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2001年，汕头市区房地产市场（含一、二手市场）成交面积135.64万平方米， 交易额28.01亿元，分别比去年同期下降43.96％和49.77％。其中：开发商预售（销售）各类商品房74.93万平方米，交易额17.82亿元，分别比前年同期下降60.22％和61.57％。 二手房交易60.7万平方米， 交易额10.19亿元，分别较前年同期增长13.14％和8.41％。一、二手市场的表现截然相反和房地产价格的继续下调，是去年汕头市房地产市场的两大特点。
一、一手房市场成交量锐减，各类物业价格继续下调
一手市场成交量跌至五年来的最低点，各类物业除高层住宅和商业用房外，平均成交价格较前年同期呈继续回落趋势。 工业厂房跌13.96％，平均成交价格927元/平方米；高层住宅涨14.05％； 3046元/平方米； 多层住宅跌0.7％，2214元/平方米； 车库（位）跌18.58％，3781元/平方米；商业用房涨18.42％， 5679元/平方米； 写字楼跌4.28％，2422元/平方米。2000年，多层住宅价格跌幅也仅为0.3％，连续二年面临一手市场价格深幅回调的影响，多层住宅较强的抗跌性，说明多层住宅的价格已为市场普遍接受。由于多层住宅的交易量一直占市场交易量的80％以上，也可以认为市场主流产品的价格已经企稳，住宅的总体价格水平难有继续下调的空间。
二、商品房成交量的迅速萎缩，并不说明市场已经萧条
前几年， 市区一手市场成交量均在150万平方米以上，是深化住房制度改革偶发因素的作用，为了搭上改革的末班车，以集团消费为主的住宅消费实实在在火了几年，不再可能重现。笔者认为，去年的一手市场的表现，其实是市场正常需求量的折射。根据目前市区居民的收入水平和居住条件，购买一手市场商品房的大多数消费者，应是二次置业者。也就是说，大多数的住房消费者并不是因为没有房住而买房，而是出于改善居住环境，提升居住质量，适应迁徒潮流的目的，这可以从一、二手市场交易量的变化来判断。去年二手交易多层住宅5093宗，占多层住宅市场总成交宗数的49.9％，交易面积52万平方米， 占多层住宅交易总数的44.49％，二手住宅的交易量接近一手住宅的成交量，这在汕头市历史上还是第一次。一般来说，二手市场成交量还未占据房地产市场交易量的绝对多数时，一手市场仍然处在不断发展的趋势中，只有当市场容量出现绝对饱和时，二手市场才能取代一手市场。换句话说，在一定时期内，一个城市的房地产市场交易量有一个客观的值域，在这个值域区间，一、二手市场是此消彼长的关系。汕头市作为一个百万人口的城市，房地产交易量在百万平方米以上，说明市场并不萧条。
三、非住宅物业的不景气，说明汕头市经济形势的根本好转还有相当的路要走
统计数字显示，非住宅物业成交量首创近6年来的新低，其中： 一手市场厂房交易量2.25万平方米，车库（位）0.9万平方米，商品用房3.42万平方米，写字楼0.55万平方米，加上二手市场交易量， 仍为6年来之最低。非住宅物业交易量的大幅萎缩，平均成交价格震荡下跌的总趋势，说明汕头市经济仍处在不景气的运行区间。工业厂房需求量的迅速下跌，表明中、小规模的新增工业投资乏力；车库（位）成交量的迅速下滑伴随交易平均价格的一路下跌，与小汽车价格普遍下调，经济型轿车迅速普及的市场气氛尚不协调，当然也有居住区内道路两侧停放汽车尚有相当潜力有一定关系。
商业用房的不景气，表明中小投资者的队伍在减少。写字楼的交易廖若晨星，显示出机构投资者仍未如愿到来。种种迹象告诉我们，汕头市经济形势的恢复性成长阶段还未真正到来。如何分析2002年市区的房地产市场走势，笔者认为应注意以下几点：1、 政策环境不会有新的变化。无论从国家的宏观经济政策看，还是从地方的政策趋向看，房地产业政策，住房建设政策，金融政策，消化积压商品房的政策，税收政策，购房入户政策，旧城改造政策等，新一年估计不会有多少新的变化，今年的市场表现将与去年的情形相似。
2、 各类物业交投有可能继续趋淡。由于多方面因素的作用，今年市区新增房地产投资可能出现负增长，投资的乏力，直接影响新上市楼盘的减少；现有积压商品房的消化难有质的突破，加上房地产消费需求不足，一手市场的交易量再现新低可能性较大。二手房地产由于其自身特有的比较优势，如大都位于市区内成熟社区，生活、工作、就读、出行、消费、娱乐等较为便利，价格较低，不少二手房不必再度装修， 银行提供6成15年按揭等，使得二手房交易近二年一直保持着上升的势头。
3、 各类物业平均成交价格除住宅、工业厂房可能企稳外，其它物业的平均成交价格将继续下调。工业厂房、多层住宅平均成交价格在理论上讲，已经没有下跌的空间，每平方米927元的厂房， 已经是负利润。但工业厂房、多层住宅还是有一定的消费需求，故价格应能企稳，甚至会出现小幅上涨的可能。而车库（位）、写字楼的价格一直在下滑，这种跌势短期内恐难反转。商业用房平均成交价格近几年升升跌跌，从大市看，今年价格走低的机率更大些。 |
