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中国的合作住宅事业自改革开放以来，经过全国广大住宅合作社同志们坚持不懈的共同努力，得到了长足发展并积累了宝贵经验。当前，我国正在加快城镇住房制度改革，合作住宅占有特殊重要的地位，并将继续在解决我国特定人群住房问题方面发挥重要作用。为此，加深理解我国大力发展合作住宅的历史经验和重大意义，探讨并提出一些解决相关问题的思路，是十分必要的。
一、发展合作住宅历史经验和重大意义
1.实践“三个代表”重要思想的光荣而伟大的事业。
从1986年我国首家住宅合作社在上海成立起，至今发展到全国20多个省市已有住宅合作社5000多家，至少已有150多万户家庭通过合作建房方式解决了住房困难。中国的合作住宅事业经过十几年的大胆探索和实践，取得了丰富的成功经验。择其萦萦要者：第一，为解决广大中低收入职工住房困难的宗旨坚定，是成功经验之本。第二，坚持合作建房以个人集资为主，是成功因素之首。第三，把国家在税费等各方面优惠政策向集资合作建房职工全面落实，是成功条件之要。第四，在入社、付款、贷款、选房、规划等各方面始终严字当头、规范操作是成功方法之根。第五，倡导社员参与，实施民主管理，建、管、修一条龙，是成功力量之源。第六，政府部门、工会、促进会及各住宅合作社的领导得力是成功奥秘之核。其中，最主要的经验是第一条，即住宅合作社一以贯之的宗旨是坚持以解决中低收入职工住房困难为主要内容和目标，而不以盈利为目的，因而受到了广大城镇居民的欢迎。合作建房犹如一条无形的纽带，将党心与民心紧紧地联系在一起。当多年企盼改善居住条件的合作社社员手捧房门钥匙，踏进“市民心中的理想家园”时，他们对党的感激之情溢于言表，是真诚地发自肺腑。它说明合作建房，是我们党、政府和工会全心全意直接为群众住房和生活消费服务，是实实在在为群众办的一件大好事。
在当代中国，“三个代表”重要思想是党的事业保持旺盛生命力的行动指南。其中，代表人民群众的根本利益，主要体现为不断满足人民群众日益增长的多方面的物质文化生活需要，强调把维护群众的切身利益作为我们全部工作的根本出发点的归宿。为此，必须千方百计使群众生活不断改善，特别关心中低收入群众的疾苦。我国合作住宅事业作为党的事业的组成部分，干的就是使群众高兴和顺气的事业，因而是实践“三个代表”重要思想的光荣而伟大的事业。现在，全国至少仍有10％的城镇家庭很难买得起经济适用住房，申请廉租、安居房又不符合条件，于是合作建房便是他们的现实选择。因此，必须通过进一步发展合作住宅事业，方能使其安居乐业。进而言之，才能促进体现以人为本特点的“十五”《纲要》提出的“要在提高居民吃、穿、用等基本消费水平的基础上，重点改善居民居住和出行条件”任务的完成，并实现城镇居民人均住宅建筑面积到“十五”期末增加到22平方米的目标。
2.重大的现实意义在于利国利民共同富裕。
第一，有利于多渠道加快解决城镇职工住房问题。在住房分配货币化改革的今天，通过合作建房把收入不高的职工组织起来，依靠职工互助互济的力量解决自己的住房困难，仍是一条有效的途径。因为现行住房供应体系难以完全涵盖的特定人群，有些效益较差、货币分房无钱可分的单位，通过住宅合作社搞集资合作建房，在政府优惠政策和单位扶持下，以社员个人投资为主，自建自住、成本低、价格便宜，又有工会信誉确保质量，便使职工不仅买得起住房，而且心里踏实，从而加快了解决广大中低收入职工家庭的住房问题。
第二，有利于促进城镇住房制度改革和国有企事业改革的深化。因为它改变了统包住房投资体制、建设渠道和分配机制。人们把消费资金投到住房，促进了住房商品化和社会化进程。合作建房使国有企事业单位从繁杂的建房、分房、管房、修房事务中解脱出来，减轻了企业负担，分离了企业办社会的职能。总之，它对国有企事业的劳动、人事、分配制度的改革都有积极推动作用。
第三，有利于进一步完善社会住房保障体系和促进社会稳定。朱iF基总理在九届人大四次会议上作的《报告》中指出“大力发展经济适用住房，建立廉租房供应保障体系”。
合作建房正是我国经济适用住房供应体系的重要内容之一。
因为根据国发[1998]23号文件第（十七）条“在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设，”将集资建房和合作建房纳入经济适用住房建设体系，体现了政府保障与职工互助的双重特点，是对我国社会住房保障体系的进一步完善。
