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今年10月，卡尔。卡斯、约翰。奎格雷、罗伯特。石勒发表了《财富效应的比较：股市vs.房产市场》一文，以美国为主，对14个国家的房产价值、股价、收入和消费进行了研究，试图找出计算证券、房产财富效应的方法。
三位经济学家认为，过去人们无法找到房产财富效应的计算方法，可能是使用了全国性数据的缘故。有记录以来，美国从没出现过全国范围的房价下跌，当然无法进行比较。但实际上各地市场情况是不同的，在某些年份，区域市场可能出现明显的滑落。因此，他们以州为单位，对1982年到1999年美国的消费者行为进行研究。结果发现房产财富效应不但可以计算，其影响还十分巨大——房产的财富效应是股市的两倍！在美国，房价上升到10％左右引致消费增长0.6％左右，而股市财富增加10％，消费只增长0.3％。其他国家的房产财富效应更加显著，房价上升10％，可以刺激消费增长1.3％左右，而股市的财富效应几乎为零。
房地产的财富效应比股市大的原因据分析认为：一是因为在人均资产中，股票只占很小的份额，但房产一般归家族所有，牵涉面更广，其价格的起跌比股票更具影响力。
二是因为尽管房产市场也有熊牛之分，但与股市相比，价格更为平稳，因此房价的上涨更容易被看作是永久收益，从而影响人们的消费决定。
三是因为美国人脑子里总有一个概念：房价在涨。各种购房贷款广告不断出现在人们眼前，收入减少，但买房却越来越容易；买房时拿出的钱少了，用于消费的就更多。
长期来看，也许这是值得担忧的事情，因为美国人在花养老的钱。今天以分期付款的方式买房的人，很可能无法度过一个安稳的晚年。
短期来看，房产财富效应可能随着股价的下跌而转为负值，他还认为目前的股价还有下跌的空间。如果两大资产的财富效应都转为负值，将对消费造成严重影响，美国的经济形势将会更加严峻。 |
