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随着房地产“买方市场”的进一步形成，开发商就不能象以前计划条件下的、简单的以“量”来满足消费者，而应以专业的“质”的思想来操作，以优质的住宅产品和严格的成本控制来实现企业的利润。这种“策划—开发—营销”模式要求发展商把策划当成系统工程，重视项目开发的各个环节、各个方面，尤其是强化前期的市场研究和规划设计。
一、住宅产品的三代变化
住宅产品作为房地产的主导性产品，也同其它商品一样存在着更新换代问题。从八十年代到目前为止，我国的房地产大致经历了三次革命。第一代产品在1992年前主要表现为户型功能分区不明确，仅满足人们居住的基本要求。材质简单、做工粗糙，没有多少风格可言，产品同质化现象严重。
第二代产品，产品从1993年开始，功能分区相对比较明确，客厅由中间客厅或北向客厅转变成南向客厅。开始倡导“人车分流”等“以人为本”的设计理念，初步引进环境概念，风格化的产品设计理念逐步形成（主要开始流行欧风）。
1998年以后，住宅在第二代产品的基础上又进行了强化，引进行进的网络技术和生态环境概念，强化环境与科技的综合，更强调阳光景观，造型简洁现代，进入了与国际水准接近的产品阶段，把住宅小区品质又向前推进了一大步。
二、发展商经营观念发生了变化
开发商在这几年发展变革中，对市场和产品都有较成熟的认识。比如，早期的开发高都只重视提高产品的容积率，通过提高销售面积来获取暴利，到后来意识到要提高产品的品质来达到理想的价位，这样就不一定要靠提高销售面积来取性。对于商业比住宅、办公项目获得更多的观念也开始打消，不再单纯强调某一项功能的获利水平，而主要根据市场来进行研判。发展商还意识到如何更新产品，提高营销水平、推广手段及物业管理等，来提高产品的竞争力。
（未完待续） |
