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一、2001年上半年住宅与房地产业的发展概况2001年上半年，在住房分配货币化、住房二级市场、住房税收、住房金融等政策的综合作用下，住宅与房地产业继续保持良好的发展态势。不仅有效地调动了住宅建设投资的积极性，进一步启动了个人住房消费，改善了居民的居住条件，还对带动相关产业发展、拉动经济增长起到了重要的作用。
(一)房地产开发保持较强劲的发展势头
1、开发投资持续增长。2001年1?6月，全国房地产开发完成投资2123亿元，比2000年同期增长28．2％。比同期固定资产投资、基本建设和更新改造投资的增幅分别高出13．1、6．4和1．3个百分点。高于2000年同期的增幅(22．4％)。其中，商品住宅完成投资占68．7％，同比增幅29．5％；办公楼开发投资占5．3％，同比下降0．9个百分点；商业营业用房开发投资占10．6％，同比增长35．7％；其它投资占15．4％。投资持续增长主要源于：商品房销售额和销售面积的全面增长给开发商带来的投资信心。
2、新开工面积增幅攀升。商品房施工面积4．95亿平方米，其中，商品房新开工面积1．55亿平方米，比去年同期增长33．2％，商品住宅新开工面积1．28亿平方米，增长31．21％。新开工面积持续增长，表明开发商对市场形势继续看好。但因房地产市场的信号一般因为生产的周期要滞后一年左右，因此新开工的增势要引起警惕和重视。要慎重分析市场现状、走向和发展趋势，加强宏观调控和引导，既要防止出现空置量的加大和新的过热，也要避免出现因对市场发展估计不足而产生的供不应求。
3、开发资金来源三分天下。在2001年上半年房地产开发投资中，国内贷款占24．6％，同比增长36％；企业自筹资金占30．1％，同比增长34．7％；利用外资占1．8％，同比下降26％；其他资金占43．4％(主要是定金和预售收入)。定金和预收款比例的提高，表明商品房预售还占一定的份额，市场仍有较大潜力。
4、销售总量增长，办公楼、商业营业用房销售势头看好。2001年1-6月，商品房销售面积5126万平方米，同比增长25．9％。其中，办公楼、商业营业用房销售面积增幅达35％和29．2％，高于商品住宅的增幅(25．32％)。可见，在前两年个人住房消费的带动下，随着经济形势的好转，房地产市场在整体启动。
5、商品房空置得到有效控制。2001年上半年全国商品房销售面积5126万平方米，大于同期竣工面积(同期竣工面积4840万平方米)。说明市场除了可有效地吸纳近期上市的商品住房外，还能消化一部分以前积压下来的空置房。商品房空置面积与2000年同比增长0．9％，比一季度减少1．1个百分点，是近几年的最小增幅。其中，商品住宅的空置面积出现负增长，与2000年同比下降3．9个百分点，比一季度的降幅高出2．6个百分点。
(二)新建住宅的供应量、需求量继续保持稳定增长2001年1?6月，城镇住宅完成投资1805．49亿元，比去年同期增长21．6％，比同期固定资产投资增幅高6．5个百分点，占全社会固定资产投资的比重为15．17％；其中商品住宅完成投资1458．75亿元，比2000年同期增长29．2％，比同期固定资产投资增幅高14．1个百分点。
商品住宅竣工面积4052．41万平方米，比2000年同期增长16．5％；销售面积4620．39万平方米，比2000年同期增长25．32％G销售面积比同期竣工面积多568万平方米。商品住宅销售面积中，个人购房比重已达93．43％。商品住宅销售额987．41亿元，比2000年同期增长38．7％。
(三)住房二级市场和租赁市场的发展，进一步活跃了房地产市场目前，绝大多数大中城市已经开放了住房二级市场。上海市2001年上半年存量住房交易已超过7万套，比2000年同期增长85．9％；成交面积619万平方米(今年有望突破1000万平方米)，同比增长97％；成交金额129．6亿元，同比增长107．8％。7万个家庭出售了原住房，其中90％换购了新房，户均增加住房面积约40平方米，增加支出约17万元。江苏南通市2001年上半年存量住房交易面积达39．42万平方米，比2000年同期增长53．62％，已经超过了同期新建商品房的销售面积。其中，已购公房上市面积15．62万平方米，约有91％的出售已购公房家庭换购了住房，在换购住房的家庭中约有80％买了新房。平均每户增加住房面积25平方米，增加买房支出8-10万元。存量房上市，不仅增加了住房市场的供给总量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。广东、浙江、贵州、上海的住房租赁市场十分活跃。近两年，一些家庭将已购公房出租，抵押贷款买新房，将租金收入还银行贷款。出租住房有了合理回报，为居民和社会投资开辟了新的渠道，会吸引部分储蓄和社会散资分流到住宅建设领域，从而带动住房投资的持续增长。
(四)住房分配货币化工作的推进，促进了居民住房消费目前，35个大中城市，已有32个城市出台了住房分配货币化方案。房价收入比在4倍以上的城市，大多已开始发放住房补贴。住房分配货币化方案的实施，提高了职工买房的支付能力，促进了居民住房消费，带动了大量的民间资本进入消费领域，促进了经济的发展。天津市2001年上半年发放个人住房补贴1．46亿元，4156名无房和住房未达标职工在得到9900万元住房补贴后(其余4700万支付离退休职工)，带动个人出资2．7亿元购买住房24．7万平方米。加上买房后装修和购买家具、电器等消费，按保守的估计，实际调动职工出资应超过4亿元。天津市已把发展住宅产业作为该市“十五”期间的支柱产业之一。
