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许多业内人士都形象地把今年称作“入住年”和“纠纷年”。前两年，市场大多为期房交易，在图纸及沙盘面前，纠纷没有暴露。然而，当房子一幢幢地盖好，开始真正接受买房人的“检验”时，“承诺与现实是否相符”便会一览无余，相关矛盾也会一触即发。这也难怪不少开发商把入住环节称作是“生死线”了。作为为买房人提供置业保障和相关服务的专业机构，精品家园购房者俱乐部采用现场问卷及电话调查的方式，就“入住”话题，对近百位会员进行了调查。下面，将本次调查的结果进行分析，希望给更多的购房者以启迪，对有关管理部门的工作有所促进。
呼吁对入住进行管理
是否应该有专门的机构对商品房入住进行管理？在92份问卷中，认为“应该”的为81份，占总问卷数的88％；认为“不应该”的为4份，占总问卷数的4％；回答“说不清”的有7份，总问卷数的8％。
从本项调查我们可以看出，绝大部分的被访者都希望政府部门能够有一个专门的机构来对商品房的入住问题进行管理。如此“强烈”的百姓呼声，相关政府却为何迟迟不见“动静”呢？据了解，导致目前这种“有问题难管”局面的主要原因是：对于入住，这方面政府主管部门没有明确分工。如果在购房交易过程中出现问题，可以找市房地局市场处解决；如果在房屋建筑方面出现重大质量问题，可以找市建委投诉。对于入住问题，不好说该向哪个具体部门投诉。政府部门虽然有接待投诉的职能，但没有最终裁判权，只能在购房者和开发商之间起协调作用。购房者和开发商还要按合同约定办事。
据说，早在几年前，市政府曾对入住搞过综合验收试点，但由于牵扯部门过多，加之在建小区数量庞大且多为滚动发展，管理难度太大，最后也就不了了之了。但是，作为购房者，在政府部门尚未能对入住进行有效管理的前提下，一定要学会用法律的武器来保护自己，尤其在签订购房合同时，“补充协议”中要将可能遇到的问题列举清楚，以便将来出现矛盾时使用。
入住许可证应尽快实行
是否需要“商品房入住许可证”？在所有问卷中，认为“需要”的为80份，占总问卷数的87％；认为“不需要”的为3份，占总问卷数的3％；回答“说不清”的有10份，占总问卷数的10％。
在香港，办理入住需要有政府的“入伙纸”，在上海，住宅建设局已经规定：开发商办理入住必须有许可证。而在北京，为什么没有相关的规定出台呢？商品房入住需不需要有“许可证”制度？有关部门领导曾就此问题发表了自己的看法，他认为：市场的发展需要一个过程，政府管理也要有一个适应过程，要根据经验来探讨政策。只有当矛盾积累到一定程度时，政府才能出台相关政策，政策总是要有一定的滞后。北京目前也在起草《北京市入住管理办法》。入住表面上看是业主权益的保障，实际上是一个系统工程，涉及到前期开发的所有问题。不过，我们也在摸索，审批制是不是一个最佳的管理模式？水、电、暖、房屋质量是否合格，政府有没有这个能力全扛？都在探讨之中。
由此，我们可以看到：政府对于入住问题并非听之任之，相关管理办法的出台也只是个时间的长短而已。
面积问题亟待彻底解决
面临入住，购房者更关心什么？在本项调查中，购房者对面临入住时自己所关心的问题进行了依次排序。结果显示，“房屋的面积”、“物业管理的服务及收取的费用”、“装修标准是否达标”为购房者最关心的三大问题。
“房屋面积”是商品房买卖合同的主要条款之一。由于房屋面积与房屋价款是密切相关的，并且还涉及到入住后物业管理费、供暖费及其他相关费用的缴付，因此自然成为购房者最为关注的问题。
新的《商品房销售管理办法》（以下简称办法）已于今年6月1日起正式开始实施。虽然《办法》第18条规定了商品房有三种计价方式的选择，即：按套（单元）计价、按套内建筑面积计价、按建筑面积计价，但从目前的实际运作情况来看，大多数的开发商还是以“自我意志”来规定计价方式（按建筑面积计价居多），热销楼盘更如此。从这一点来说，购房者本身就处于一个非平等的地位，自身的权益难以得到保障。购房者如果对于面积有疑义，可以要求原测量单位进行复测，如果还有疑义可以向上级房地产测绘主管部门申请复查。
对于“分摊的公用面积”大小，也是目前产生纠纷的一个集中点所在。对此，有关专家提醒：如果业主对公摊有异议，应要求发展商对分摊部位进行具体说明，了解是否符合房地产主管部门的政策规定，如果要投诉，应向房地产产权部门申请复查。
购房者在拿到钥匙，顺利入住后，接下来所要面临的便是物业管理问题了。物业管理的好坏，从一定程度上说，将直接影响到业主今后生活质量的高低。
对于“物业管理的服务质量”问题，由于目前大多数的小区的物管公司是开发商自己组建的，因此专业水平较低，服务质量也没有保证。加之“物管必须招投标”的政策未能很好地执行，因此造成了许多小区物管纠纷不断的局面。前不久，政府出台了一项政策规定：在几年内，北京市的各小区都要实行物业管理。这从一个侧面也反映了政府对于物业管理行业的重视程度，相信不久，会加大对该行业的管理。另外，对于广大的业主来说，要学会用政策法律来维护自己的权益，比如：成立小区“业主委员会”就十分有必要，因为“业主委员会”有权利决定物业管理公司的聘用及监督各项费用的实际收取情况，并且代表业主对于物管公司的服务提出批评及建议，从而提高物管公司的整体服务水平。 |
