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金秋十月，笔者应友人之邀，有幸游览素有山水甲天下之称的桂林，在山清、水秀、洞奇、石美让人赞美之余，由于职业关系，难免产生了解该地区房地产建设发展状况的行动，为此，笔者拜访了相关政府官员与房地产业内人士，并通过实地考察一些具代表性的楼盘，如以户型设计著称的新洲花园、规划面积达46万平方米的市区巨无霸安厦。世纪城、新生代楼盘澳洲花园、小高层代表世纪新城、桂林豪宅枫丹丽苑等，对桂林房地产业的现状与未来有了初步的了解，在此形成文字供读者参考。
1998年以前桂林分为“一市、两县、一郊”，自1998年地市合并以来，桂林行政区域总面积扩大到2.78万平方公里。
目前桂林全市总人口为483.28万人，市区人口64.42万人，97年人均居住面积由96年的7.6平方米增加到8平方米，提前三年实现居住面积达小康水平。
随着地市的合并，政府重要工作之一就是抓城市建设，在“显山露水、开墙通景、连江接湖”的指导思想下，力争短期内把桂林建成国际性旅游城市。2-3年来，各个重点工程如国际展览中心的建设，中山路、上海路的全面改造，两江四湖一桥等一大批城市基础设施的相继竣工并投入使用，桂林市基础设施建设和城市面貌发生了翻天覆地的变化，桂林经济发展的“瓶颈”得到缓解。
正因为各项经济稳定发展，特别是城市化进程和旧城改造的全面实施，地产业得到长足的发展。据不完全统计，桂林地产2000年销售金额已达6.93亿元左右，约占全市生产总值的10％左右。随着桂林其它产业的日益发展以及地产业作为支柱产业的地位的确立，笔者相信，桂林地产一定会在3- 5年内走上一个新的台阶，而5年后必将走入相对平稳的发展时期。
总的来说，目前桂林房地产在市场运行与发展趋势上呈现以下几个特点与变化：
一、市场运行特征
1、热点频现、力抢滩头
目前，桂林市开发呈现一线两片势态，一线即为中山路沿线，如中山路上的联邦城、佳信华庭、新豪庭、枫丹丽苑等；两片为东片七量区的恒祥花园、澳洲花园，南片项目为象山区的同心园与鑫隆置业广场。
旧城改造的加剧，各开发商使出混身解数力抢滩头，在市场上活跃的开发商以80年代末90年代初的第一代发展商和90年代中期和末期随着城市改造而抓住商机的第二代开发商为主，第一代开发商有丰富的土地资源、社会背景，但在市场研究判断、营销操作手法显得力不从心，而第二代开发商已具备了一定的市场研究能力，但显然开发经验不够第一代成熟，在操作手法上仅为模仿、抄袭沿海发达地区如深圳、广州的一些作法，并未科学的建立自己的一套独特运作模式，僧多粥少，使得桂林房地产市场在未来几年内更加扑朔迷离，市场呼唤极具竞争力、有创新意识的第三代发展商出现。
2、供需两旺，形势喜人
2000年桂林市房地产市场总体增长迅猛，房地产用地出让量与上一年度基本平衡，房地产开发投资大幅增加，开发规模不断增长；商品房销售状况良好，房地产销售价格持续上扬；现楼空置量继续回落。政府对定点开发的控制力度将进一步加强，房地产将实行大块土地集中出让方式，促进房地产项目上规范、上档次。
其中2000年全年房地产开发商品房施工面积154.50万平方米，比上年增长30.82％。商品房销售面积43.54万平方米，销售额6.93亿元，比上年分别增长18.86％和30.02％。其中个人购房额达6.20亿元，比上年增长达89.60％。占全市商品房销售额的89.4％，空置率一直降低，说明桂林的房地产市场已经进入了一个高速增长，这个信号促使发展商抓住战机，加大开发力度。
3、楼盘规模，日趋增大
从桂林房地产市场发展的历程来看，房地产项目规模越来越大，大规模楼盘的成本更为集约，配套更为完备，更容易营造小区环境，方便物业管理，符合住宅市场发展方向。
从目前笔者考察的几个重点楼盘的规模来看，多个项目的规模都普遍达到了10万，以上，尤其是安厦、世纪地产公司在市中心南面规划建设达46万平方米的住宅小区必将引导新一轮的住宅革命。
4、竞争加剧，门槛提高
由于政府对房地产开发的控制越来越严格，桂林对房地产开发用地出让的方式将由目前的协议形式向拍卖形式和招标形式转变，土地出让政策的变化必将带动土地价格的上扬，拍卖和招标土地所需的高额资金使得许多中小型房地产公司失去了拿地的机会，而资金实力较雄厚的房地产公司则会步入一个良性循环发展的局面。预计在未来几年内，桂林市房地产开发企业将会由现在的一百二十家左右减少到十几家左右，出现优胜劣汰的局面。发展商的品牌意识、持续发展意识，更显重要。
5、前景可观，外敌入侵
由于桂林地产发展前景可观，因而吸引了许多外地发展商的目光。如广西梧洲中恒集团开始进入桂林开发的第一个项目恒祥花园已经正式面市，并在桂林的房地产行业引发了不小的震动，在工程开工典礼的当天，不少地产公司的老总亲自到现场去刺探敌情。估计外地发展商进入桂林，恒祥公司将不会是最后一家，外敌入侵的步伐将会加快，力度也会加大，理念也会更新。“狼来了”，迫使本地发展商转换思想、更新理念。
