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加入世界贸易组织（WTO），是我国划时代的重要事件，也是经济全球化的必然选择，符合我国人民的根本利益和长远利益。而对于房地产业而言，将产生深刻的影响，更是挑战与机遇并存。
机遇——房地产业的第二个春天
加入WTO， 对于房地产业来说总体上是利好的，房地产市场更加开放、有效需求扩大、设备成本下降、品位品质提升、金融支持加大，房地产业将迎来经二个春天。
1、 房地产市场更加开放、投资环境更加宽松。改革开放之初国门刚打开，国外的大房地产商，曾两度想进军我国的房地产市场。但由于房地产属限制性投资行业，受政策壁垒限制， 只能欲进却止。加入WTO后，我国要取消三大投资政策壁垒。首先是取消区域性、行业性的政策壁垒。房地产开发的详细规划和建筑设计，原规定国外的规划、设计单位不能单独承揽，必须与国内规划、设计单位合作。入世后，合作的范围逐步放宽，五年后全部放开。房地产企业中的外藉技术人员，也允许参加全国注册建筑师、结构师、监理师等统考、成绩合格可获得同等执业资格。其次是取消外汇平衡的政策壁垒。房地产开发进口材料、设备原规定所需外汇必须自求平衡，入世后，银行逐步放开，进口物资所需要的外汇，也就容易得到调剂解决。再次是取消外销比例政策壁垒，独资房地产开发，原规定外销必须有一定的比例。目前，有的省市仍然这样执行。福州市原本也有这样规定。后来取消了。入世后，这种非关税的政策壁垒将被取消，投资环境更加宽松。同时，入世后要履行公平竞争和政策透明等规则，行政管理程序公开化，房地产开发经营的法律、法规、规章、规范性文件，不再是内部红头文件，而要在规定的报刊、杂志上公开发表。各种房地产信息的发市场运作更透明，也更规范，使投资者能把握在明外，可大大降低投资的非经营性风险。
2、 房地产市场有效需求进一步扩大。入世后，经济活动频繁，国际交往剧增，经济贸易扩大，商务机构人员增多，房地产需求扩大。外商投资办厂，需要生产场所；投资服务行业，需要经营场所；开展商务，需要办公场所；旅游渡假，需要娱乐休闲场所；安居乐业，需要居住场所。因此，入世后必将刺激写字楼、宾馆、商店、厂房以及住宅类房地产的需求，尤其是适合外商的高档物业。入世后，我国经济将进一步发展。 据国外专家推测，加入WTO我国GDP至少提高2-3个百分点。 国际经验表明，GDP增长一个百分点，就业增加500万人左右。 入世有利于提高就业率，职工收入增加，从而有利于刺激房地产有效需求。同时，入世后我国将全面降低关税，消费者可用更少的货币买到质量更好的消费品，有利于节省开支，积累购房资金，增强住房消费支付能力。此外， 加入WTO会加快推进全省城市化进程。“十五”期间，福建城市化水平将从2000年的41.6％提高到48％左右，今后五年城镇人口将增加300万人左右，需要住房7000万平方米。
最近，省政府又提出停止个人在城市和县城建房的新规定，又为房地产有效需求拓展了新的市场。
3、房地产价格构成成本下降。加入WTO，我国关税总水平，2002年从15.3％降到12％，2005年后，将下降到10％左右。房地产开发所需要的材料、电梯、电器和智能化产品等，由于关税调低，商品房成本下降。同时，不合理的税费也将被取消，如国家计委所公布取消47种收费，预计房屋造价每平方米可降低60元左右。有人预测，入世后房价最大下降15％。 笔者认为，加入WTO，福州省房价构成的要素成本是有降有升，房价总体趋升。首先地价上涨。所有开发用地，都要通过公平竞标获得。 原地价占开发成本27-43％，今后都将高于43％。同时，拆迁安置补偿也已执行按市场价补偿的新规定，开发成本会有明显上升。其次，国家规定的强制性标准要严格执行，如七层住宅必须设电梯等，造价也会提高。
再次住房科技含量提高。就建筑智能化而言，每平方米造价增加130元左右。 这三方面的增量要大于税费的减量。在市场经济条件下，房价的高低，总是由市场供求关系决定的。
不必去谈高论低。过多争论会影响房地产消费市场，在这方面我们已有深刻的教训。
4、房地产开发品位品质将有大的提升。加入WTO，国际大的房地产商看好中国的房地产市场，也给福建省房地产业带来新的生机和活力。在引进资金的同时，也引进了国际规划、设计的新理念、建设施工的新技术、开发经营的新机制，将带动整个房地产开发整体水平的提高，使注重以人为本的人居环境，注重品牌的新企业，注重提升品位的开发商不断涌现，推动住宅产业的科技进步。同时，以节水型、节能型、环保型和智能型建筑为特征的新一代住宅将得到广泛的推广和应用，必须促进全省住宅产业化步伐的加快和住宅更新换代的进程。
