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过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要资金来源是依赖银行贷款和预售房款。然而，从现在开始，这样的好事以后可能就不再有了，金融业的门槛在提高。房地产业投融资体制出现的这种变化，特别是中国人民银行总行近期出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件，将使中国住宅产业的发展商出现分化，一大批没有资本实力的发展商将因“严重失血”而被淘汰出局。看来，更新房地产企业运作理念，使房地产企业产业资本和金融资本有效结合，是大多数房地产企业生存和发展的必经之路。
按照我国政府的承诺，加入WTO以后，我国将开放服务行业，其中当然包括房地产业。WTO对中国房地产业的影响将是全方位的，将全面冲击中国房地产业。首先是资本实力相差悬殊；其次是经营管理水平相距更远；而更重要的是，国际资本对中国房地产业的冲击，并不是以单个资本的形式出现的，而是伴随着金融资本、保险资本、电讯资本、汽车资本以及其他相关产业资本，以一个完整的产业链形式出现的。中国地产界面临未来挑战的将是国外整个完整发达的市场经济体系。
房地产企业的内部生存和发展环境已经发生了重大变化；
而加入WTO，外部环境也将变得更加严峻，国际资本虎视眈眈。中国房地产业的重新洗牌已经开始，中国房地产业的春秋时代正在来临。因此，中国的房地产业要应对WTO的挑战，必须从战略的高度，跳出自身的视野限制，走产业资本和金融资本结合的道路。
到目前为止，中国的大多数房地产企业的发展主要是依靠经营管理型战略来实现的。大多数房地产企业对资本运作战略是相对陌生的，即使有所了解并努力去实施，并且在一定时间和空间获得阶段收益的房地产企业，资本运作交易型战略的运用也远未到位，远没有充分发挥这种全新的资本战略对快速扩展房地产企业价值所起到积极的作用。
具体而言，房地产企业所面临的问题是：下一步发展的重点将是定位于继续单一致力于企业内部经营管理挖掘潜力还是外部扩张；是以短期信贷迅速筹资还是借壳，买壳上市发行股票、房地产债券进行长期融资；是部分出售资产、还是兼并、收购资产业务的选择。总之，它将决定房地产企业下一阶段获得持续发展应该采取的战略。
有些企业把房地产资本运营当作一项时髦业务来搞，不分企业的具体条件，对企业自身的规模、实力、行业特点缺乏正确的判断，把资本运营理解成点石成金的神手；有些企业以投机的心态来运作资本，片面追求短期金融利益。这种急功近利型的产权交易，形成了一些企业家“炒资产”的思维定势，把资本运营理解为产权炒作，以炒作企业产权作为兼并目的，这本身是一种误导；有些企业把房地产资本运营理解成为简单的企业并购，盲目追求资产规模的快速膨胀，而对资本膨胀后的企业整体效应及成长能力的增值重视不够，以至于并购后目标公司在业务发展上没有重大改善，连收购公司自身也因此背上沉重的包袱，在债务和管理上陷入困境。
房地产企业资本运作已成为我们业界共同关心的话题，我们认为借鉴国际经验，从国情出发，尤为重要。房地产企业界及从事投资银行业务的专业团队应当做有机的结合，切实在方法论上和实践中下工夫，是房地产企业进入新的领域和更高层次，成为中国真正的房地产企业，以迎接新的挑战。 |
