|
根据中房青岛典型指数办公室的监测，2001年11月份青岛典型住宅指数为5476点，较10月份提升43点，12月份5477点，与上月基本持平，市场呈现出趋稳的态势。11月入选的典型住宅项目成交量较上月有小幅上升，继续成为市场交易的大户。典型项目作为特定时期内青岛住宅市场的代表，我们可以通过对典型住宅在近期内变化的来分析短期内中、高档物业的发展趋势。
中档住宅物业销售呈现放大趋势
从入选典型住宅的中档物业，千禧龙花园看，在第四季度岛城市场形势趋缓大环境下，一直表现出了较好的趋势。其实看看岛城的房地产市场的住宅物业格局，就不难找出为什么中档楼盘热销的原因。1，中档物业供需矛盾的突出，为目前该档次的物业提供了一个市场空缺。青岛房地产市场的特色就是：供需严重断层，即市场上除了低价位的经济适用房外，就是以4500元以上中高价位为主，而市民可以普遍接受的中价位房却很难在市场上找到（据青岛搜房的一项调查显示：目前青岛居民普遍的心理房价是在4000元以内）。，然而目前该类住宅物业在市场上基本是一片空白，尽管有低档次的经济适用房，但由于经济适用房的一些特性，并没有被本地最有购买力的人群所青睐。强大的有效需求无法被释放，而千禧龙花园等项目的及时推出，刚好适应了这部分需求。所以收到市场的追捧。2，物业的品质让购房者者放心。在购房消费越发理性的青岛，除了价格外，物业的品质，包括社区规划，建筑用料、户型、物业管理等都成为决定购买的重要因素。
从一些迹象表明，尽管今年中档住宅物业的投放量将在去年的基础上有增加，但供需错位的矛盾还将持续下去，所以我们认为今年中档住宅仍将被市场所青睐，价格将上升。
中高档商品房平稳发展
2001年是这类商品房风风火火的一年，供需两旺，价格稳步上升，特别是WTO的加入以及申奥的成功在一定程度上起到了推波助澜的作用。但从10月份之后，该类物业出现了放缓的趋势，无论从价格还是从销售情况看，增长幅度减小。原因我们认为主要是：供需关系发生了变化。去年下半年起，东部，特别是沿海区域供应量的增量加快，有效需求的增幅小于供给增幅。高档住宅物业市场逐步进入一个调整期，总体价格趋于平稳。
今年的情况将如何呢？我们认为总体平稳发展，精品项目仍将有一定的上升空间，而一些品质一般的项目将雪上加霜，销售情况不容乐观。由于岛城特殊地理位置，特别是东部沿海的土地供应量的减少，今年高档物业供应量不会出现大的增量，而高需求却随着整个大环境的继续好转，不减反增。同时需求的主体范围的扩大，特别是外域人士的需求将进一步增加，将继续维持并促进目前该物业的高行情。从位于东部沿海的典型住宅的近期表现来看，普遍保持着销售良好的势头，反映了今年，在高价位的住宅中精品项目销售将一支独秀，保持适度的涨幅。数据显示，天晟苑、蔚蓝海岸等项目11、12月份的销售情况都较上月均有不同程度的提高，天晟苑项目的“现房销售、将承诺落实到实处”和蔚蓝海岸项目的“一二期持续开发、房源稳定”是他们胜算的必要保证。
2002年青岛房地产市场预测
青岛楼市在经历了2001年春、夏季楼市升温后，伴随清爽秋季的到来，特别从10月份开始青岛房地产市场特别是住宅市场的火爆热销也逐步趋向平稳。但在未来的一段时间内，青岛住宅市场总体仍将维持稳步发展。
宏观经济趋好，城市基础建设加快，二手房交易活跃是青岛住宅市场的保持稳步上升原因：
1.从宏观方面看，经济形势持续较高速度增长，前三个季度，全市累计实现国内生产总值943.18亿元，累计增长率达到了13.8%.WTO的加入将进一步推动青岛这个经济以外向型为主城市的发展。更多的国内外人才、资金的涌入，不但加速经济的腾飞，同时也加强了居民对未来经济发展保持乐观的信心，由此刺激居民的消费，从而继续带动楼市的繁荣发展。另外从青岛楼市的发展周期来看，目前正走到一轮向上攀升的波峰段。随着土地资源日益短缺，以及住房制度进一步深化，这些因素都将带动青岛楼市平稳。
2.从微观角度看，城市基础建设是影响楼市发展的关键因素之一，奥运项目工程将在青岛房地产市场中产生最直接的拉动性影响，从而也将持续推进整体楼市的发展，坚定市民的购房信心。同时，2001年国家以及青岛市为进一步完善房地产市场的各项政策法规的落实，特别住房公积金个人贷款持续升温，有力地支持了房地产业的发展，加上二手房市场的迅猛发展（截止12月底，全市二手房交易面积达到165.19万平方米并超过了商品房成交面积）改变了青岛居民的住宅消费，住房梯度消费的观念已被众多普通老百姓接受，相当部分市民开始进入第二次购房阶段，由此必将带动住宅消费的热潮，导致房价的上升。
由于上述因素的影响，我们相信在2002年内，青岛住宅市场总体保持稳健的发展态势。
青岛典型住宅价格指数
测算时间：2001年10月-12月
2001年10月2001年11月2001年12月
汇海山庄8920 8920 8917
悦海豪庭6966 6970 6972
千禧龙花园4035 4051 4051
蔚蓝海岸6265 6276 6293
天晟苑6352 6417 6417
天泰阳光海岸暂未开盘
海信慧园二期暂未开盘
城市综合指数5433 5476 5477 |
