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去年末，北京始终居高不下的房价，再一次成为社会广泛关注的热点。
据有关数据显示，去年，北京房地产开复工总面积为4800万平方米，同比增长53％，其中，新开工量为1500万平方米，而销售量在包括非市场性的购买户的情况下，仅为5％点多。面对去年秋季起市场出现的“疲态”，有专家认为，北京的房地产市场已形成“泡沫”，对2002年的市场前景表示担忧；更多的房地产业内人士认为，北京楼市的“疲态”并非是没有实物存在的“泡沫”，而是产品空置量过高，主要原因是有效供给与有效需求发生较大错位。由于前年楼市火热势头的促动，使很多发展商对开发高价位的房子趋之若鹜，致使中高价位的购买户的购买力大多释放完时，绝大多数的工薪族买家和去年800万平方米的拆迁居民户的需求与市场现有的商品房价位产生了较大落差。
2002年，北京楼市将会呈现出什么样的发展趋势，怎样解决目前的供需矛盾，已成为新一年里购房人最为关心的问题。
□梯级开发迫在眉睫
房地产专业人士认为，缓解京城楼市“疲态”，主要要调整有效供需的关系，解决中低档房供应不足问题，预计，明年一级市场的低总价商品房供量会有所增加，但总量仍难满足需求，而加大、加快二手房市场以及三级市场的运作，对改变目前一级市场的“疲态”将起到积极互动的作用。
目前，北京居民的房价收入比为11∶1，与国际上3∶1至6∶1的水平相比高出许多，而目前希望改善住房条件的市民很多，在资金有限的情况下，通过买卖二手房不失为一个有效途径。
从上海来看，由于二级市场发育成熟，每年都能成交上千万平方米的二手房，对一级市场起到了极大的助推作用。据统计，去年前三季度，上海22972户选择货币化动迁的居民中，有46.61％的动迁户用动迁安置费购买了二手房，而卖掉二手房的人可用“贴补换新家”的方式进入一级市场。上海一二级市场的有效互动，使去年该市场投资额与开复工面积均处于合理增幅阶段。
据上海方面预测，今年上海二手房交易将超过一手房。
据最新统计，去年全年上海二手房成交量为8万套，而北京仅为5000余套。这一巨大落差也说明北京二手房具备很大的发展前景。业内人士认为，二手房既可成为调剂房价的角色，使虚高的房价“泡沫”挤出，也可以促使市场上性价比占优势的商品房凸显出来，使不同价位需求的购房者各取所需。对处于经济转轨时期住房需求多元化消费群体，住宅市场所对应的多元化的结构已是势在必行。
□政策“松动”运作尚难
去年12月15日，北京市国土资源和房屋管理局下发了《关于实施＜北京市已购公房上市出售管理办法＞的若干规定的通知》，该通知取消了拥有房屋所有权证的已购公房必须“住满五年”，方能上市出售的政策限制；同时规定，已购公房按规定补交了土地出让金的，其土地使用期调整为70年；以成本价购买公有住房的产权人，补交土地出让金后，可以作为商品房上市交易，其所得不再与原产权单位进行收益分成。
应该说，这项政策敲掉了二手房买卖途中的一大“门槛”，许多人无不乐观地认为，政策的“松动”，将使北京近2亿平方米的计划内存量住宅有条件进入市场，这将对平抑北京房价起到促进作用。
房改房上市交易的政策“松动”后，北京各房地产交易所确有不少人前往咨询，已购公房上市成了人们的新话题，但据了解真正成交的并不多。
有业内人士认为，尽管已购公房上市政策“松动”给北京二手房市场带来了生机，但本年度内，二手房市场不会出现突飞猛进的变化，房价也不会因此被大幅拉低，二手房市场的全面运转尚需多方面的改变，具体应包括五个方面。
□政策需进一步配套