5、 金融业对房地产业的支持力度加大。房地产业是资金密集型行业，其投资与消费都离不开金融业。在国际房地产运行中，通常是两个“三七”开，即：房地产信贷与其它信贷比为“三七”开，也就是房地产信贷占整个信贷的30％；房地产开发信贷与个人购房信贷比为“三七”开，也就是房地产个人消费信贷占整个信贷的21％。而福建省目前的房地产信贷仅占全省信贷余额的12％左右， 消费个贷也仅占9％左右， 同国际贯例还有较大差距。加入WTO，资本跨境流动规模逐步加大，资金信贷多元化，使依靠金融支持的行业的发展明显加快，尤其是房地产业是受益最大的产业。
挑战——房地产业的忧患所在
房地产业入世初期的挑战是严峻的，我们与高度发达、高度市场化的国际大房地产开发商的实力和管理技术水平相比，存在着明显差距，经济体制、经营成本、经营人才、经营策略等面临着严峻的挑战，需要增强忧患意识。
1、 体制与机制不适应国际化市场竞争要求。从体制上说，福建省现有国有房地产企业比例偏大，共525家占30％。
这些企业政企不分，往往靠政策扶持、靠部门支持、靠地方保护，长期“娇生惯养”。入世后，靠政策扶持、部门支持与地方保护“三靠”靠不住了，要“断奶”，企业机制转换又难以到位，降低了市场竞争力，这是面临的一大挑战。从产业结构与运行机制上说，当前福建省房地产业存在的突出问题是“小、散、低、差”，主要是企业规模小。平均一个企业资产为1560万元，年开发竣工面积仅有5000平方米。同时，开发企业分布很散，市、县、镇、乡遍地开花。而且，企业资质等级低，一、二级企业仅45家，只占2.3％。此外，经营管理水平也很差，企业三项费用（财务、管理、销售费用）支出占成本高达23％。这样的产业结构、粗放的经营机制，在国际化市场化激烈竞争中，形不成“船大抗风浪”的整体实力，在与“狼”共舞中需要增强危机感和忧患意识。
2、住宅产业化水平低、成本高竞争力弱。住宅产业化，目前尚处在试验阶段，整个产业仍属于粗放型的开发与经营。
住宅部品部件、产品品种开发仅是发达国家的5-10％，人均住宅年竣工面积也只相当于发达国家的20％，劳动生产率也只是发达国家的30-50％。 然而，住宅单位面积的能耗，却是发达国家的3倍。同时，科技进步对住宅的贡献率也很低，据“九五”统计，仅为25.4％，而发达国家已达到60-70％。
住宅产业化水平低、劳动生产率低、科技进步贡献率低，必然造成成本高、房价高。“三低两高”带来的最终后果，只能是市场竞争力弱，这是最严重的挑战。
3、人才外流，严重影响企业素质。在市场经济条件下，市场如战场。商战说到底是人战，谁拥有高素质的人才，谁就赢得发展的机遇。过去，由于行政手段的干预，劳动力自由流动性不高。入世后，市场对劳动力和人才配置的环境发生了根本变化。大的外资房地产企业工资水平高，又有先进的经营方式、管理模式和新技术手段，对高素质人才必然产生强“磁场效应”，会有很大的诱惑力和吸引力。同时，由于户籍制度改革开破了二元人口结构，加上养老保险、医疗保险、失业保险和住房公积金改革推向社会化，人才的后顾之忧没有了或大为减少了，势必加速高素质人才向外资大企业流动，这是加入WTO后，房地产企业面临的最大的冲击。
4、不懂世贸组织的规则是最大的挑战。加入WTO，我国经济活动都要遵守世贸组织的市场规则，都要履行自己的承诺。按照入世的要求，我国经济运行的环境发生很大的变化。
过去，我们熟悉的东西，现在不能都适用，而不熟悉的东西又要去执行。这不能不说是一个挑战，正如入世首席谈判代表龙永图所说：中国入世最大的挑战是不懂规则。不懂最容易吃亏，不懂也最容易打败仗。入世，对房地产业影响如何？
很大程度上取决于业内人士对世贸组织规则熟悉的程度，对市场新环境适应的能力和应变的能力。因此，强化规则意识，尽快缩短从不懂到懂的时间差，刻不容缓。
5、 房地产将面临全球的经济影响。由于世界经济的全球化、 信息化、知识化的进程加快。加入WTO后中国的经济必然与世界经济融为一体， 彼此影响加深。 全球经济一有“伤风感冒”，对中国经济的影响就不再是间接的，而是直接的，甚至是很深刻的。房地产业是国民经济的重要组成部分，是经济发展的“晴雨表”。国际经济全局或区域经济出现波动，必将直接影响到房地产业。同业人员，对国际经济与行业影响的关联度要有足够的思想准备和应变能力。不仅要关心本行业的发展，也要密切关注国际经济大环境的变化，增强预见性，建立有效的防范机制，提高抵御风险的能力。
对策——增强房地产业的发展后劲
加入WTO， 房地产业面临着更加激烈的市场竞争环境，必须学会“与狼共舞”，在竞争中求生存，在竞争中求发展。
