|
（一）2001年度商品房预售情况
浦东新区2001年度共批准预售商品房总建筑面积为334万平方米，同比增长31.8％，其中商铺及办公楼10.7万平方米，高层商品住宅144万平方米；同比分别增长6.6％、44.5％。 尤其在同年的7-12月，批准预售数达到了248.6万平方米，占全年的74.4％。由于源头的增加和规模的扩大，使得2001年浦东新区商品房市场预售情况再次呈现火爆的局面。
2000年浦东新区预售内销商品房面积260.2万平方米，预售套数2.26万套，预售金额87.9亿元；分别比上年增长55％、46％、65％；预售面积占全市的18.4％；内销商品房均价为3378元/平方米， 比上年上涨了208元/平方米，增幅达6.6％。而到了2001年，商品房预售登记面积则达到351.5万平方米，同比增加91.3万平方米，增幅为26％；金额也创记录地停在160亿元上，增幅达45％。2001年销售面积433.6万平方米，同比增加107.8万平方米，增幅是24.9％；金融158亿元， 同比也增加了43.4亿元，增幅为27.5％。2001年4个季度批准商品房预售面积数分别是23.9万平方米、 61.66万平方米、134.85万平方米、113.83万平方米；预售登记面积数4个季度则分别为57.85万平方米、 81.5万平方米、90.93万平方米、 121.22万平方米； 销售面积数4个季度分别是86.4万平方米、 128.7万平方米、114.58万平方米、103.92万平方米。 从2001年4个季度的几组数据对比可看出，一季度批准预售面积数、预售登记面积数均为全年最低点，7-12月则呈现大幅度增长局面。
消费者极为关注的房价始终居高不下，国家统计局2001年6月份统计结果指出， 上半年全国商品房平均价格为2368元/平方米， 平均上涨200元/平方米，同比涨幅为12.3％。
同期浦东新区商品房平均价格为4337元/平方米， 其中内销商品房为3839元/平方米，外销商品房为1.24万元/平方米；其内销商品房平均价格比全国高出1471元/平方米， 是全国平均水平的138.4％。 2001年全年浦东新区商品房预售平均价格是4551.92元/平方米（8月1日以后内外销商品住宅已并轨，为统计分析方便，仍分别沿用内外销商品房的概念），其中内销商品房3860元/平方米， 比上年上涨了482元/平方米， 涨幅为12.5％；外销商品房是1.09万元/平方米，同比增长15.5％。就2001年而言，内销商品房平均价格，年末比年中只上涨了21元/平方米，涨幅仅为0.6％；外销商品房平均价格年末比年中下跌了1500元/平方米， 跌幅为12.1％；全年的内销商品房与外销商品房比较，后者的涨幅高出前者3个百分点。 说明内外销商品住宅并轨，对总体房价起了积极的调节作用，使外销商品房的价格回落。
2001年的浦东商品房市场有几个显著的特点，一是批准商品房预售面积略高于全年土地出让面积（不包括补地价面积），高出约3-4个百分点。二是别墅竣工8.5万平方米，尽管只占2001年批准预售面积数的2.54％， 但比上年增加6万平方米，增幅达68.8％，且推出的房屋均在短期内已告售罄。三是预销售面积数继续高于批准预售面积数， 高出5和23个百分点。四是总体房价涨幅，在下半年已出现趋缓态势，说明市场这只无形的手在调节房价方面发挥了积极的作用。
2001年带动浦东新区房价上扬，使平均值上升，世贸滨江花园 （均价1.4-1.5万元/平方米） 、 联洋社区（均价7000- 8000元/平方米） 等楼盘的因素不容忽视。五是2001年新开工项目建筑面积410万平方米， 批准预售面积占其81.4％；竣工项目建筑面积250万平方米， 占批准预售面积的75％。
