|
我国房地产业正在不断发展，市场方面，包括政府，都需要为地产融资做一套设想。在国外，地产业有多种融资渠道，比如产业投资基金（R EIT）和资产证券化就是两个比较大的渠道。
产业投资基金是否可行除了通过上市融资以外，用R EIT或者资产证券化形式融资是否可行呢？由于美国人民的法律意识非常强，早在20世纪70年代后期政府已经提倡R EIT形式，而且通过一套法律，鼓励退休基金以谨慎投资的形式来选择各种现金流好、比较稳健的一些投资工具。但在我国，R EIT形式目前很难进行，一个主要原因在于税收。我们的税率并不低，关键是不交或避税，合法避税在我们国家形成了一个行业。好多民营企业家手上拿着不少钱而不放在银行，主要是不敢见光。而在国外各方面的房地产投资80％靠税务驱动，20％靠投资理念驱动。税务驱动是值得提倡的，要让交税有好处，有积极性。通过优惠，各方面的投资公司都能出来，房地产投资是第一个受惠的。在国外，房地产产业投资基金最看重保险基金和退休基金。在房地产开发过程中，投资高风险的较少，投资商更倾向于做写字楼、公寓、学校宿舍等。退休基金分成三部分，一部分是社保基金管理，一部分是社会劳动部管理的，个人那一部分是由私人掌握的。怎样说服社会劳动部门让投资组合开一个口，让那批钱选择某一种投资工具，这是最重要的问题。
资产证券化呼之欲出
另外一条渠道就是资产证券化，这是非常重要的一条融资渠道。美国的资产证券化做得好，其中一个原因，美国的按揭除了长期以外，利率固定，使公司知道付出多少钱。比如20年按揭，5年完全交利息，5年以后才交本钱。在浮动利息市场里，一定要薄利多销，做得非常有效率才会有利，美国不少的公司有这种软件和制度，成本比较低，并有4％的收入，比国债好，而且是比较稳定的，就有不少保险公司愿意去投钱。在丹麦、荷兰等国，地产融资都是通过证券化的方式进行的，起码80％融资是通过证券化做的，而且它的按揭证券都是在交易所里挂牌交易的，证券化成了保险基金以及退休基金的主要投资工具。
房地产业以后的操作方向，归纳起来，第一条是土地市场在转让过程中要有透明度，要有可执行的法规。第二，业界本身要培养多种形式的运作，不完全是开发，除了开发还有自用，所谓自用就是收租的方法，包括物业管理。这些年来，肯花钱建房子不肯花钱维修房子的事实有目共睹，这是一大缺陷，维修房子是需要花钱的，但维修之后的价值能提升。前一段时间房地产市场主要的问题就是短期操作，把房子卖掉就算了，那是初期市场的运作方法，但是在今后，资本市场的运作，一定要设法维持固定的比较稳健的现金流向。 |
