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^^^^^^^^^谈旧城区改造中的货币化拆迁沈阳市城市房屋拆迁管理办公室
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^2001年9月10日
房屋拆迁中的货币补偿，是拆迁人对拆除依法批准的房屋及其附属物评估作价后，以货币补偿给被拆迁人，由被拆迁人自行购买房屋的一种安置形式。随着社会主义市场经济的发展，这种补偿安置形式已逐渐被社会及拆迁当事人所认可、接受。尤其是在沈阳这个老工业基地，旧城区房屋较多，城市房屋拆迁改造任务繁重的状况下，货币补偿不失为缓解各种矛盾的一种新的尝试。
沈阳市1999年出台了《城市房屋拆迁货币安置办法》，市政府明确规定：凡在一环之内从事棚户区改造的项目，原则上实行货币安置。两年多来，通过货币补偿，拆迁旧城区居民近2.5万户，这不但避免了一部分被拆迁人长期过渡之苦，解决了在拆迁过程中易发的冲突矛盾，也缓解了政府的压力，极大地稳定了社会。同时，由于大量的货币补偿款的注入，又带来了房地产二、三级住房消费市场的繁荣和发展，促进了房地产开发行为的良性循环。
在旧城区，房屋拆迁实行货币补偿的突出作用表现在：
一、对政府而言，实行货币补偿，有利于改变旧城区环境，最大限度实现土地价值；缩小在外拆迁过渡户比例，减轻社会压力。
据统计，1997年底，沈阳市共有棚户区62片，旧房面积268万平方米，居民10.7万户，人口37.1万人，占地面积488万平方米。这些棚户区绝大多数集中在中心城区内。如果按照实物安置标准，建成后的房屋建筑面积将有近70％用于居民的回迁安置。一定意义上讲，开发商是以经济效益为前提而参与棚户区改造的，作为开发商，首先想到的是如何最低限度满足政府所规定的对于居民的安置条件和设计标准，而不会着眼于建筑的立面、美观以及与周边环境的协调，这就造成城市建设中建筑外形千篇一律，多是多层矩形建筑，设计上出现严重的两极分化现象，中心城区土地价值的潜能没有被最大限度释放，严重影响了城市中心城区的投资环境。而如果实行货币补偿，腾空土地用于高档住宅建设和开发有价值的公建项目，这些在旧城区改造中存在的传统弊端就会一定程度上得以解决，也使旧城区人口得到有效调整。
沈阳是一个以旧区为主的老工业基地，住房建设上欠债较多，受房地产开发热的影响，91年至93年3年期间，共拆迁居民近18万户，由于实行一味原地实物安置，在外过渡拆迁居民曾一度达到12.17万户，占全国拆迁安置量的十分之一，是辽宁省拆迁安置量的二分之一。给整个社会和经济的正常运行带来极大压力。在安置居民问题上，政府付出了极大的代价，这方面有过惨痛的教训。近年来，由于在旧城区改造中提倡货币补偿，相当程度上减少了在外过渡拆迁户的比例和给社会带来的压力。使整个拆迁安置工作开始步入良性循环轨道。
二、对拆迁人而言，实行货币补偿，有利于缩短拆迁周用，降低拆迁成本，提高开发建设整体质量。
沈阳市对居民的安置用房标准是以普通住宅为界定的；
由于没有统一的标准，开发商受经济利益的驱动。往往下大气力在设计上下功夫，钻政策空子，压低安置用房标准，安置标准外大大提高商品房价格。使被拆迁人很难接受，这些都会造成拆迁困难。而拆迁货币补偿中包括了区位因素等一些具体标准，就促使开发商把精力集中在拆迁整体地区的开发建设规划部署上，拆迁进度明显加快。得到货币补偿的被拆迁人有了自身直接选购住房的条件，更促进开发商要努力降低建设成本，建设价廉物美、适合不同档次消费需要的商品住宅，提高住房商品化程度，吸引消费者选购。
三、对被拆迁人而言，实行货币补偿，有利于转变消费观念，自由择房，并以此拉动住房消费的二、三级市场。
实物安置，这一种典型的计划分配模式，最大的特点是有一定的建设周期。这期间，被拆迁人不得不自行安排过渡，给家庭成员上学、就业等生活一些具体问题上带来诸多不便。
而且由于资金和设计标准、施工质量而带来的超期回迂、住房质量差和设计格局不好等问题，被拆迁人不接受的情况也时有发生。采取货币补偿，这些问题都会得以弥补，被拆迁人取得拆迁货币补偿款后，可根据各自家庭经济的承受能力以及不同需要，来选择适合自己地点、环境、面积等满意程度的住房。此外，被拆迁人这种择房的自主性，最直接的效果就是促进了商品房消费的二、三级市场，近几年来，沈阳市用于拆迁货币补偿的金额近20亿元，这样，加上被拆迁人的自有资金，带动近了30亿元资金进入商品房流通市场，消化掉包括积压商品房在内的大量商品住宅，极大程度上促进了房地产业的发展。
