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刚刚过去的2001年，江苏省多数城市商品房价格呈上涨趋势，全省1至11月商品房平均价格为每平方米1809.46元，比上年同期增加109.7元。南京市的商品房价格表面上呈下降趋势，每平方米下降104元，但有关专业人士认为，由于江宁县撤县设区，价格相对较低、开发规模较大的房地产江宁板块整体带动了南京楼市价格下行；再者，近年来，南京楼市出现近郊化趋势，由于近邻土地价格较低，楼价也不贵，也影响了南京楼市的价格指数，这就是说，平均价的下行并不意味着南京楼价下降了。那么，2002年，南京楼市价格走向又是如何的呢？记者走访了房地产研究专家和业内人士。
专家观点：需求依然旺盛，房价仍会上行
东南大学建筑与房地产研究所所长李启明教授认为，要判断一个地方的楼价是上涨还是下跌，必须从供求情况着手。
从2001年1至11月份南京楼市销售面积比上年增加41万平方米、增幅超过25％的情况来看，南京市民的购房积极性是前所未有的。还有一项调查表明，31％的市民家庭一两年内有购房打算，64％的市民5年内有购房计划。这说明，潜在的住宅商品房消费力量仍很大。统计还显示，南京市的大多数楼盘几乎是竣工一栋就售出一栋，几乎没有卖不掉的商品房。
供求关系是决定房价走势的最重要因素，当一种商品持续旺销时，寄希望于商品降价，是完全不可能实现的愿望。因此，今年房价会继续上行。
至于房价上行的幅度，曾参与过多个楼盘生态设计的李启明教授认为，由于2001年年底南京市政府相继出台加快河西、亚东大学城、江宁大学城开发建设的决定，这三个地区的基础设施建设马上就要掀起高潮。而基础设施完善后，对该地区的商品房销售的带动力量是十分巨大的，因此，这三个地区的楼盘价格将明显上涨。尤其是河西地区，南京市政府将在不长的时间内通过经营城市的方式投入260亿元巨资进行基础设施建设，这个地区目前的均价又比较低，每平方米3300元左右，2002年价格绝对会上涨，涨幅会在每平方米200元到400元之间。
开发商：土地成本效应将在今年释放
众所周知，从2001年开始，南京市很大一部分开发公司通过参与公开拍卖获得开发土地。在公开拍卖土地之初就有人担心拍卖会抬高房价，因为土地成本是构成南京楼价的最主要因素，一些开发商乘机提高楼价，说是土地价格涨了，房价不得不涨。但立即有人指出，土地拍卖不会提升房价，这些人士还算了一笔帐来说明。
一位开发商告诉记者，平心而论，土地拍卖后，的确比以前的价格贵了很多，有的贵到50％左右。然而，土地拍卖是经营城市的必然趋势，国外和国内其他大城市莫不如此。
地价高了，必然会打入到房价中，因此，地价对房价的影响是不可避免的。但是，去年，就有一些开发商把涨价原因归到土地拍卖上，这是很不地道的做法。实际上，去年南京市几乎所有的房地产开发公司都没有来得及开发通过拍卖而得的土地，更不要说开始销售了，所谓地价拉动楼价上扬的说法无非是巧妙的借口而已。但是，从今年开始，土地的成本效应将开始释放，这是楼价将上行的一个客观原因。
其次，就像李启明教授说的，政府加紧三个地区开发，基础设施将催熟某些目前还比较“生”的地区，“生地”变成“熟地”后，楼价上行便是一种规律。这位开发公司老总认为，除了河西地区外，亚东板块和江宁板块目前的楼价比较低，以前这两个地区的开发主要是开发商的个体行为，变成政府行为后，基础设施建设的规模和档次将大大提高，为这两个地区楼市升温提供了条件。“至于主城区的楼价由于前些年已基本涨到位，新年里，这些楼盘的价格将进入‘滞涨期’”。 |
