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国家统计局的统计数字显示，2001年1至11月，全国房地产开发完成投资4857亿元，同比增长29.7％。房地产开发投资的增幅开始回落，1～8月增长32.1％，1～9月增长31.4％，1～10月增长31.2％，1～11月增长29.7％。
从国内各项房地产统计指标判断，2001年国内房地产投资增长形势是高开低走，今年的形势很可能与去年相反，表现为低开高走。国内房地产业在经过去年下半年的高位盘整后，今年有望呈现良好的发展态势。
数据显示，虽然近几个月房地产景气指数呈下降的趋势，但土地开发与购置却日趋活跃，增长速度持续攀高。去年1～10月，全国土地开发面积为1.28亿平方米，同比增长65％。1～10月，全国商品房销售额高达2259亿元，同比增长33.6％。在商品房销售快速增长的带动下，房地产竣工面积持续增长。截至11月份，全国商品房竣工面积1.2亿平方米，同比增长17.6％。因此在国内房地产旺盛的需求拉动下，房地产业投资今年仍有望保持快速增长的势头。
年前开发投资
增幅回落有因
带动房地产开发投资增幅回落的原因，是国内房地产销售增幅的回落。
去年一季度全国商品房销售额同比增长48.9％，二季度增长34.9％，三季度增长32.7％，而10月当月增长比例为13％，为去年以来的最低点。在这一系列销售统计数字面前，很容易让人产生错觉，目前绝大部分业内人士都对发展形势感到疑惑和持观望的态度，对房地产景气周期做出了错误的判断。
房地产销售增幅回落是有政策背景的，出台新的商品房销售管理办法、央行作出有关取消零首付的决定、央行发出关于严格放贷的通知。这一系列的政策都充分体现了国内房地产市场目前仍然保留着“政策市”的特性。
去年的走低
将为今年创造上升空间
之所以预测今年房地产投资会增长，关键因素是在启动内需的政策背景下，房地产业将扮演更重要的角色。“炒作”在楼市一直都存在，因此不是关键问题。目前楼市真正存在的大问题是房价上涨速度太快，为今后预留的空间太小。这样的话，住房消费这个亮点今后就难以持续。而这个行业的资本密集型特征很容易使行业投资出现过热，从而引发泡沫，从这个角度理解政府的降温调控行为就很清楚了。在这方面最好的例子是上海。上海在1993年宏观调控之后，楼市进入了低谷，但也正是当年的低房价为如今的上海房地产的高速发展提供了空间。目前，国内房地产行业仍处于新的景气周期，现在房地产市场的走低，可以看作是为今后的市场提供发展空间。
“培育内需”政策主导
房地产将成重点产业
在世界经济寒流阵阵的背景下，中国经济在2001年所取得的成绩是不俗的。在外部环境不利的情况下，今年拉动经济增长的重点之一无疑会是启动内需，房地产业将是重点产业。
在促进消费方面，我们注意到在全国经济工作会议八个方面的部署中，并没有提到“刺激内需”的字样，而是提出了“培育国内消费需求”的要求。事实上，“刺激内需”的提法过于简单化，并不能反映和代表我国经济增长的真实情况。相反，培育消费的问题又没有引起真正的重视。“培育”意味着扩大，“刺激”意味着原来就有只要释放出来就行，两者的本意大相径庭。
就目前国内产业形势观察，唯一能够对经济增长起到较为有效支撑的是两个产业，一个是房地产，一个是汽车。只有这两个产业具有比较完备的产业链，一旦启动，对经济增长的影响将会最大。房地产开发具有很强的产业关联度，可以带动建材、冶金、化工、轻工等数十个行业的发展，提供大量的就业机会，是今后带动国民经济发展的一个新的经济增长点。目前的房地产开发热已经有了本质的区别，一是个人购房比重的增加，另一个是开发资金出现了以企业自筹和预付款为主的转变，因此可以认为这一产业也正在达到健康运行的水准线。
在这种背景下，我们认为产业政策的倾斜可能会集中在以下方面：
一、土地交易进一步向市场化运作靠拢，日前国土资源部官员已经透露了相关改革思路；二、资金的扶持，与去年购房消费信贷银根紧缩的情况不同，今年很可能会通过消费信贷的扶持，转而形成对房地产投资增长的扶持；三、房地产多级市场的建立和规范；四、市场契税的减免和政府办事效率的提高。
产业发展利好因素多多
今年国内房地产发展具有以下利好因素：
一、国家宏观政策的推动力。近年来中国GDP在7％～8％的增长率中，房地产业的拉动作用达一个百分点。中国继续保持国民经济的持续、快速发展，房地产业则是关键所在。因此，政府的一系列措施十分有利于该行业的发展。二、住房制度改革推动行业高速发展。中国住房制度改革正向纵深发展，从危房改造向康居工程迈进。其改革将继续刺激居民的购房积极性，释放住房消费能量。三、居民消费结构升级是行业发展的内在驱动力。当前居民消费的恩格尔系数已降至40％，北京甚至接近35％，这正是增加住房消费的良机。四、城镇化进程加速了房地产行业发展。目前中国城镇化人口占总人口36％，今后二十年的发展目标是人口的50％住在城里，每年将有约一千万农民进城工作、生活，将对住宅产生巨大的需求。五、中国加入WTO对行业的促进作用。
我们预期，伴随着入世，国内房地产业的巨大前景将吸引国内外投资者的青睐，投资主体将更加多样化。房地产企业在国退民进的背景下，将会启动更多的民间投资。同时，中心城市建设国际化大都市的步伐将加快，政府投资也会大幅增加。可以预见，今年国内的房地产投资在无全球性的金融风波影响的情况下将会持续高速增长的态势。 |