四、对拆迁管理和拆迁单位而言，实行货币补偿，有利于增加工作透明度，简化拆迁程序操作，促进廉政建设。
由于实物安置是以房屋分配为特点的一种安置方式，这种方式无论是从沈阳市的摇号办法或是自选房屋办法来看。
都不同程度和人为因素有关，由于在房屋分配过程中出现的民事纠纷近年来也层出不穷。一方面，造成被拆迁人对拆迁管理部fi的不信任，同时，也一定程度上给拆迁单位的个别工作人员带来了弄虚作假、以权谋私的机会，这些都给整个拆迁行业在社会形象带来了严重的负面影响。而实行房屋拆迁货币补偿，由于政策清晰，标准明确，易于操作，增加了工作透明度，简化了诸如审查图纸、跟踪管理、回迁审批等拆迁程序，减轻了拆迁管理部fi的工作压力，消除了‘拆迁单位与被拆迁人之间的障碍，杜绝了腐败问题的滋生，使拆迁工作廉政建设进一步加强，政务进一步公开，有力地促进了拆迁工作的顺利进行。
综上所述，在旧城区改造中，拆迁货币补偿，调动了社会各方面参与的积极性，实现了政府、企业、个人三满意，彻底突破了旧有安置住房分配体系，货币补偿以其科学性、先进性、合理性，将成为拆迁工作发展的必然趋势。
与实物安置相比，货币补偿虽然有种种优势，但在旧城区改造中，全面推行起来也有一定困难，究其主要原因：
一是开发企业缺乏经济实力。旧城区改造，涉及成片、大规模开发项目较多，而具备这种开发能力的开发企业却为数不多，企业资金不足，抵御经营风险能力较弱，以某企业开发建设2万平方米土地，拆迁居民350户为例，按照货币补偿每户需要8万元计算，企业要先期支付2800万元，此外，还需进行开发建设资金投入，按1：1.8的容积率来计算。
其建筑面积可达3.6万平方米，需资金3600万元，加上货币补偿资金总计6400万元，这即增加了企业的先期资金投入量，也增加了经营风险。若实行原地实物安置，每户居民需先期交纳2.5万元、开发企业从拆迁开始就可以收回近800万元做为启动资金。因此开发企业对旧城区改造中拆迁货币补偿大多处于徘徊状态。
二是被拆迁人住房产权意识淡漠，经济承受能力差。在沈阳，拆迁货币补偿的标准是按照上靠户型后的普通商品房价格的60％支付款项。若在原地购房，个人必须支付其余的40％，这样，才可以购买到产权归已的住房，但由于被拆迁人住房产权意识淡漠，加上旧城区改造中被拆迁人大多家庭人口多、经济收入低、住房条件差，实际承压能力也较低，因此，部分居民不愿意再拿出更多钱买房。此外，大多数居民不愿接受货币补偿的深层次原因是政府对于旧城区改造的各项优惠政策不是以现金形式表现的，而是体现在安置过程中，透明度不大，被拆迁人大多积极性不高。
从以上几方面分析来看，拆迁货币补偿虽兼顾了各方面利益，符合社会发展趋势，但全面普及仍任重而道远。若想积极、稳妥地做好拆迁货币补偿工作，仍需做好以下几方面工作：
一是要有法律依据。拆迁货币补偿必须依据法律规范的规定进行，在原《城市房屋拆迁管理条例》中没有涉及到拆迁货币补偿的具体条款，各地在执行拆迁货币补偿时就显得法律依据不足。这次修改后的《城市房屋拆迁管理条例》明确了拆迁货币补偿，摆在我们地方拆迁管理部门面前的首要任务就是依据国家条例加紧时间修改、制定地方法规，做到执法有据。
二是确定好合理标准。拆迁货币补偿能否顺利展开，关键在于是否有一个合适的货币补偿标准，这个标准能否被拆迁当事人所接受。因此制定标准时，即要考虑原房的实际价值，又要考虑到市场的价格行情，同时，也要兼顾旧城区改造中特困户较多这一真实状况，找准货币补偿的平衡点，这样，才能制定出操作性强、合理的标准。
三是要体现拆迁安置的公平、等价、有偿原则。实行实物安置往往有政府的各项优惠政策隐含其中，这就促使被拆迁人接受实物安置。因此，必须保持政策的协调性，使实物安置与货币补偿在理论上等值，只有这样，货币补偿的优越性才能凸现出来。
四是要做好货币补偿资金的监管。这是做好货币补偿工作的前提，是拆迁管理工作的重要环节。建立起由拆迁人、房屋拆迁管理部门和金融机构三方相互制约、合理的拆迁补偿资金使用监管制度，才能切实保障被拆迁人的合法权益。
五是要进一步理顺个人公积金贷款和商业贷款渠道，使被拆迁人通过得到的货币补偿款、个人积蓄以及金融信贷部门的支持等手段，实现住房条件和居住环境的改善。
六是运用宏观调控手段，控制好商品房市场的销售价格，促使开发商建设一批不同档次、不同类型、适应市场营销、符合被拆迁人需要的商品住宅。 |
