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2001年，北京的房地产市场在经过了年初和年中的火爆之后，在年底逐渐趋于平静。
房地产市场在逐步的发展中，也在逐步地规范和完善，在这个过程中，今年北京市以及建设部出台的一系列与房地产相关的政策，起到了比较重要的作用。有些重要的政策，深入人心，很好地规范了房地产市场，而且也使老百姓更好地解决了居住问题。
但是，在不断完善的房地产政策中，仍然存在一些政策出台后良莠不齐的状况。比如：有些政策由于在制定时，没有深入了解市场，以至于出台后造成与房地产市场存在一定的差距，从而使其在执行的过程中遇到了一定障碍和困难。
另外甚至还存在一些政策出台后，对房地产市场没有产生一点影响，形同虚设一般等。但是总而言之，大多数的房地产政策都起到了一定的积极作用。
在一年的年末，我们将今年出台的政策加以简要介绍，以飨读者。
对规范房地产市场起到积极作用的政策
■建设部发布我国第一部《商品房销售管理办法》
自2001年6月1日起，商品房销售管理办法开始实施，重点解决商品房销售环节中存在的广告、定金、面积纠纷以及质量等问题。
商品房在销售时，首先严格了预售管理条件，详细规定了现房销售条件：防止烂尾楼盘、慎购已设抵押房以及防止一房多售、返本销售、售后包租现象的发生；其次对于防范虚假广告、充实合同内容等方面做了详细规定：预订房费没有约定要退还、变更设计、规划可退房等；同时对于房屋销售时中介代理也进行详细规定；最后明确了房屋在交付时需要注意的事项以及对于违犯该办法进行的处罚规定。
该办法的实施，对于规范房地产市场销售起到了一定的积极作用。各地均在积极贯彻落实的同时，结合各地实际情况进行补充。
■北京市细化商品房销售管理办法，并进行了补充
北京市在贯彻落实的同时，结合本市的实际情况，补充规定了商品房销售及预售条件，同时对于《办法》进行了更加细化，并再次提醒购房者慎购内部认购房，要求自2001年6月1日起开始实施。
就北京目前执行的情况来看，不但增强了购房者的自我保护意识，而且给购房者提供了一个自我保护的武器。
■国家修订城市房屋拆迁管理条例
自2001年11月1日起，城市房屋拆迁条例开始实施，这次国家调整的主要内容是：一是将拆迁补偿的标准由被拆迁房屋的重置价结合房屋成新结算，改为根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额。二是明确了被拆迁人为房屋的所有人，重点对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置。在签订拆迁协议之前，能够解除租赁关系的，对房屋所有人进行补偿。解除不了租赁关系的，实行产权调换。三是增加了被拆迁人对补偿方式的选择权。除拆除非公益事业房屋的附属物、拆迁人与被拆迁人解除不了租赁协议之外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。四是明确了管理程序，充实和完善了法律责任，加大了对违法行为的处罚力度。五是遵循了行政管理程序的透明和便民原则。对于涉及行政许可的，明确规定许可的条件，尽量减少行政审批环节，规范审批程序。六是考虑到各地经济发展水平的差异、房地产市场发育程度的不同以及被拆迁房屋情况的千差万别，只对拆迁补偿安置的方式、标准和房屋拆迁的管理措施等作出原则性规定。
自拆迁条例出台后，大多数的城市根据国家出台的原则，并再结合自己的实际情况，出台了适合各地的拆迁管理办法。
■北京市自11月1日起实行新城市房屋拆迁管理办法
北京市在贯彻国家出台的拆迁条理的精神后，再根据北京市的实际情况，对1998年12月1日起实施《北京市城市房屋拆迁管理办法》进行了相应的修改。
这次修改的主要内容是：明确被拆迁人为房屋的所有权人，拆迁补偿的原则是对房屋所有权人进行补偿，兼顾对房屋承租人的安置；对被拆迁人的货币补偿根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；
同时进一步规范房屋拆迁行政管理，明确管理程序；并充实和完善法律责任，加大对违法行为的处罚力度。
随着北京市新拆迁办法的进一步实施，相关细则的相继出台，相信对于北京市房屋的拆迁以及城市的建设等将会起到一个积极的作用。
■完善危改政策，扩大试点范围
自去年3月，在崇文、宣武、丰台三区五片进行危改试点后，2000年全市危改实现新突破，仅三区五片已拆除危旧房1.32万户，约38万平方米。