第四，有利于扩大内需，拉动经济增长，促进社会主义市场经济发展。发展合作住宅，促进了新的消费热点的形成，并带动了相关行业的发展。因为没有哪一种产品或服务能够像住房一样，同时对消费、投资和储蓄具有如此重大的影响。
据估，每完成100元住宅建设投资，就可以带动相关产业增加值增长180元，会带动几十个行业发展，吸收相当多就业人口，对我国扩大内需、拉动经济增长的作用十分明显。此外，合作住宅经济实现了劳动者的劳动联合和劳动者的资本联合，可以广泛吸收社会资金，巩固社会主义公有制经济主体地位。合作建房以需定建、以销定建，不会产生空置房，类似于市场经济的“定单经济”，有利于形成住宅建设的建房、售房、再建房良性循环机制。从总体上讲，合作住宅经济大大促进了我国社会主义市场经济的发展。今后，随着我国加快推进城镇化进程，方兴末艾的合作住宅事业必将走向兴旺发达。这是一个不可逆转的大趋势。
二、发展合作住宅有关问题的探讨
准确把握合作建房概念
合作建房，是社员自愿组织，互助合作、民主管理的一种建房方式。与经济适用房、集资建房相比较，共通之处在于三者都享受了政府有关优惠扶持政策，都处于我国住房保障制度的完整供应体系之中。但相异之点在于内涵、外延、运作方式都不一样。经济适用房的价格构成中含税金，允许有3％利润（实际上远过于此），向全社会中低收入家庭出售建成房。集资建房，一般由单位出面组织并提供建房用地，由参加集资的职工部分或全额出资建设。而合作建房更侧重于社会效益，给中低收入者提供平等服务，不是以盈利为目的，因而具有群众公益性特点：因老职工、离退休职工未必买得起经济适用房，只有组织起来搞合作建房，具有解困自救性特点：合作建房方式是劳动联合和资本联合，共同劳动走共同富裕道路，通过互助改善自己的住房条件；且有社会互助性特点：这种方式通过鼓励社员参与，并实行有广泛群众基础的民主管理。只有准确把握合作建房概念特征及其与经济适用房、集资建房的联系与区别，才有利于我国合作住宅事业的规范运作和健康发展。
正确界定合作建房的对象
范围合作建房的特定对象范围是否明确，关系到政府政策支持能否落实。住宅合作社应立足于解决经济适用房体系（解决中低收入家庭住房问题）和廉租体系（向最低收入家庭供应）均不能完全解决的问题，亦即解决那些申请廉租房条件不符，购经济适用房又有困难的低收入家庭的住房问题。
这是合作建房问题广阔的发展空间。现在，我国城镇住房供给体系已定：高收入者住商品房，最低收入者住廉租房、中间约90％的城镇居民住房靠经济适用房解决。截止目前，全国经济适用房2亿多平方米，占城镇住宅建设总量50％左右，故中低收入者住房依靠经济适用房不可能全部解决。各地经济发展不平衡，收入水平也不一样，买不起经济适用房的大有人在。与现行有关货币分房政策衔接，合作建房的对象范围应为该单位中住房面积尚未达到职工购房补贴面积标准的中低收入职工家庭，即一般指该家庭年总收入在当地统计部门公布的职工平均年工资性收入5倍以下的家庭。在这些对象中的无房户、危房户、住房困难户应予优先照顾。
科学认识住宅合作社的性质
住宅合作社，是指城镇中的中低收入居民在政府支持下，按照自愿的原则，自己出资，合作建房，解决自身住房困难的互助性、非盈利性的合作经济组织。在社会主义条件下，一切合作经济都具有集体性质，社会主义性质。但住宅合作制不是一般意义的集体企业，具体目标是为了解决自身成员的住房需求的矛盾。故住宅合作社具有社团法人属性（在一定意义上也具有企业法人属性）。它同房地产开发商的本质区别在于是否以盈利为目的。后者侧重于经济效益，以追求利润最大化为目标。住宅合作社办社宗旨就是解决中低收入者住房困难，坚持非盈利性，坚持以服务为目的。这也是合作住宅的凝聚力和发展潜力之所在。
据此，当前住宅合作社亟待建立行业自律机制，加强监督管理，以规范住宅合作社健康有序发展。发展的规模和数量规划应该依据城市规模和社员对象的具体情况制定；发展的重点类型应是社会型住宅合作社；发展的当务之急是《城镇住宅合作社管理暂行办法》亟待完善。正在制定的《住宅法》应有合作住宅条款。《合作社法》或《住宅合作社法》的立法工作，应予重视并及时列入有关部门的议事日程。只有积极稳妥地解决上述问题，才能使住宅合作社社员的权益得到真正保障，才能使住宅合作社在我国住房制度改革后，更加规范发展，更好地为广大中低收入城镇居民解决住房困难和改善居住条件进一步发挥作用。 |
