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据中国人民银行有关负责人透露，中国住宅金融制度目前正在酝酿新突破，两年来一直悬而未决的商业银行住房抵押贷款证券化年内有望推出。而去年我国个人住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，达到6398亿元，更是使得个人住房贷款成为各大商业银行追逐的香饽饽。
与此形成鲜明对比的是，房地产开发贷款备受冷落，取得开发贷款的难度越越大，房地产企业普遍面临“贫血”的顽症，特别是在我国最近几年房地产开发量高速增长的情况下，表现尤为突出。到过海南和北海的人，都会对随处可见的半拉子工程留下深刻的印象，其实这种“风景”并不独特，在我国很多城市普遍存在，据有关部门统计，武汉共有半拉子工程100多座，其中重点项目27个；天津市内六区共有半拉子工程37个，规划建筑面积175万平方米；威海市有69个半拉子工程，涉及建筑面积60余万平方米……这些项目大都占据着市中心区等优越的位置，不仅占压着大量的资金、浪费了宝贵的土地资源，也影响市容市貌和投资环境。虽然半拉子工程的产生是由多方面的原因造成的，但资金问题是造成烂尾楼的直接原因。
那么，为什么房地产资金短缺如此普遍和严重呢？主要还是我国房地产融资环境的问题。
首先，目前我国房地产融资渠道和金融工具过于单一，房地产开发商过分依赖银行贷款这种间接融资手段，虽然近几年在房地产开发资金中所占比例一直呈下降趋势，但仍占到20%以上。随着我国四大国有银行商业化步伐的加快，贷款安全问题越来越受到重视，而房地产又属于高风险的行业，特别是90年代初房地产开发热所造成大量房地产贷款的呆坏帐仍然令银行胆颤心惊，可谓“一朝被蛇咬，十年怕井绳”，当前的房地产开发量的快速增长很容易使它们联想到当时的情形，银行“惜贷”有情可原。
另外，我国的资本市场还欠发达，虽然房地产企业上市的限制已经破除，但和其他行业相比仍然处于劣势，只有极少数的房地产企业才能挤过这个独木桥；同时，发行房地产企业和项目债券由于受整个金融体制和环境的限制，也非常不畅。
为此，我国应积极创新房地产金融工具，拓展房地产融资渠道。
一方面，应尽快成立房地产业投资基金，推行房地产证券化。房地产证券化（Real Estate Securitization），是指将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。推行房地产证券化在我国呼声已久，2000年建行和工行终于相继宣布进行住房抵押贷款证券化（MBS）的试点，一些公司也在进行着房地产证券化方面的积极探索，据悉，北京世纪华夏资产管理公司正在与海外一些知名投资公司就合作成立SPV公司，在境外发行房地产债券进行接触。
另一方面，应积极培育房地产企业债券市场。房地产企业债券，是指房地产企业为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。由于我国的企业债券市场动作机制不是十分完善，国家对企业债券、特别是房地产企业债券的发行始终控制得比较严格。至今，我国只发行过几个房地产项目债券，如北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”、北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”、深圳市振业集团股份有限公司发行的“深振业债券”等。政府在“十五”计划《纲要》（草案）中提出，要加快发展企业债券市场；另有消息称，《企业债券管理条例》也在修订之中，预计新条例将对企业债券的发行主体、融资项目以及利率等的限制有所放宽，有更多的企业将可以获得发行债券的机会。 |