在结合去年危改政策的同时，今年在全市范围内扩大了危旧房改造区域。在这次危旧房改造过程中，主要采取“以房地产开发带动危改”、“以市政道路及重点工程建设拆迁带动危改”以及“以房改带动危改”的三种形式。
其中对于“房改带动危改”的政策中，对于危旧房改造的居民采取两种优惠政策：一种是按照解危适当解困的原则安置危改居民；另一种是按照房改成本价和经济适用住房政策购买房屋。
危改政策的实施，加快了市政府提出的五年内完成303万平方米的危旧房的进程，仅今年危旧房改造已提前超额完成了危改的任务，同时在执行过程中积极调动了群众的积极性。
■重新调整危改中对出租标准租私房的所有权人的补偿
在危旧房改造过程中，对于按照标准租金出租私房的所有权人在补偿时，由原来“按照被拆除房屋原建筑面积的重置价格及成新，结合被拆除房屋所在区位给予补偿”中的“结合被拆除房屋所在区位给予补偿”的标准，修改为“暂按当地普通住宅商品房价格的15％掌握”。
■危改时注意文物保护
在危改过程中，尽最大程度地保护历史文物，根据城市不同区位的危改片确定不同的对待原则。对于与25片历史文化保护重合的危改片，应按照25片历史文化保护区保护规划实施。
对于旧城区内25片历史文化保护区以外的危改片，要着重强调文物保护和周边环境的控制，同时依据市政府批准的北京市区控制性详细规划实施。
■低收入者可申请廉租住房
高收入家庭购买商品房，中低收入家庭可购买经济适用住房，那么对于低收入家庭该如何解决住房问题呢？近日由北京市政府下发了关于低收入家庭可通过申请廉租住房解决住房问题。
对于廉租住房主要是通过实物配租、租金补贴、租金减免三种方式相结合。同时该政策规定了廉租住房配租的标准、租金资金来源以及廉租住房的房源，对于不符合条件的住户将实行退出制度。
在申请廉租住房的住户中，实行公开公平的摇奖配租制度。在今年11月15日，第一批符合申请条件的117户廉租房户中摇出了98户廉租家庭。此次摇号配租给更多廉租房户家庭改善居住条件带来了希望。
■标准租私房有解决办法了
为了解决由于文革时期等历史原因造成的私房落实产权问题以及标准租私房使用人的问题，北京市政府专门出台了解决标准租私房的相关政策。在这次新的规定中，主要结合政府资助、单位补贴和个人三方共同承担的方式。对于标准租私房的承租人的安置主要采取七种方式。同时对于标准租私房承租人腾退私房后可优先购买经济适用住房，对于购买住房的，可免征契税及免交房屋买卖手续费；另外，对于承租人按照房屋残值购买现承租住房的，产权人可免缴个人所得税的优惠政策。
■国家调整住房租赁市场税收
为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。
从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5％降为3％）、房产税（由12％降为4％）和个人所得税（由20降为10％）。使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5％~30％，降低为7.3％~14.57％。
房屋租赁税费的降低，不仅有利于引导个人投资房地产租赁市场，投资住宅，扩大住房需求，刺激国家税收的增加，而且为减轻出租人的税负、缴交不足状况，体现租赁税收的合理性原则，从而引导隐性市场显性化，促进房屋租赁市场的健康发展。
■北京市降低房屋租赁税费
北京市在贯彻落实国家政策基础上，将北京市出租房屋税费进行了调整。自2001年1月1日起，北京市居民按照市场价格出租房屋的，房产税由12％降为4％；营业税由原来的5％降为3％。对于2001年1月1日后，已按12％房产税征收的，应当予以退还或抵扣下一征期税款。
■国家出台优惠政策消化空置商品房
为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，由财政部、国家税务总局关于空置商品房有关税费优惠政策进行了规定：（1）对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税的优惠政策；（2）对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼，在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），可予免征各种行政事业性收费。
该政策的出台，为消化积压的空置商品房提供了利好的依据，同时对于购买空置商品房的购房者减少了相应税费优惠政策。