批准预售面积介于新开工面积和竣工面积两者之间适中的区位，这个比例是相当合理的，表明在原有“烂尾楼”现象已经基本消除的同时，开发商资金到位率及时，新建楼盘都能按时竣工；同时也预示着未来的商品房销售形势后劲很强。
仔细分析主要有以下原因：1、 金融市场投资观念改变。2001年以来股市低迷、反复波动，不确定因素增加，使相当一部分人产生投资房市比投资股市保险的认识；人民币利率的下调也使一部分人感到存款的保值增值不如购房出租的租金。随着人们投资渠道多元化意识的增强，作为购房首选的金融工具，公积金的作用十分突出，2001年浦东新区公积金净归集数为26.4亿元，比上年的22.28亿元增长15.7％； 发放个人公积金贷款2.77亿元， 比上年的2.56亿元增长7.6％；共有3632户居民用公积金购买了商品房，比上年的3045户增长16.2％。
2、 房地产市场日益规范理性。真正成熟的、理性的房市抗风险能力是很强的，美国遭恐怖事件袭击后，全国经济形势大幅度衰退，但据美联储11月28日发布的经济报告表明，由于抵押贷款利率下降，“住房市场稳定，略有上升”。浦东新区连续两年名列全市预售“双第一”，受房地产市场大盘持续上扬的影响及投资观念的改变，特别是在房价稳定增长形势的吸引下，让不少购房者萌生赶早不赶晚、赶前不赶后的欲望。
3、 外企公司抢滩浦东，大批白领纷纷落户。目前，全球已有70多个国家和地区的跨国公司在浦东设立了7000多家投资企业， 其中世界500强企业中的147家在上海投资了536个项目，大部分集聚在浦东，25家著名跨国公司总部在浦东设立了地区总部。 有关部门统计，2001年1-6月份在沪就业的外籍人士有2.53万人，同比增长42％；浦东地区外籍人士和台、港、澳人士约有数万人之众，这些人士给浦东房地产市场带来强劲的人气和新一轮购房高潮。据世贸滨江花园售楼处资料显示， 2001年9月底开盘的一幢53层、总建筑面积10万平方米的超高层高档商品住宅，在短短70多天里楼花已全部有主，其中50％以上的购房对象是欧美、日本等外籍人士及台、港、澳同胞。位于张杨路、德平路口的住友名人花园总面积为8万平方米， 入住人员中超过40％是在外高桥、金桥、张江等地外资企业工作的白领。同时，浦东新区实施的各类引进人才，凭人事部门的证明可享受总房价5％-10％的优惠政策，使大部分引进人才居住有其屋，象住友名人花园中这类中档商品住宅，引进人才占了入住人员的35％。
4、 旧城区改造步伐紧锣密鼓。今年共拆迁房屋建筑面积225万平方米， 14026户，同比增长18.15％。以1：2理论计， 今年解决动迁户住房即需房源450万平方米，再保守一些估计，250-300万平方米的房源无论如何是需要的。
5、 整顿市场经济秩序初见成效。按照国务院整顿和规范市场经济秩序通知精神，浦东新区2001年整治房地产市场取得明显成效。对违法违规行为，加强处罚力度，2001年共向房地产开发公司、 房地产中介公司发出整改通知书近200份，查处了其中的20多家公司，切实保障了购房者的合法权益，得到了消费者信赖，增强了浦东房地产市场的公信力。
（二）2002年市场预测分析