1、加强学习，未雨绸缪。加入WTO最大的挑战是不懂世贸组织的规则，增强学习的自觉性就显得更加紧迫。首先要认真学习世贸组织的七项原则和各项规则；其次要全面了解和自觉履行我国政府的六大承诺；此外，还要坚决取除三大投资政策壁垒，对所有投资者都要给予最惠国待遇国民待遇，不应有任何歧视，都要一视同仁，一碗水端平。在加强学习的同时，要注重未雨绸缪。从思想上说，要克服一个不足——对入世的心理准备不足；要增强一个意识——对入世的忧患意识；要扭转一种心态——对入世有“车到山前必有路”的侥幸心态；要跨出一个门槛——对入世要与政府“断奶”的门槛。从实际工作上说，要研究如何化弊为利。尤其对面临的挑战，要有有力的应对措施，特别要加强对争端解决机制的研究，做到以我为主、为我所用。学会运作合法的规则，保护自身的投资利益。同时，也要研究如何调整自己的发展战略。既要“引进来”，也要“走出去”，发展自我。
2、 深化改革，健全市场运行机制。当前要深化所有制改革，调整房地产所有制结构，尤其要加快国有房地产企业改制步伐。通过联合、兼并、参股等形式，把企业规模搞大，实力搞强、创品牌，树形象；要深化土地使用制度改革，凡经营性用地，都要公开竞标拍卖；要深化城市规划管理改革，试行法定原则，增加规划透明度；要深化住房价格改革，明晰房价的构成要素，易除不合理的税费；要深化住房制度改革，加快不同形式的货币化分配方式，增强职工购房能力。
同时，要积极试行经济适用房“货币补助”新模式，改“暗补”为“明补”，逐步推向市场化。此外，还要积极发展住房二级市场，认真执行省政府关于二手房出售免征营业税和个人所得税，扣除各种价款和税费后的收益95％归个人的新规定，以激活住房二级市场，联动一级市场。
3、 加强法制建设，强化行业管理。市场经济是法制经济。我国要履行自己的承诺，将按照世贸协定的要求，撤消一批、修改一批和立法一批法律法规，以适应入世后与国际经济规则接轨。经过一段时间的清理和梳理，全国人大将要修订570部法律；到2000年，国务院颁布的756件行政法规，已废止221件； 国务院各部门也清理了各种规章2300多件，已废除830件， 修改325件。省政府也已清理废止了449件文件。为适应入世法制建设的要求，各级政府和各个部门还将进一步加快现有法规、规章和规范性文件清理的步伐。
强化行业管理，关键要解决不越位、不缺位和不错位的问题。“不越位”：对不该管，管不了，管不好的要坚决不要去管，如开发建设项目不要去搞审批：“不缺位”：对该管的事，要管住，管好，如工程质量、预售许可不能出现管理“真空”：“不错位”：对职能管理部门，不能既当“裁判员”，又当“运动员”，如中介机构必须政事分开，不能强力垄断。同时，加强行业管理，还应尽可能改变事前审批为事后监督，提高办事效率。
4、 推进住宅产业化，降低开发成本。住宅产业化，是以住宅部品部件设计标准化、产品系列化、生产工业化、经营市场化、服务社会化为目标。推进住宅产业化，不但能提升住宅建设品位，而且能有效地降低开发成本，提高市场竞争力。 加入WTO后，在住宅部品部件生产上，要不断提高成品率和半成品率，努力向发达国家成品率已达90％的水平靠近，以降低开发成本；在施工技术上，要引进先进设备，提高装备率，把多层施工工期从10-12个月了到接近发达国家3 -4个月的水平，以缩短工期，降低造价；在劳动生产率上，要有跨越式的发展，把人均年竣工面积从30平方米左右，逐步提高到发达国家150平方米左右的水平， 以降低成本，增强竞争力；在增加使用面积上，要大力推广轻质、隔音的薄墙体新材料和预应力大开间楼板，把使用面积从现有占建筑面积的75％左右， 提高到接近发达国家85％-90％的水平，增加使用面积新卖点，扩大市场占有率。
5、 加强管理提高质量，营造人居环境新卖点。质量是开发商的信誉，也是企业最青睐的名片。在住房个人消费占90％以上的今天，房屋质量越发显得重要，已成为购房的首位度。对房地产市场来说，质量应是广义的，它包括了规划设计质量、房屋工程质量、设备材料质量、房屋室内外环境质量和物业管理服务质量等五个方面。当前、尤其要重视楼板裂缝和外墙渗水等质量通病。同时，在成片小区开发中，要注重规模效应，突出以人为本的新理念，努力营造规划科学，建筑新颖，功能完善，配套齐全，交通便捷，环境优美，社区安全的人居环境新卖点。
此外，要积极培育房地产中介服务体系。房地产市场的繁荣，离不开中介服务机构的参与和催化。目前，福建省房地产中介市场很不发育， 还很幼稚。加入WTO，对房地产中介服务的需求必然大大增加，要大力培育和发展房地产经纪、代理、评估、咨询、信息、担保、仲裁、物业管理等中介市场，提高行业整体素质，不断增强产业发展后劲和国际竞争能力。 |
