谢家瑾同志在全国住宅与房地产工作会议上的总结讲话

谢家瑾同志在全国住宅与房地产工作会议上的总结讲话（2002年2月5日）
同志们：全国住宅与房地产工作会议在上海市政府、市建委的大力支持下，在上海市房屋土地资源管理局和住宅局的精心组织和全体与会代表的共同努力下，圆满地完成了预定的议程。
昨天上午，刘部长做了重要讲话，对当前住房制度改革和住宅建设面临的形势进行了分析，根据变革时期住宅发展的基本特点和国民经济发展的要求，提出了新时期住宅建设的指导思想，针对当前住房体制和住宅建设转轨中存在的突出问题，指出了应重点抓好的六方面工作。我向大会报告了2001年住宅与房地产工作情况和2002年工作安排。在下午的分组讨论中，大家结合工作实际对工作报告和刘部长的讲话展开了热烈讨论，发言积极踊跃。与会代表一致赞同刘部长讲话中提出的住宅建设要面向百姓、面向未来，满足小康社会初期居民住房需求，改善广大居民居住条件的工作指导思想，表示回去后应按此要求来推进住房制度改革和住宅与房地产工作。大家还结合工作报告，对做好今年的工作提出了很多好的意见和建议。这次会议开得非常及时，统一了思想，交流了经验，明确了任务，对住房制度改革的深化，对做好今年住宅与房地产工作将起到重要的推动作用。
刚才，上海、北京、浙江、南京、杭州、沈阳等六个省、市的代表，分别交流了他们在加强住房公积金监管、推进住房分配货币化、搞活房地产市场、推动物业管理规范发展、加快危旧房屋改造和住宅产业现代化发展等方面工作的经验。
由于时间关系，北京的廉租住房实施、天津的贷款置业担保、福州的抵押登记管理、重庆的住房分配货币化、杭州物业管理的招投标工作都做的比较出色，只能通过书面形式交流。
这些经验都是大家从实际出发，创造性工作和探索的实践总结，值得认真学习和借鉴。希望各地学习运用好这些经验，结合实际，不断创新，进一步推动住房制度改革工作，提高住宅与房地产工作的水平。
下面，我就大家讨论中关心的几个问题和如何贯彻会议精神，再讲几点意见，作为会议的小结。
一、把解决最广大中低收入家庭住房问题落实具体工作中。
改革开放以来，我国的住宅建设取得了举世瞩目的成就，居民的住房条件也有了明显改善。到去年底，全国城市人均住房建筑面积估计达到21平方米，从全局看，可以说告别了住房极其短缺的时代。但我们应该清醒地看到，城市居民住房苦乐不均的问题还相当普遍。除了刘部长昨天分析的全国住房困难户和危房户情况外，还有天津、安徽、辽宁、吉林、青海、甘肃、贵州、陕西等17个省的城市人均住房面积在全国平均水平线以下。 据天津市2001年对1万户居民住房状况随机抽样调查显示，人均住房建筑面积在16平方米（居住面积8平方米） 以下的比例达到48.9％。住房困难家庭多为中低收入家庭，加快提高他们的住房水平，改善他们的住房条件，是我们义不容辞的责任，也是当前的工作重点，因此，全国建设工作会议提出“住房发展目标和政策重点，应当定位在中低收入居民，以体现最广大人民群众的根本利益”绝不是简单的号召，而应该落实到我们的各项工作中。
1. 落实住房分配货币化， 切实提高中低收入家庭的住房消费支付能力从全国看，个人买房比例已经达到94％。但先期入市购房的主要还是一部分收入较高的家庭，相当部分住房条件较差、需要继续改善住房条件的中低收入家庭还没有进入市场，巨大的住房消费潜力没有释放出来。这与不少城市住房分配货币化工作尚未真正启动，补贴资金还没有发放到职工手中有直接关系。住房补贴的发放对象是无房和住房未达标职工，而无房和住房未达标的老职工，又多为中低收入家庭，他们得不到住房补贴，就没有能力入市买房和换购住房。因此，加快推进住房分配货币化，是加快解决中低收入家庭住房问题的关键环节之一。希望大家回去后要采取有效措施，落实补贴资金，加快资金的转换，按政策发放到职工手中。这是各级房改部门当前要做好的主要工作。
2.继续大力发展经济适用住房， 满足中低收入家庭的住房需求。解决向中低收入家庭的住房供应，让中低收入家庭有房可买，是各国政府住房管理的主要职能。发展经济适用住房是我国为保障中低收入家庭住房而制定的主要政策。