第一季度的预销售形势，按惯例会是低迷状态，第二季度则步入恢复及微幅上扬阶段，到了下半年由于一批在2001年底或2002年初开工的楼盘，如金色维也纳、香梅花园、水清木华、桃林花园、涵馨园、华能天地等（面积均在10万平方米左右）的带动，批准预售面积数至少会与2001年同期持平。 从需求情况来看：（1）办公楼宇、别墅仍占有一定的比例； （2）据市统计局2000年底对1500户城镇居民的调查显示， 90％以上的购房选择4000元/平方米以下的住宅；2001年北京“搜房” 网的调查资料显示，30-50万总房价的住宅需求量最大，44.7％的人选择30万元左右的住宅。故开发商在东陆路、利津路口建造的住宅（14万平方米）和在杨东小区地块建造的住宅（13万平方米），因其价位适中，会比较抢手；（3）中高档住宅继续一枝独秀；（4）当然，在市场上有一定需求量的单身公寓、老年公寓尚未引起开发商的足够重视。2002年需要努力的工作，主要集中在加强金融服务方面（个人公积金贷款仍有较大的余地，民间投资尚有待于真正启动）、增强市场公信力方面（改善开发商或代理商与消费者之间消息不对称的状况）。
对2002年商品房预售情况持乐观态度的具体依据是：1、 浦东城市交通的不断优化。浦东新区有一个依托浦西又优于浦西的现代化交通体系总构思。 继1999年9月浦东国际机场一期建设完工启用之后， 总投资22.15亿元的卢浦大桥2000年10月开工；规模为亚洲第一、世界第三的外环线特大型越江沉管隧道，日前已完成越江沉管工程；大连路、复兴东路的越江隧道也已分别在2001年内开工。第一条经营性的磁悬浮铁路将在2002年内正式运营。
2、 浦东城市功能的日益完善。以陆家嘴金融贸易区为主的中央商务区总体功能日见成效，吸引了国内外一大批金融保险、商贸流通、信息服务、中介服务等高层次服务业集聚，东亚最大的证券、期货交易中心及国外颇具知名度的金融机构相继开业经营；以张江高科技园区为主加快了生物医药和信息产业的迅速发展；以新国际博览中心为核心的会展业方兴未艾，由上海发展公司和德国汉诺威等公司建造的该中心展馆室内面积为20万平方米， 室外面积为5万平方米，加上APEC主会场上海科技馆、国际会议中心及世贸商城等，就拥有15年内举办任何商业性会展和国际会议的能力，可与伦敦、巴黎、汉诺威、香港、东京等地的会展业媲美。东方明珠塔旁的水族馆将于2002年建成使用。另外，上海如果申办世界博览会成功，那么南浦大桥和卢浦大桥的两桥之间约6平方公里土地将产生翻天覆地的变化， 其在房地产业方面的深远意义恐怕不单单是浦东新区“十五”计划期间这一概念能包括，势必带来浦东新区乃至上海市房地产业新一轮的高潮。
3、 投资多元化思潮凸现房市魅力。美国耶鲁大学教授罗伯特。席勒最近指出，房市财富对于家庭消费的影响更甚于金融财富，换言之，房市的财富应大于股市，在发达国家这一特征更明显。在其他投资方向仍存在大量不确定因素的情况下，投资房市会被不少人视为明智之举，这一举措与传统观念也有较多一致之处。
4、 居民个人消费仍有较大空间。花旗银行中国区行业施瑞德日前表示，中国个人消费业务会有非常大的空间，越来越多的消费会者借钱买房子、买汽车、支付教育费等等。美国的GDP增长2/3靠国内消费拉动，而中国的比例要低得多。
5、外籍人士和台、港、澳同胞的青睐。据美国《财富》杂志的一项问卷调查结果，有92％的跨国公司表示要到中国设立业务总部，其中有25％的企业表示优先考虑选址上海设立总部。 APEC会议期间，英特尔公司宣布将增加3亿美元投资，扩建浦东芯片测试工厂；美国联邦快递中心正式启用感到信心十足，这是大陆目前最大的快递中心。11月22日在西方感恩节这天， 中芯国际集团集成电路制造公司的第一座8英寸芯片在张江举行开幕典礼，同时附近的宏力半导体制造有限公司正在兴建之中（一期投资16.3亿美元） . 据台湾《中国时报》2001年12月24日报道，“随着城市基础设施不断完善，浦东已成为上海白领的新天地，也成为台湾人投资、移民的新途径。大批的台湾科技人员陆续进驻浦东，浦东对台湾人的吸引力完全不会输给浦西或苏南地区。” |