■2001年北京市出售公房价格及有关政策
从2001年1月1日起，对于城近郊区（东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山）新建公有住宅楼房成本价为1560平方米。远郊区县新建公有住宅楼房成本价，由区县房改办会同区县有关部门按规定测定。
按照成本价购买公有住宅楼房的房价款计算公式、付款方式、成新折扣、工龄折扣、提前付款折扣计算等办法均按（94）京房改办字054号文件的规定执行。各产权单位按照出售公房的计价公式计算后，实际售价低于每建筑平方米222元的，均按照222元计算。
■北京市国企职工住房可通过多种途径解决
北京市国有企业住房制度的改革涉及面广，并且国企住房资金的来源完全取决于企业的历史积累和长期经营状况，存在不确定性。所以对于国企改革不能照搬行政机关的改革方案，必须因企制宜，采取多种方式，方案自选，民主决策，稳步实施，与建立现代企业制度相结合，兼顾国家、单位、个人三者利益，三者合理负担。
在解决职工的住房问题上，采取多种渠道方式；同时对于国有企业职工的住房货币化分配的方式可参照机关公务员住房补贴标准，并根据所处地段经济适用住房价格和商品房价格水平，单位可转化资金、职工收入水平、职级等因素综合确定。
国有企业住房货币化方案的出台，为我市解决职工住房问题提供了依据。
■单位可按市场价格向职工出售公房
为了加快房改的进程，鼓励一些单位按照市场价格出售公有住房。单位在按照市场价格出售公房时，首先需要取得权属证明；其次是交纳土地出让金。在出售公有住房时，如果已交纳土地出让金的，可直接出售给职工。但是如果为自建、联建以及其他方式取得的尚未交纳出让金的，需要先补交土地出让金后才可按照市场价格出售给职工。职工按照市场价格购买公房后，其产权性质属于商品房产权。
■已购安居住房可办理产权了
单位从开发商那里购买安居房的，如果至今尚未办理大产权证的，现在单位不需再办理，居民个人可直接向房屋所在区县房改部门申请办理所购房屋的产权证；对于单位向居民出售安居住房的，现在不需要经上级主管部门批准，可直接到各区县房改部门办理备案和产权登记手续。另外，对于首次购买安居住房的居民可以免交契税。
■北京市国土房管局及市政府房改办加快房改发证工作目前全市仍有不少购房职工交齐房价款后三四年后或更长的时间没有拿到房产证，发证慢的原因是多方面的，其中售房单位未来申请登记是重要原因。为解决“老大难”的问题，现对各区县房管部门要求都要设立专门窗口，做到全部工作日接收房改申请登记件。对于凡购房职工交齐房价款满6个月，经催办售房单位仍不申请领证的，所售房屋具有房屋所有权证或确权证明，购房职工可凭购房合同，交纳房价款的发票（收据），到所在区县登记发证部门申请房产发证。
■北京市规范房地产交易展示会
由于一些房展会的举办者在利益驱动下，将一些不合法的房地产项目引进了房展会，如没有取得规划审批手续、没有取得商品房销售许可证甚至还有些在集体土地上建设的房屋都摆在一些展会上，所以，针对这些问题，北京市出台了关于房地产项目上展会前必须取得齐全的手续，同时对于一些“展示”的项目是不能再上展会了。
通过规范北京市房展会，可以进一步规范北京市房地产市场，使老百姓能够在房展会上买到放心房。
■北京市实施物业管理招投标办法
自2001年4月1日起，北京市开始实施物业管理招投标管理暂行办法。规定了开发商在销售房屋时，必须确定物业管理企业。
对于政府投资建设项目，经济适用住房的建设单位以及物业管理委员会选择物业管理公司时，都必须通过招投标方式确定。其中，对于建设单位预售房屋前，对于物业管理招投标由开发商进行；而物业管理委员会则是在该项目入住率超过50％后，通过业主选举产生的业主代表组成的委员会进行物业管理企业招标。
同时对于物业管理招投标的程序加以规范，打破了以往谁开发谁管理的局面，有利于物业管理行业的优胜劣汰，不仅促进行业整体水平的提高，而且有效保障了消费者的合法权益。
■北京市加强居住小区安全管理
各物业管理企业应将小区保安工作作为物业管理服务的一个重要组成部分，切实提高小区安全防范的专业水平。
小区已成立物业管理委员会的，物业管理企业应当听取物业管理委员会在小区安全管理方面的意见和要求；并且物业管理企业提供小区封闭式保安服务的，需要满足相应的要求；同时，对于物业管理企业提供停车管理服务并按照《北京市居住小区物业管理服务收费暂行办法》收取停车费的，应达到通知规定的五个要求。