大量中低收入家庭买不起市场价商品房，国家通过土地划拨、税费减免等政策扶持，使经济适用住房以其较低的价位，适应中低收入家庭购买力，受到广大中低收入家庭的欢迎。目前在一些城市，符合条件的中低收入家庭必须通过摇号轮侯几年才能买到住房，这既反映近几年我们较成功地启动了个人住房消费，也反映出这些地方房地产开发的结构性问题。
主要是我们的工作的指导思想没有端正，工作没有到位。如不及时解决，将挫伤中低收入家庭的购房积极性，直接影响中低收入家庭住房问题的解决。希望各地真正从住房发展目标和政策重点，应当定位在中低收入居民出发，把指导思想转向中低收入家庭，调整好房地产开发结构，推进经济适用住房建设。这是房地产开发主管部门应重点抓好的工作。
3、加快危旧房屋的改造，改善中低收入家庭住房条件。
现有危房比较集中的地区，主要居住着城市较低收入居民。
加快危旧房屋的改造，对改善这部分居民的居住条件至关重要。北京、南京等城市对危旧房改造项目在土地、税费等方面给予优惠，并通过房改带危改、成立住宅合作社、租金返还补贴危改等，促进危旧房屋的改造，加快了居住在危房中的中低收入家庭住房条件的改善。加快危旧房屋改造是一项得民心的工程，同样要作为当前解决中低收入家庭住房的重要工作。希望各地积极探索适应本地的办法，把加快危旧房屋的改造工作抓紧抓好。
4、 切实加强廉租住房制度建设，解决最低收入家庭的住房困难。要按照刘部长报告中提出的，一要以租金补贴为主，实物配租为辅，结合租金减免完善廉租住房制度；二要体现住房保障的公平性，降低保障成本；三要争取将住房保障支出列入公共财政预算支出。各地房地产管理局要下大力气把这项工作抓出成效。
二、致力于培育住房消费，搞活房地产市场，继续为扩大内需、拉动经济增长作出贡献
要想在今后几年继续发挥住宅建设对扩大内需、拉动经济增长的作用，归根到底是要进一步调动居民的住房消费，让他们愿意买房、买得起房、放心地买房、买放心住房。一方面要靠进一步培育住房消费，一方面靠大力改善住房消费环境。关于培育住房消费，关键是要不断完善政策措施，降低市民入市门槛，这是上海近几年把住房市场的潜在需求逐步释放出来，带来上海房地产市场持续繁荣的关键。因此，要想把市场做大，就是要学上海的政策措施，学上海的低门槛。只有让老百姓受益，他们才会高高兴兴入市，市场的联动作用才会发挥出来，才使得住宅与房地产业为上海的经济增长作出了重要贡献。去年福建省、福州市，江西省、南昌市学上海，经过艰苦细致的工作，出台了一系列搞活市场的措施，大大降低市场门槛，存量市场和增量市场联动的效果很快显现。湖南也是通过大力搞活房地产市场，带动住宅建设，使得商品住房投资连续几年占全省固定资产投资的三分之一，对全省经济增长作出贡献。各地一定要做好搞活市场这篇大文章。关于大力改善住房消费环境，建设工作会议上，汪部长明确要求各地要严厉打击房地产交易中的各种欺诈行为，切实保障购房者的权益，保护居民购房的积极性。刘部长在昨天的讲话中再一次强调了整顿市场秩序的重要性， 并从严格市场准入、健全法制、严格执法、建立市场清出机制、深入开展放心房活动、加强部门配合等方面对我们的工作提出了要求，希望大家认真领会，并落实到我们的工作中。只有市场进一步规范了，老百姓买房的后顾之忧才会消除，购房积极性才会更加充分调动出来。此外，加大住宅产业现代化工作力度，切实解决房屋渗漏等质量通病，全面提升住宅质量以及采取有效措施，平抑房价，都与调动百姓买房有直接关系，要把这些工作继续做好。
三、加强研究、理清思路，推动一些深层次矛盾和问题的解决
近几年，我们为推进物业管理做了大量工作，取得了明显的成效，但随着物业管理工作的全面推进和深入发展，一些深层次矛盾和问题也逐渐暴露出来。一方面，一些物业管理企业行为不规范，多收费、少服务，引发居民的不满；另一方面，一些业主希望得到最好的服务，但只愿意交很少的费用，甚至得到服务拒不缴费，使得物业管理企业亏损情况在不少城市比较普遍，尤其是在普通住宅小区。一些地方多次发生物业管理企业因收费率低或收不抵支，无法正常运作而毅然退出对住宅小区的管理，给居民生活带来极大的不便。
加上一些媒体的炒作，对行业形象带来不良影响。
解决这些矛盾和问题，不能简单就事论事，需要进一步理清工作思路。第一，要增强业主在物业管理中的责任意识。
