|
北京人收入统计失真（购房人 蒋洪江）
观点提供者身份及背景：蒋先生目前已是ＣＢＤ某项目的业主，同时，作为北大的ＭＢＡ，在一年多的时间内，他对楼市的关注自有其不同于一般购房人的独特视角。
比起上海、广州等城市，北京平均工资低、房价高——这是时下呼吁北京房价下降的诸多理由中的重要一条。但只将工资收入计入，这种计算与北京人的实际收入存在几方面误差，会导致判断失真。
１．上海、广州附近郊县人均收入甚至高过市区水平，而北京郊县的人均收入却相对低很多，他们拉低了北京市区的实际收入水平。
２．大量政府职能部门享受低工资高福利，众多的暗色收入以及住房补贴无法进入收入统计中。
３．北京大量的购房者来自全国及世界跨国公司、驻华商社等，他们是高价房的主要消费者。
４．目前北京多次置业的投资性客户很多，这些人的购房能力也游离于收入之外。
５．上海、广州市场平均房价低，是因为大量低价郊区楼盘摊低了平均房价，相信未来两年，北京的平均房价也会有较大下调，但这是大量郊区低价楼盘介入的结果，并不是目前城市楼盘降价的结果。
北京珠江地产销售经理张璇：该升的升，该降的降
观点提供者身份及背景：“北京珠江”是广东珠江地产的子公司，在北京的项目目前已有５个，张璇本人已有较长的北京地产销售经历。
北京总体房价走势不能单纯地说升，也不能单纯地说降，我认为，是该升的升，该降的降。
１．中端产品微调。
中档主要指５０００～８０００元的市场。此范围内的房子主要在市区，其房价的升和降，决定于发展商针对市场状况对价格的调整，但受位置成本刚性的支撑，调整余地不大。
２．低端市场趋降。
低端市场主要指４０００元以下的项目，一般会在四环以外甚至更远的位置。因为需求旺，同时需求者承受能力也有限，政府、发展商会做大投入，故其价格受竞争和承受能力影响可能会降，但品质会提升。
３． 高端市场趋升。
高端主要指８０００～９０００元以上的市场。受ＷＴＯ、申奥等大环境利好带动，市场对其高品质、绝对好位置、高配置要求渐高，仍受成本刚性原理控制，故其价格可能要升。
华野房地产公司总经理杨志宁：行业的高风险决定了利润难降
观点提供者身份及背景：华野是南城明星项目九龙家园、恋日嘉园的开发商，拥有多年操盘经验。
都说房地产属于高利润行业，但房地产亦属于高风险行业，从找地、跑手续，到建造销售，其利润往往要用２～５年时间才能实现；而且往往在最后２０％的房子卖完后，利润才能真正实现，而这２０％的销售有许多项目却要拖很长时间。房子不像汽车、电器，其产品开发过程中变量太多，土地成本没有统一规范、税费重复交纳。房价跌１０％降的恰恰就是项目利润中的重要部分。
另外，北京现在与上海前几年曾出现外销房大打折时情况还不一样，上海当年年开工量为２０００万平方米，而北京现在平均每年只有８００万平方米，而且高中低档也比较均衡。再加上ＷＴＯ后大量国外财力涌进培养了新的高收入阶层；奥运会带动城市改造产生大量的拆迁购房需求，高中低档的需求都是很乐观的；而且进上海的高潮已经过了，而北京才将到来。
一位不愿透露真实姓名自称毕普的业内人士?
心理指数--房价背后的魔手拥有多年操盘经验
观点提供者身份及背景：毕普在网上发布的比喻形象的诸多帖子曾得到业内外人士的一致好评。
我所指的心理指数有二：
城市房价＝城市魅力指数
中心城市的吸引力是综合性的，而北京作为首都、文化和政治中心，无疑具有特殊的磁力。加入ＷＴＯ、申奥成功等利好又增加了投资人的信心。这，就是城市的魅力。这魅力吸引来了数以百万计的新移民，你的同事、同学当中或者你本人是不是就是其中的一员？新的就业机会不断造就出城市消费群体，这一群体无家无业、相当部分会成为住宅产业中持久的推动力。高房价地区的吸引力是持久的，如北京、上海、深圳、广州等。这种状况从全世界范围看也是相似的，美国加州拥有美国最高的房价，与之高收入、高吸引力密切相关；相反，传统产业居多的城市，产业的没落已成为房价的拖累。 “螃蟹便宜的卖?”——谁买？ 我不信房价会跳水，因为北京目前还不存在大量固定资产必须套现还账的压力。地产低潮的来临，表现出来的并不是房价跳水，而是大量的项目烂尾，即众多项目死掉或长期停滞。 贵时嫌贵，便宜的又嫌不好。“螃蟹便宜的卖！”——死的，便宜有什么用？
协成企划副总经理刘平：东稳、西平、南略涨 北边望京有空间
观点提供者身份及背景：协成企划是北京三大代理公司之一，刘本人负责所有代理项目的前期调研。
我对２００２年北京各区市场房价走势的估计是：
１．ＣＢＤ相对平稳。
加入ＷＴＯ后，国外、国内企业办公需求增加，势必带动周边投资和购买市场；其中的高中低档物业都会均衡发展；下一步的激烈竞争更多地会出现在写字楼等商用物业中。
２．北区望京尚有余地，亚奥空间不大。
亚运村供应量偏大，目前已没有多少上涨空间；望京可供开发的地块越来越少，估计还会有５００元／平方米左右的升幅空间，其更多的是在提高品质。
３．西区中关村核心区写字楼市场压力大，外围不会大涨。
中关村核心区已没有住宅开发用地，不过，近３００万平方米的写字楼会出现消化压力。这是因为，中关村的企业多属筑巢型，租不起高档写字楼，可这里一级开发的土地成本已很高。
西四环、世纪城等大盘控制价格上涨势头；万柳地区平均价格已达７５００元，价格也不会大涨。
４．南区略涨。
南区近两年认同度大大提高，但受西红门经济适用房和较为充足的土地供应量影响，其价格近期只能略涨。但开发区和旧宫升值空间较大。
数据库
ＷＴＯ给东区发展注入了国际化强心剂，尽管项目多，但从期房到现房要经过至少２年周期，而且购买力还有继续增加的潜力——供需的相对平衡让城东安然续写“东方不败”。
南区的房价起步已很低，再降哪有空间？城南这两年的发展以及诸多精品楼盘的出现，也使其得到了更多认同，所以，南城房价今后不该再降，长期看，还应小有涨幅。不败”。
西区的需求最旺——这里是最具消费能力的高新技术人才的聚集区；而西区土地供应本来相对就少，中关村核心区又不允许建住宅，土地实行一级开发，地价托房价自然居高难下。
都说供应量大的北区房价抗风险能力相对要弱，也都说奥运只是概念，但经过去年７、８月的热销后，北区房价仍表现出平稳势头。一方面，精明的开发商们都在尽力摆脱同质化生产、寻求平开平走；另一方面，中关村、ＣＢＤ也让以亚运村为核心的北区左右逢源。 |