6、专业分工，开始显现
桂林大多数房地产开发企业在2000年以前基本上对房地产开发全过程都事必躬亲。从楼盘的前期开发建设到中期的销售、后期的物业管理全部都做，但是由于人才储备和精力所限，事事都管的结果却是事事都没有做好。这种状况在2000年开始有根本改变，专业的营销策划机构、代理机构和专业物业管理公司在桂林开始出现。这说明桂林的发展商已经意识到专业分工的必要性和外脑的重要性。这其中又以桂林台联房地产开发公司做的最为彻底，其建筑设计、景观设计、物业管理、营销策划以及后期销售代理全部聘请各个专业公司负责。说明桂林地产发展商已经意识到借用外脑的重要性以及营销意识的不断增强。
7、品牌效应，发挥威力
桂林房地产经过近十几年的发展，目前已有房地产企业上百家，激烈的市场竞争逼迫发展商不断走向成熟，运用多种竞争手段和方法，在长期发展的进程中，部分具有超前意识和觉悟的发展商逐步认识到了品牌对房地产开发企业的重要性，因此，除了扎扎实实的做好产品开发以外，未来几年，发展商将投入大量的财力和精力到品牌文化的创建上，通过大量的宣传推广和细致的工作以及良好的服务态度逐步建立企业品牌和楼盘品牌，从而促进了楼盘销售和企业发展。
二、桂林房地产市场走势简析
1、住宅产品的发展趋势
从规划设计和建筑风格上看，目前桂林众多在售和待开发项目在风格上仍然大量采用欧陆风格，住宅大多采用三段式的设计手法，物业档次普遍偏低，产品同质化现象严重，建筑布局基本上以排列式布局为主。另外桂林住宅楼盘规模普遍偏小，小区环境较差，抄袭风行，楼盘配套设施严重不足，缺乏真正意义上的精品楼盘可以说是目前桂林住宅的普遍特征。
目前，桂林住宅的形式比较多样，以多层、小高层为主，高层项目很少；户型多种多样，市场中在售楼盘的户型从一房到八房都有，平面、跃式、复式兼有。然而，从2001年开始，桂林房地产市场有了相应变化，从目前正在开发的几个新项目来看，其规划设计已经跳出目前桂林的现有模式，有所创新，在布局上不再局限于排列式布局，对小区的环境设计更加重视，引入外地名牌物业管理，注重对小区业主的关怀，真正开始做“以人为本”。
2、价格走势
由于桂林的特殊地理位置，桂林已建成区的用地十分紧张，土地升值速度很快，而桂林自1999年大力全面实施的旧城改造政策更是对整个桂林土地价格提升起到了加速器的作用，土地价格一路上扬直接导致了房地产价格的全面上涨，从桂林这几年的房地产市场表现来看，房地产综合价格从99年的1496元/平方米已经增长到2001年的1758元/平方米，从不同区域价格来看，靠近中山路的枫丹丽苑的平均价格已经达到3700元/平方米的天价，而七星区的恒祥花园和七星花园的均价也达到2700元/平方米左右，笔者认为，在未来几年内，市中心区附近房地产价格将会维持在目前的较高价位上，而近郊区的商品住宅的价格还有一定的上升空间。
3、目标客户
基于桂林地产购房入户政策和桂林经济的进一步发展，和桂林城市建设而导致的城市面貌焕然一新，未来桂林房地产市场购房的主体将会在目前的基础上有所变化，个人购房的比例还会进一步升高，并会有更多的外地居民会到桂林购买商品房，目标客户群体的总量增大势必会促使桂林的房地产销售面积和价格在现有基础上有一定增长。如何争夺这一部分客户，将是发展商目前急需研究的课题。
4、开发规模与规划理念
小区规模的增大是一个趋势，但小区规模的增大必须以一定的小区环境规划作为辅助，以后楼盘的竞争焦点将主要集中在小区规模和内部环境的竞争上，价格反而会退居第二。
在21世纪，注重环境的绿色设计，将成为诸多设计中的第一位因素。“以人为本”的设计，在建筑内部环境中充分体现气候特征、行为方式、视觉心理及现代技术，走可持续发避孕药之路应是另一趋势。营造具有个性化色彩的社区文化，提高文化品味，增强居住者的归属感将是未来提高竞争力的有效手段。
三、发展预测
在2000年之前，桂林市房地产开发所需土地基本采取了协议用地出让的形式，根据从政府相关部门了解到的资料，目前桂林正加紧对整个桂林市地价进行基本地价设定，为未来桂林市房地产开发用地由协议出让向招标拍卖做准备，政府相关部门同时还正加紧研究沿海地区的经验，准备出台了一系列的政策法规来保证土地出让形式的变革。从整个桂林范围来看，土地拍卖首先从旧城区的商业用地开始，并逐步扩大到商品住宅用地，相信随着土地出让形式的改变，目前的房地产市场现有的竞争格局将被打破。而土地出让政策的改变，桂林市房地产竞争格局将会有重大改变，具有较大实力的发展商将在发展中不断壮大，而众多中小房地产公司将可能出现无项目可以开发的境况，桂林房地产进入了一个淘汰期，这个过程大概需要三年左右。
土地拍卖政策的实施对整个桂林房地产市场的影响是巨大和深远的，作为富有远见的房地产开发商来说，一定要加强这方面的研究，预测其对房地产市场带来的影响，相应调整公司的开发方向和经营策略，方能保持不败之地。 |
