律法规还有不完善的地方，这给房地产企业的运行带来种种矛盾和问题，因此可以说，只有完善的法律法规和政策体系才有利于房地产业持续健康地发展。就房地产企业而言，要建立好企业机制，注重人才培养，要培养出操盘经理，学会整合，以适应WTO的规则，在市场运作中快速吸纳信息，规范市场操作。 |