北京市房地产交易中心负责人田占雄认为，从政策上看，上海对房改房上市从未作过“五年居住期”等限制，并且上海现有较为完善的配套政策和上房置换的规范模式，而目前北京仅仅是取消了“住满五年”方可上市的限制，而且北京的公房中，中央部委房、使用权房和北京市属的公房各占1／3，目前被取消限制的只是北京市属公房这一块儿，仅为总量的1／3；二手房市场并未得到“松绑”。
另外，北京自1992年起规定，公房买卖是非法的，但多年来黑市买卖始终在不规范的房产中介所中进行，政府方面，既没有对非法行为严加管制，也没有为市场制定出可行的配套政策。
北京市房地局曾明文规定：房屋中介不许吞吐房屋（收购房屋），但市场上很多房主急于卖房变现，但往往一时找不到合适的买主，或者遇到的是需要贷款的买家，许多房地产中介公司便采用了先“吞”进卖家的房屋，日后再加价出售给买家的“吞吐业务”。有关管理部门对这种“吃差价”的做法并未施行制裁，但又不放开这一市场，使市场在一种模糊状态下运行，令消费者和中介公司均有无法可依、无章可循的感觉。
□税费尚待降低
北京的消费者和房屋中介公司都认为北京的房屋买卖综合税费太高。与上海相比，北京的契税按成交价的2％收取（120平米以下，以上部分按成交价的4％收取），而上海的契税由买方按房价的0.75％缴纳；北京的土地出让金为房屋交易价的3％，上海已购公房的土地出让金为成交额的1％；交易手续费，北京120平米以下的收取500元，而在上海30万元以下的房子，买卖双方总共需交纳250元。很显然，税费的减少将会提高买卖双方的交易热情。
□交易手续还得简化
据了解，北京市对简化二手房交易手续的问题，曾经从最早的100个工作日减为35个工作日，以后又压减为18个工作日，但据中介公司反映，在实际操作中，没有100、200天，根本办不完，而在上海25个工作日内一切手续都能办妥。企事业单位的职工买房时多需要使用公积金贷款，而公积金贷款的周期通常为3至6个月，这个过程中一件难办的事是，借款人需要先拿到所购房屋的产权证，到公积金管理中心进行抵押登记，才能得到公积金贷款。公积金中心能否改变放贷审批程序，缩短办理手续的时间，将成为人们是否愿意跨入二级市场的一个重要前提条件。
□中介经营需要规范化
北京目前从事房地产中介的经济服务机构有1000多家，大体分三类：一类是具有工商局颁发的营业执照，也具有北京市房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书的企业；一类是仅具有工商局颁发的营业执照，业务范围里注有“中介代理”字样的企业；还有一类是虽有工商局颁发的营业执照，但业务范围未涉及中介代理业务，或者根本没有执业证书的社会人员。中介机构过多、经营行为不规范已成为多年来的老问题，这当中的根本问题是缺少相应的政策、法规。中介公司不规范的暗箱操作、拉私单等行为，也使消费者不敢将大宗的房产交易轻易地拿进二级市场。
据了解，目前房地产中介行业协会正在蕴酿中，而且，今年北京市房地局、工商局将共同制定二手房买卖的居间合同，行业的自律行为所建立起的信誉将需要一定的时间。
□消费者的观念需要改变
我爱我家房屋租赁置换有限公司总经理陈早春认为，已购公房价格参差不齐是客观的必然，但消费者往往会存在一个误区。房改房有五、六十年代建的，有七、八十年代建的，也有九十年代建的，地域不一，环境各异，产权单位购买或自建的成本差异很大，新旧程度相差几十倍，而购买者均以房改价格价差不大购入，而房屋的实际价值却与价格有较大的背离，上市交易时必然造成房价差异过大。另一方面，卖房者对于市场销售价格的期望值过高，购买者对于“二手房”即是旧房的概念很深、期望购买值过低，形成了买卖价差过大的台阶。
要改变这种情况，还需要消费者有一个转变认识的过程，并且要将卖方的收益分配确定在一个较为合理、能够接受的水平上。
由此看来，二手房市场在2002年将备受关注，但其全面启动尚需时日，关键取决于政府的政策。 |