(五)住房金融的发展，不仅促进了住房消费的增长，而且改善了信贷资产的质量近年来，随着住房消费的增长，个人住房贷款也成倍增长。商业银行2000年新增自营性个人住房贷款1952亿元，公积金个人贷款231亿元。建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10．6％，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40％：截止到2001年6月底，商业银行个人住房贷款余额已经达到4454亿元，相当于1997年底的23倍。2001年1?6月，商业银行发放自营性个人住房贷款1137．89亿元，仅工商银行就新增个人住房贷款382亿元，比2000年同期增长76％。住房金融的发展，极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。据宁波市统计，2001年上半年预售商品房中，有85％的购房者向银行和公积金中心贷了款。此外，从统计数据看，个人住房贷款的不良率工商银行、建设银行平均不到0．5％，远远低于其他品种贷款的不良率。因此，个人住房贷款的发展，对于改善银行信贷资产质量也起到了十分重要的作用。
(六)住房消费的增长，增加了政府的税收收入近几年来，国家两次调整了住房消费税收政策，降低了税率，促进了房地产市场的繁荣，带动了地方财政收入的增长。天津市1998年为房地产交易契税收入仅1600万元，近两年随着市场搞活，契税收人大幅度上升，1999年为1．3亿元，2000年达2．7亿元。南通市1997年契税收入1000多万，1998年2000多万，1999年4000多万，2000年达到9000多万。北京市昌平区去年房地产交易契税收入就超过8000万。2001年上半年各地的契税收入仍有较大幅度的增长。
(七)住房消费市场的逐步规范，进一步调动了居民买房的积极性2000年以来，建设部会同有关部门，采取了一系列措施整顿规范房地产市场。一是发布了新的《房地产开发企业资质管理规定》，并对所有从事房地产开发的企业进行清理换证，依法淘汰了一大批实力弱、信誉差、经营不规范的企业，规范了销售主体行为；二是会同国家工商行政管理局发布了《商品房买卖合同示范文本》；三是发布了《商品房销售管理办法》，规范了开发商的销售行为；四是发布了《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》。这一系列政策的实施，保护了消费者的合法权益，在社会上引起了较大反响，受到广大消费者的欢迎。
二、房地产市场发展前景分析尽管近几年住宅建设一直保持较高的增长速度，城镇人均住房面积有了较快的提高，但与发达国家人均住房面积相比、与人民群众日益增长的住房需求相比尚有较大差距。在90年代初，发达国家的人均住房建筑面积为：美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。据一份资料对不同收入国家居住水平的分析，低收入国家人均住房建筑面积8平方米(居住面积减半)；中低收入国家人均住房建筑面积17．6平方米；中等收入国家人均住房建筑面积20．1平方米；中高收入国家人均住房建筑面积29．3平方米，高收入国家人均住房建筑面积46．6平方米。2000年底我国人均住房建筑面积20．4平方米，正好处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30?35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房屋改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。最近一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20％，约有48％的居民提出在二、三年内愿意换购住房；已购公房户中有67％希望通过换购住房改善居住条件和环境(上海市已购公房上市总量不到已售公房的10％，南通市不到16％，其他城市更低)，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。1999年底，我国城镇人口3．89亿元，人均增长10平方米，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年在1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设会有持续的发展。具体表现在：投资和消费会同步增长(投资增速有可能减缓)，个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。
三、当前要研究和解决的主要问题为了进一步启动住房消费、拉动经济增长、实现“十五”计划提出的住宅发展目标，要针对存在的问题，从以下几个方面采取措施：