住房产权自有化是住房新体制的核心，大量公有住房出售后，住房及附属设施的维修管理由单位负责转为购房人负责，维修管理费用也由单位统包改变为由购房人负担，这是住房制度改革的一个重要方面。居民购买住房拥有住房产权后，有责任对住房及附属设施进行维修管理，，保持住房和附属设施的完好，保证正常使用并达到保值、增值的目的。因此，住房及附属设施维修养护的责任人理所当然是房屋的产权人，实施物业管理应是业主自己的意愿和责任，而不是政府或物业公司强加给他们的负担；第二，要强化“谁受益、谁付费”
的物业管理消费意识。以社会化、专业化、市场化为特征的物业管理，既是物业管理企业提供专业化管理、收取服务费用的经营性活动，又是业主花钱买服务的住房消费行为。物业管理企业应该规范收费行为，业主也有义务缴纳与所得到服务相应的物业管理费用。第三，要强化物业管理中的合同意识。业主与物业管理企业之间是通过签订合同建立的平等民事关系，双方按照合同，各自享有约定的权利，并履行约定的义务，管理事项、管理质量、管理费用等都应该在合同中明确。发生纠纷，应当主要按照合同约定，通过司法途径解决。政府部门不能把主要精力放在具体纠纷的调处中。
因此，我们的工作应把握以下四个方面。一是加快立法，规范业主、物业管理企业以及涉及开发商等各方主体的行为，推进物业管理的依法发展和规范；二是进一步树立广大业主对物业管理的责任意识、消费意识和合同意识，既行使好权利又要承担相应的义务。三是要推行竞争机制，通过优胜劣汰，切实提高管理与服务质量。四是研究物业管理货币化政策，逐步提高居民物业管理消费支付能力，创造有利于物业管理健康发展的外部环境。
四、突出工作重点，开拓工作新局面
今年的工作任务十分繁重，昨天讨论中，省建设厅反映，人少事多，抓不过来。这就要求我们选准工作重点，针对当地发展中需要解决的主要矛盾和问题，集中精力，抓住重点，以点带面，抓出成效。
目前，我国正处于住房体制的变革期，完善住房供应体系、规范住房公积金管理、开放住房二级市场、推进住宅产业现代化等都需要锐意改革，大胆创新。上海市近几年，每年出台新政策，在积极推动已购公房上市、促进房地产二、三级市场联动、培育住房租赁市场、大力发展和完善住房公积金制度、建立廉租住房保障制度、规范发展物业管理以及推进住宅产业现代化工作等方面都取得了显著成效，使住房市场持续快速增长。广东省在全省范围内推行按套销售的办法，减少了面积纠纷。浙江省通过目标责任制考核，加强了对全省住房公积金监管。希望各地继续加大改革与创新力度，紧密结合本地区、本部门的实际情况，充分发挥工作中的主动性和积极性，力争在体制创新、机制创新和管理创新上取得突破，努力开拓住宅与房地产工作的新局面。
五、转变职能，规范行政管理行为
昨天，刘部长就此作了充分阐述并提出了要求，我只想强调三个方面。 一是中国加入WTO，房地产行政管理工作也要遵循WTO的基本规则； 二是国家行政审批制度改革，要求切实转变政府职能，我们要从以往过多的行政审批等事务性工作中跳出来，减少程序性审批，加强事后监督，强化市场监管；三是行政事业性和经营服务性收费降低以后，要做好精简机构、分流人员工作。产权、交易管理是房地产行业管理的重要窗口，一定要配备责任心强、服务意识好的工作人员，切实提高办事效率。
关于公积金工作，大家在昨天的讨论中提出了不少问题，也提了一些好的意见和建议，我们回去后要进行认真研究。
这次会议，我们只是向大家通报了一些情况，春节过后，国务院要召开全国住房公积金工作会，将对有关工作作出重要部署，到时候会有比较充足的时间研究讨论贯彻中的具体问题，尽量把有关问题妥善处理好。2002年公积金工作任务十分繁重，规范机构设置等工作涉及地方、部门局部利益的调整和人员的变动，要做艰苦细致的工作。希望大家从住房公积金制度健康发展的大局出发，贯彻好按照国务院的部署。
同志们，会议马上就要结束了，做好2002年的住宅与房地产工作，责任重大，关键在落实。同志们回去以后，要及时传达好会议精神，抓紧向政府和部门领导汇报会议内容，在工作推进中要积极争取有关部门的支持和配合。让我们共同努力，把这次会议的精神贯彻和落实好，为住房制度改革的深化，为住宅与房地产业的健康发展作出更大的贡献。最后，祝大家春节愉快，工作顺利。