■北京市物业管理企业需要取得资质
为了进一步规范物业管理行业的发展，提高企业服务质量，北京市物业管理企业应具备相应的管理人员、技术人员以及企业经理和部门经理等需要持证上岗，同时企业需要有一定注册资金。
■今冬采暖费有调整
市物价局于今年10月初，对于今冬的供暖收费价格进行调整。对于按照燃煤锅炉供暖的，采用直接供应方式，没有二次热交换的，其供暖收费标准，由原来的每建筑平方米、采暖季16元调整为16.5元；如果采用燃煤供应的民用供暖价格由每建筑平方米、采暖季18元调整为19元；如采用燃油（柴油）或者燃气（天然气、煤气）、电锅炉供应的民用供暖价格由每建筑平方米、采暖季28元调整为30元。
对于供暖收费的调整，大大缓解了一些企业由于亏损的矛盾，进一步理顺了供暖价格。
■北京市房屋租赁经纪合同
由市工商局和市国土房管局联合推出了《北京市房屋出租居间合同》和《北京市房屋承租居间合同》示范文本。委托人和经纪机构可直接使用合同示范文本，也可在该文本的基础上自行协商制定合同。首先，该合同对房屋条件进行了细化，避免了因信息不实给委托人造成的损失，其次，明确了房地产经纪机构不能收取看房押金等任何名目的预收费用，明确了房地产经济成交标准。
该合同对于规范北京市房屋租赁及租赁经纪行为起到了重要的作用。但是由于其是作为试行版，该合同还存在一些问题，今后还需对出现的问题进行及时的修订。
■北京市要求加强房地产经纪机构管理
从事房地产经纪业务的，都应设立房地产经纪机构。对于设立房地产经纪机构需要符合一些条件方可成立，同时，对于符合条件的企业需要取得《北京市房地产经纪机构资质证书》，同时在注册登记企业名称时应以“房地产经纪”作为行业特征。
■房地产经纪人员从业资格的认定
为规范房地产中介市场，加强房地产经纪机构及房地产经纪从业人员的管理，对于本市从事房地产经营活动，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进行居间、代理等经纪活动的，均应申请设立房地产经纪机构。同时，对于从事该活动的人员要取得《房地产经纪资格考试合格证书》，方可持证上岗。
■建设部要求清理检查房产证
由于目前一些地区出现了假房产证的现象，建设部要求各地清理整顿房产证，同时对于全国范围内使用的房屋权属证书需是由北京市印钞厂统一印制发放的，一些单位和个人不得擅自印制房产证，同时要求发证部门对已发出的假房产证限期收回。
北京市在检查清理的过程中，没有发现假房产证进入到房地产市场中。
■财政部、建设部要求落实机关事业单位住房补贴
随着住房货币化政策实施，住房补贴资金落实仍有少数单位存在落实不到位。在落实过程中，对于住房补贴资金的来源渠道以及住房补贴资金的转化，同时国家要求机关事业单位不得再自建或联建职工住房等挤占住房补贴资金。
■建设部要求停止住房公积金管理中心兴办经济实体、投资、参股等活动
对于住房资金管理中心不得将住房公积金、住房维修基金及其增值收益、公有住房出售收入用于投资、参股和购买股票。
该政策是为了维护住房公积金所有者的合法权益，保证管理中心的健康发展。在执行过程中，各地都在积极贯彻落实，并且一些已兴办经济实体的，目前也已停止了经营活动。
■房地产测绘管理办法出台
从2001年5月1日起，对于从事房产测绘活动，实施房产测绘管理，均应当采用先进技术和设备，提高测绘技术水平，同时应接受房地产行政主管部门和测绘行政主管部门的技术指导和业务监督。
■北京市土地闲置两年的可收回
自2000年起，北京市对闲置土地进行了分批处理。为了合理利用土地资源，防止出现新的土地闲置，北京市政府于近期出台了处理闲置土地办法。
在对闲置土地处理上，分情况规定了不同的处理方式，重点规定了闲置两年以上的处理办法。对于闲置土地的处理办法中，首先是对闲置土地的认定，然后规定如何处理闲置土地。
同时，对于收回的土地，将纳入到市政府土地储备或依法重新确定使用者。
■新建商品住宅实行装修一体化
对新建商品住宅在销售时，北京市规委、市建委提倡房地产开发企业将家居装修连同住宅主体结构一体设计，施工到位后销售。对于预售的项目，开发商需要向购房者提供装修菜单及样板间展示服务，按照购房人意愿进行家居装修设计，连同住宅结构一体施工到位后交用。
而对于购房人未选用房地产开发企业或物业管理单位推介的装饰装修企业，自行组织装修的，应在装修前与物业管理单位签订装修管理协议，并交纳一定数额的装修保证金。
■今年出台的一系列政策进一步规范了房地产市场
■一些新政策的出台使老百姓买房更有保障 |
