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2001年，国家陆续出台了房地产企业解禁上市、对个人出租住房予以减税、国有职工首次购房可免交契税、空置房屋销售延长免税费的最后期限、住房建设取消47项不合理收
费等政策，有效地扩大了住房需求。
2001年前10月，全国房地产开发完成投资额达到4305.7亿元，比上年同期增长31.2％。预计全年房地产开发投资总额将超过2000年，首次突破5000亿元大关。全国商品房的销售面积接近施工面积，且前者增幅比后者增幅高4.6个百分点。虽然积压商品房总量仍在继续增加，但增幅有所降低。
我国房地产价格的全面持续上涨，引致房地产开发商利润空间增大，申奥和入世又带动了外销公寓和写字楼及相关物业的局部热点，这些因素都是支持房地产上市公司业绩继续保持稳步增长的基础。同时，由于建设部房地产司透露将采取措施平抑房价上涨、从严发放房地产贷款以及房屋预售标准的提高，使众多房地产商备感资金周转压力，新楼盘的推出速度有所放缓，房地产销售价格增幅过快的趋势得以抑制。
2001年房地产上市公司的主营业务收入将有较大提高，业绩得到一定改善。其中规模实力大、竞争力较强的房地产公司业绩提高幅度较大，如深万科主营业务收入将接近40亿元，加上转让万佳百货为其带来的2.112亿元投资收益，估计2001年每股收益可达0.72元，此外，深长城、深振业、金融街、金地集团和天鸿宝业的业绩也处于前列。
而如世纪星源这样的个股，其多元化的经营战略并未给其带来良好收益，公司业绩增长极不稳定，投资财经咨询业没有明显收效，每年只是靠营业外收入保持不亏，因而未来发展面临窘境，估计2001年每股收益仍维持在一厘左右，也不排除出现亏损的可能，此外，渝开发、珠江控股等公司将在盈亏之间苦苦挣扎。
总之，2001年房地产板块的业绩将呈现两极分化的趋势。
1998年以来，我国房地产市场进入了一个6年左右的增长期，这种快速发展的态势还将持续下去。进入2002年，我国房地产市场竞争激烈程度将明显增强，市场集中度进一步提高。
一方面，由于我国正式加入W TO后，外资和台、港等房地产大鳄加快了进军内地大中
城市房地产市场的步伐，他们在大项目运作上有较强的资金优势和管理优势。
另一方面，不少非房地产企业因为看好房地产行业广阔的发展前景而纷纷涉足甚至转型房地产业，由此导致对城市土地资源的争夺日趋激烈。
同时，国内房地产商将从多个角度全方位地开展市场竞争，过去那种单纯靠“造概念、打广告、拼关系”卖房子的做法已经不适应消费者的需要，而“造品牌、打市场、拼服务”的营销理念将主导销售市场。为了应对这种挑战，以万科为首的跨地区发展商将采取继续大规模在大中城市增加土地储备、多地区成片开发的策略，而以华远为代表的地区性发展商将在展开其庞大的新市镇计划的同时，尝试向外地房地产市场拓展，由此将使万科、华远、中远发展等大型房地产商的规模经济效应进一步显现，市场集中度进一步提高。
大规模的土地储备和项目开发，必然要求房地产商具备较强的融资能力。除了银行信贷
等传统融资渠道外，房地产商将积极利用债券市场发企业债和可转债为项目进行长期融资。
同时，房地产投资基金将作为一种筹资灵活、分散风险的工具，为民间资本和外资投资国内
房地产业提供新的渠道。
2002年，在总结试点经验与教训的基础上，房地产抵押贷款证券化有望取得突破。同时，由于房地产企业上市政策的解禁效应，预计2002年还会有若干只房地产新股上市，这对提升房地产板块的整体业绩水平非常有利。随着上市公司投资房地产趋热，2002年还会有若干非房地产企业通过项目合作开发或收购重组等方式涉足或转型房地产，但这种趋势将更理性，速度也将放缓。
综上所述，由于前几年积累的项目逐渐进入竣工销售期，我们预计2002年房地产板块的业绩将比上年提高15％－20％，并于2003年达到20％－25％的阶段性高点，此后房地产业绩将在小幅波动中趋于稳定。同时，房地产上市公司的业绩两极分化趋势也更加明显。
由于房地产项目需要持续投入大量资金进行开发运作，也需要丰富高超的营销经验和售后服务能力，那些原本和房地产无关的企业转型房地产后可能面临后续资金缺乏、贷款利息负担过重、销售不畅的窘境，投资风险初步显露。 |