(一)加快立法，依法明晰产权，切实保障购房人的权益。个人成为住房消费主体之后，人们对住房的产权意识不断增强。尽管我国已确立了房屋权属登记发证的法律制度，但由于住房确权体系不完善和物权基本制度的缺位，很多住宅小区房屋的共用部位、共用的设施设备及小区配套的房屋、设施设备、道路、场地等产权界定的尚未明确，权、责、利难以界定，致使住房产权纠纷不断增多，深层次的矛盾日益显现。这是部分商品房销售纠纷产生的源头，也为物业管理的规范和全面推行留下了潜在矛盾。当前，要加快立法，依法明晰产权，切实保障购房人的权益。个人购房之后，最关心的是住房的财产权。要加快制定《物权法》、《住宅法》及《物业管理条例》。
(二)加大推进住房分配货币化工作的力度，支持职工买房。要采取有力措施，将以前财政和单位买房和建房的资金尽快转换为住房补贴；同时要对出售公有住房回收的资金进行清理，在留足房屋共用部位和共用设施、设备维修基金及房管所转制资金后，将剩余的资金在今后两年集中用于发放住房补贴；要加强对企事业单位住房分配货币化工作的分类指导，确保补贴资金尽快发到职工手上，提高职工买房的支付能力，调动起更多的职工买房和换购住房。
(三)加快开放住房二级市场，积极培育住房租赁市场。解决部分城市目前存在的上市程序烦琐、入市门槛过高、中介服务跟不上、产权证发放不及时、已购公房上市需经原产权单位审查等问题，妥善处理好上市后的收益分配，把更多的有房职工拉人市场，创造新的市场需求，把市场规模做大。同时，要以财政部和税务总局下发的住房租赁税收政策调整为契机，加快启动和规范住房租赁市场。
(四)进一步改善住房供应，让百姓放心买房。近两年，居民的住房消费观念发生了根本性变化，对住房的需求已经从单纯数量型需求向数量、质量并重型需求转化；住宅的竞争也已从区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品牌竞争。尤其是随着住房二级市场的进一步开放，居民换购住房的积极性主要靠新建住宅的产品创新来调动。科学的规划方案，合理的平面布局，周密的配套条件，舒适的住区环境，节能的设施设备，高科技含量的物业管理等越来越为买房人重视。十五届五中全会提出以创新作为动力，对于住宅建设也有很强的指导意义。要加大技术创新、产品创新力度，加快提升住宅的总体质量，加快推进住宅产业现代化工作的步伐。要贯彻落实“商品房销售管理办法”，推广使用“商品房买卖合同示范文本”，规范商品房销售环节，深入开展“放心房”承诺活动，解除购房者的后顾之忧。2000年全国搞的“放心房”、“放心中介”活动，收到了较好的效果，三季度，我们要按照原定方案对达到承诺活动要求的企业授牌表彰，以推动承诺活动的深入开展，为居民提供更多的放心房。要完善经济适用住房政策，促进经济适用住房建设的持续发展；加快廉租住房制度的建设，行使各级政府的住房社会保障职能。
(五)全方位拓展住房消费服务，加快市场运作。从各地近几年的实践看，成熟的市场离不开规范的中介，必须要有讲信誉、重服务、能让老百姓信得过的中介从中牵线搭桥，市场才会进一步活跃。要加快建立适合中国国情的房地产经纪人执业制度，规范房地产中介业，取缔坑蒙拐骗非法中介，树立优秀中介品牌。通过房屋置换、房屋租赁代理、贷款置业担保、电子商务等，为房屋买卖、房屋租赁提供方便快捷的服务。2001年将在全国建立房地产经纪人执业资格考试注册制度，推动中介的规范发展。
(六)大力发展住房金融，适应居民住房消费的需求。最近，央行提高房地产信贷门槛，对开发企业和开发项目会有一定些影响，但对于减少信贷风险，提高金融资产的质量是必要的。而且，从发展看，对房地产行业未必不是好事。目前全国房地产开发企业2．7万多家，真正有实力的企业大概也就占10％。提高信贷门槛，也就是提高人行的门槛，可以把一些投机商档在门外。还会挤掉业内一些实力差、信誉差、运作不规范的中小企业，带动项目的转让，甚至企业的兼并，这是一个优胜劣汰的过程，对开发行业的结构调整、形成规模、规范发展，总体上会有积极的意义。当然当前会有一些影响，要做好政策的衔接，争取把弯转好。还要鼓励一些有实力的企业抓住时机，把其它企业的继续运作困难，但前景看好的项目接过来，求得企业的进一步发展，提高企业的经济效益。
个人住房贷款的进一步发展，关系房地产市场持续发展。尽管近几年个人住房贷款有了很大发展，但与发达国家个人住房贷款余额占整个贷款余额的比重相比，与目前个人住房消费的增长速度相比都有较大差距。因此，加速推进住房抵押贷款证券化的工作应尽快提到议程上，一方面弥补住房贷款资金的不足，另一方面解决商业银行住房贷款流动性差的问题，进一步提高金融对住房市场的支持力度。
(七)规范发展物业管理业。进一步推行竞争机制，通过优胜劣汰，改变目前行业中存在的管理工作不到位、服务质量差、收费不规范等问题，切实提高管理及服务质量，改善居住环境。同时要研究和争取出台职工工资中增加物业管理消费支出的政策，提高物业管理消费的支付能力。同时抓紧做好房管所转制工作。
(八)切实改进房地产行政管理工作。落实“简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导性意见”，加快房地产行政主管部门与下属的中介机构的脱钩，切实解决目前房地产交易和权属管理中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间长、收费过高以及利用行政权搭车创收等问题，为购房人提供方便快捷的服务和产权保障。
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